新华房产11月11日上海讯（记者 梁鸿儒）经历了“银十”后三周大幅上涨之后，上周商品住宅市场的成交热度一下子降低，上周虽有公积金利好政策出台，但是楼市交易量还是出现回落态势，出现了“腰斩”的局面，成交水平一下子回到了上半年。

    据德佑地产市场研究部统计数据显示，上周上海市商品房成交面积为24.33万平方米，环比前周下跌43.00%，而上周全市商品住宅成交面积为17.17万平方米，环比前周下跌48.73%。

    业内人士表示，受“930央行房贷新政”的影响，十月份上海楼市成交量出现大幅增长，并因此使得今年上海楼市“金九银十”在首10月销量占比中依然保持往年同期水准。不过，年内购房需求的提前释放，可能给后市带来一定影响，虽然最近上海又有公积金利好政策的出台，但是目前来看效果并不及预期。

    央行房贷新政 促楼市小年“银十”发力

    从今年“金九银十”的供应量来看，水平与去年同期相去不远，且明显高于2011和2012年同期的水平，显然开发商对于金九银十的重视程度较高，推盘力度较大。

    9月末央行房贷新政的出台，成为了金九银十楼市的分水岭。虽然上海最终的细则限定二套房享受首套房贷款待遇的只能是普通住宅，并且银行的利率优惠幅度也较为有限，但是首套房认定改为认房不认贷，依然给不少购房者提供了便利，特别是一些改善、置换型的购房者。

    并且房贷政策的变化，对于市场心理的影响也是不容小觑的，许多购房者尽管没有直接受到政策的影响，但是政策对于其预期的改变作用也是显而易见的。

    虽然今年金九银十最终成交量与去年同期有着近100万平方米的差距，但是依然高于2011和2012年的水平。而且如果从整个“金九银十”在首10月的占比中，相比往年，今年其实亦不逊色。

    德祐数据显示，今年“金九银十”的一手商品住宅成交面积在今年前十个月中的占比为25.5%，略低于去年的26.8%，不过在近年依然属于相对高位的占比水平，应该说在今年楼市相对低迷的状态下，金九银十对于市场的提振作用还是较为明显的，在全年成交中也占有举足轻重的地位。

    年内需求已释放 公积金利好不明显

    德佑地产研究部总监陆骑麟表示，成交量出现“腰斩”很有可能是由于银十的大幅成交，过快的透支了市场的需求量，加上进入11月，政策已经利好了一段时间，不少需求量已经提前得到释放。

    上海中原研究咨询数据亦显示，11月首周，上海市一手住宅整体交易量下滑近5成，其中公寓下滑近5成，而别墅下滑了4成。

    与此同时，上周上海市商品房新增供应量为28.49万平方米，环比下跌25.92%；其中商品住宅的新增供应面积为11.04万平方米，环比下跌53.53%。随着供应量的明显下行，上周商品住宅的成交量也大幅减少，不少出现成交的项目多处于去尾盘的阶段，鲜有项目正处于强销期。

    专家认为，年内需求的快速释放再加上供应量的下跌，今年年底之前或许很难看到热销场面。而最近虽有公积金利好政策的出台，但是对楼市的刺激作用也还有待观察。

    陆骑麟表示，上海目前已经全面放开公积金贷款和商业贷款的首套房贷的认定标准，但是目前沪上普通商品住宅的要求非常严苛，目前符合标准的房源尤其是新房房源相对来说很少，并且，市场累积的需求量有一部分已经在10月释放，11月由于公积金政策而导致市场需求量再次出现爆发的可能性不大。

    上海中原研究咨询部高级经理龚敏也认为，公积金政策跟进仍属于配套政策，虽然与银行信贷政策共同执行后有利于再降低购房成本，不过公积金政策已在市场预期内，且普通住房标准未调整，对刺