房价，是决定买房的重要指标。这看似简单，却又撩拨人神经的数字，是如何诞生的呢？

    本周“华商房产”关于房价的微信调查显示，参与调查的200位网友中，60%的人觉得“政府”在定价过程中扮演主角，认为“开发商”、“银行”和“购房者”决定房价的分别占到26%、5%和9%。而在构成房价的各要素中，“建造成本”和“市场需求”被选次数最多，分别占比34%和33%，紧随其后的是“政策影响”为26%和“市场竞争”为7%。在52%的网友眼里，西安的开发成本价在“3000元以下”，26%的人认为成本价在“3500元左右”，只有合计22%的受访者觉得成本价应超过“4000元”。

    一套房子的定价因素，其实与网友印象略有差异。成本、需求和市场竞争导向，是决定一套房子到底卖多少钱的三大定价法则。分析各法则的定价标准，就不难得到西安房价的组成与变化规律。买贵了还是赚到了？一算便知。

    成本导向

    根据陕西省物价局公布的资料核算——

    开发商利润占房价的15%-20%

    成本导向定价，是开发商最常用的定价法则之一。简单来说，即：房价=成本+利润/㎡。根据陕西省物价局公布的资料核算，抛开土地、建安、配套和各种不可避免的税费等开发成本，开发商利润在西安房价中的比例约在15%-20%。与以前相比，地产开发商现在的利润已不算太丰厚。

    按卖方意图定价受品牌和项目地段影响

    顾名思义，成本导向定价是计算项目总成本，加上预期利润而构成的待估价。“这是按卖方意图来定价，主要受房企品牌和项目地段影响。”雅狐企划总经理冯奔指出，大牌开发商、成熟地段楼盘的自主定价权较强；中小或地段较差的项目往往只能“随行就市”，遵循周边价格进行浮动。

    冯奔以西沣路某品牌房地产项目为例，估算其开发中所要支出的费用。为了不泄露商业机密，假设该项目是一个占地300余亩的中等规模楼盘，售价为7000元/㎡，毛坯房：土地费用2070元/㎡，包括楼面地价2000元/㎡，土地交易税费70元/㎡（契税、手续费）；建安费用2500元/㎡（包括场地平整费、勘测设计费、监理费、维护费、施工用水电及打桩工程费、土建费用、装修工程费等）；相关手续费用100元/㎡（人防费、测绘费和招标管理费等）；配套费用200元/㎡（教育、配电、自来水管道、绿化费用等政府规定收费）。除以上四项，再加上开发所涉及的税费、营销费、销售佣金、手续费、财务和行政管理费用及产生的银行利息等约1000元，总成本大致在5870元/㎡。

    经计算，该项目的利润大致为7000-5870=1130元/㎡，利润率约16%。冯奔表示，测算中还省略了一些细节费用，如果再考虑到一些不可预期因素，如：土地、建安成本不断提高，相比以前开发商实际获利会更少。

    三环周边区域房价成本为4000-5000元/㎡

    房价点评网数据显示，三季度西安土地的成交楼面地价为1188元/㎡。中华房屋土地开发集团公司营销总监冯越指出，楼面地价因区域不同存在差异，目前开发较密集的三环周边区域，平均楼面地价在1000-1500元/㎡，再加上建安、税费、配套等其他成本支出，西安房价中的成本部分应在4000-5000元/㎡。

    如果按成本导向定价，房价=成本+利润。抛开成本，开发商利润又有多少？房价点评网西安首席分析师徐亚林表示，按陕西省物价局公布的资料测算，利润在西安房价中的比例约为15%-20%。而在市场红火的前两年，卖一套房子的利润都在30%以上。以同一套单价7000元/㎡、100㎡的高层住宅计，售价70万元，过去开发商的利润至少都超过20万元，现在不过10万出头。由于市场不景气及土地等成本不断升高，利润占比还在进一步缩减。近期，他们分析西安几十家房企的样本数据，利润平均只有12.1%，与能源等销售毛利在50%以上的行业相比，地产开发利润并不丰厚。

    利润缩减，在房地产业内已是不争事实。“为了回笼资金，开发商普遍采取‘减利快销’的应对策略，对利润率的期望远不如前两年。”长期从事销售代理的张先生告诉华商报记者，上半年西安甚至有个别项目“以成本价开盘”，核算利润每平方米只赚百十块钱。

    “成本上升、利润下降，西安房价其实已到触底边缘。”陕西省社科院副院长石英认为，供大于求所带来的激烈竞争，又迫使开发商不能忽视产品品质。对购房者来说，在这种“减价而不敢减质”的状态下，可以更从容地出手。

    记者观点

    成本定价，需要消费者回应

    通过上述核算，让我们对开发成本有了大致了解。令人意外的是，房地产和人们印象中的“暴利行业”已有不同。目前15%左右的开发利润，远低于能源等行业，也完全没有前两年轻松破30%利润的风光，但与欧美4%到10%左右的预期回报率相比，还有一定空间。

    房子是一种商品，逃不过最基本的市场规律。薄利或许本就是房地产业的常态。按照最“朴素”的成本定价法则，房价=成本+利润/㎡——这是大多数开发商的定价策略。因为它最简便易行，而且“最清楚自己能赚多少钱。”

    可是，“成本+利润”得到的价格仍是“虚拟价格”，如果产品定位、品质得不到消费者回应，价格再低也会滞销，预期利润也就成了“虚拟利润”。（记者 李程）