房贷优惠今年终于松绑了!备受消费者关注的首套房“认贷不认房”“7折利率”政策出台1多个月来情况究竟如何?一周来，记者独家调查北京20余个在售楼盘发现，除个别项目利用开发商自行补贴的方式打出8.5折利率优惠外 ，目前绝大多数项目执行9.5折利率优惠政策，少数被银行认定“优质”的楼盘可以享受9折。

　　现象

　　七折利率未现身

　　记者走访这20家楼盘售楼处发现，对于广大消费者最为关心的房贷利率以9.5折盛行。凡符合首套房购买条件的购房人，在这些项目买房均可支付首付款30%，剩余的70%房款可以申请银行贷款。但是执行银行贷款基准利率还是享受利率折扣政策，各个项目并不一样。

　　在20个项目中，执行基准利率的共有5个，执行利率9折优惠的共有6个，执行利率9.5折优惠的共有16个，其中7个项目执行两种不同的政策。橡树公馆、盛秀雅林嘉园执行单一的基准利率，臻园、利锦新苑执行单一的9折利率折扣，滟澜小区、建材城翡丽铂庭、昆玉嘉园等9个项目执行单一的9.5折利率折扣，首开溪园、蓝城家园、永丰嘉园小区等7个项目执行混合的利率折扣，基准+9折、基准+9.5折和9折+9.5折。而房贷新政中最受购房者关注的“7折利率”在房贷新政落地一个多月后却并未出现。

　　“首套房贷不可能到七折，银行也会考虑成本问题。现在执行的5年以上贷款基准利率是6.55%，在这个基础上打7折，那就是4.585%，而银行5年期定期存款基准利率才4.75%，所以如果银行执行7折利率，是要赔钱的。”臻园的一位置业顾问告诉记者，该楼盘在售房源都是215平方米的四居室，首套房贷可享受九折的优惠，该项目的合作银行有中国银行、招商银行、交通银行和汇丰银行。

　　纵深

　　银行率先分项目贷款等级

　　如果首套房贷想享受9.5或9折的折扣，银行必须要审核购房者的资质。资质特别好的才能享受9折优惠。“没有任何的不良信用记录，没有房贷、车贷，信用卡没有欠款记录、月收入在1.5万元以上等符合这些条件才能称得上资质特别好。”首开溪园的置业顾问如是说。另外，一个房产项目一般与多家银行合作，贷款利率享受什么样的折扣主要取决于银行，同一个项目会跟不同的银行合作，不同的银行折扣利率也不一样。

　　此外，银行在执行首套房贷最低9折优惠政策时，也会考虑到项目本身的情况。据中国银行相关贷款人士透露，虽然首套房贷7折政策已出，但银行本身也会考虑到项目的地理位置和销售情况，根据项目的情况来判断是否可执行9折的优惠，如果项目本身地理位置或是销售情况差，银行将不给予项目9折优惠。

　　近日，有房产开发商向记者爆料，他们获得内部消息称，购房者在购买首套房时，通过建设银行贷款可以享受8.5折的贷款利率折扣。

　　对此记者以购房者的身份咨询了建设银行。建设银行一位房产贷款业务员说，“我们银行目前完全按照央行的政策来，符合首套房购房资格的首付支付30%，按基准利率执行。整个北京地区在房屋贷款利率方面没有任何折扣。”记者从多个与建行有合作的项目处了解到，建行首套贷款利率具有一定折扣优惠。文龙家园三里、建材城翡丽铂庭等楼盘销售人员均表示，“建行首套房贷利率可以享受9.5折优惠。”利锦新苑项目销售人员说，购房者资质好的话，建行首套房贷利率可以打9折。

　　随后，记者走访了中国银行、农业银行等多家银行发现，虽然各家银行都在执行“认贷不认房”的政策，但在利率方面是享受不到8.5折优惠的。“现在银行都还没有明确的利率政策文件下来，我们也在等银行的政策，跟我们项目合作的中国银行利率折扣是9.5折，但是8.5折是最理想的状态。”锦悦嘉苑的销售顾问说，今年年底不太可能实现了，预计明年有可能出现8.5折的银行贷款利率。

　　20个在售商业住宅楼盘的首付、合作银行及执行利率和购房资质一览表

　　项目名称 首付 在执行利率 合作银行 购房资质

　　臻园 30% 首套房9折 中国银行、招商银行、交通银行、汇丰银行 资质好可9折

　　滟澜小区 30% 首套房9.5折 建设银行、农业银行、工商银行 资质好可9.5折

　　橡树公馆 30% 基准 农业银行

　　首开溪园 30% 首套房9折 农业银行 资质好可9折

　　首套房9.5折 兴业银行、北京银行、中国银行、农业银行等

　　利锦新苑 30% 首套房9折 建设银行 资质好可9折

　　建材城翡丽铂庭 30% 首套房9.5折 中国银行、建设银行、工商银行 资质好可9.5折

　　昆玉嘉园 30% 首套房9.5折 北京银行、中国银行、工商银行、建设银行等 资质好可9.5折

　　锦悦家园 30% 首套房9.5折 中国银行、建设银行、农业银行等 资质好可9.5折

　　盛秀雅林嘉园 30% 基准 北京银行

　　蓝城家园 30% 基准 中国银行、建设银行

　　首套房9.5折 农业银行 资质好可9.5折

　　方庄公馆 30% 首套房9.5折 北京银行 资质好可9.5折

　　西山艺境嘉园 30% 首套房9折 招商银行 资质好可9折

　　首套房9.5折 工商银行

　　蔚云家园 30% 首套房9.5折 农业银行 资质好可9.5折

　　路劲·世界城 30% 首套房9.5折 中国银行、工商银行 资质好可9.5折

　　海悦嘉园 30% 首套房9.5折 交通银行 资质好可9.5折

　　亦庄悦家园 30% 首套房9.5折 中信银行、工商银行、交通银行、中国银行 资质好可9.5折

　　紫南华苑 30% 基准 建设银行、中信银行

　　首套房9.5折 中国银行、交通银行 资质好可9.5折

　　文龙家园三里 30% 首套房9折 北京银行 资质好可9折

　　首套房9.5折 农业银行、工商银行、建设银行

　　永丰嘉园小区 30% 基准 建设银行、光大银行

　　首套房9.5折 北京银行、浦发银行 资质好可9.5折

　　万悦家园 30% 首套房9折 渤海银行 资质好可9折

　　首套房9.5折 中国银行、农业银行

　　房贷九折<公积金商业组合贷

　　记者在调查中发现，仅路劲·世界城的项目支持公积金和商业组合贷款，其他项目只支持纯商业贷款。对此，方庄公馆项目相关负责人向记者透露，公积金商业组合贷款审批流程比纯商业贷款复杂，只要资质良好并且本人无不良贷款记录，申请时间相比公积金的批准时间还是很快的。伟业我爱我家市场研究部宋辉透露，首先考虑到银行自身的效益，大多商业银行不支持组合贷，所以在办理组合贷款时，导致审核时间比较长。此外，个人提供公积金无法提取而放弃组合贷款，选择商业贷款。最后，目前以改善型用户居多，刚需用户的置业问题大多会是资金不足等因素，从而导致不得不被迫退出市场，而很多改善型用户不会有资金不足方面的因素，致使目前市场开发商项目支持纯商业贷款方式的较多。

　　以一套贷款300万的普通住宅为例，贷款年限为20年，组合贷款需要支付利息款2166870.79元，月均还款21528.63元;而纯商业按基准利率贷款同样金额的房子，需要支付利息款2389341.8元，月均还款22455.59元。如纯商业按9.5折利率贷款同样金额房子，需支付利息款2250101.08元，月均还款21875.42元;按9折利率贷款同样金额的房子，需支付利息2112717.13元，月均还款21302.99元，依旧高于公积金组合贷。

　　公积金还有

　　盘活空间

　　对于当前的房地产市场，主要是“千方百计的消化库存”和“稳定住房消费”。对于今后房贷利率是否能落实央行提出的7折和政府是否会站出来“救市”一说，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，7折房贷的实施情况，要取决于第四季度楼市回暖的态势。如果成交量能够持续攀升，那么商业银行和地方政府就缺乏一个动机去落实央行政策。当然，7折房贷利率不应该简单地理解为救市的引擎，而是应该理解为一种新常态下的利率机制。即通过低成本且定向的信贷投放，能够使得住房困难群体能快速获取住房，体现了社会公平性的一面。

　　“政府最典型的两个救市做法就是加大公积金贷款额度和减税。从公积金的制度看，需要把沉淀的资金给盘活，同时要鞭策房企积极鼓励公积金购房的支付方式。而减税角度看，需要提供各类税收优惠，降低购房者的成本。甚至在减税的同时，要给予一定的财政补贴。”严跃进强调说。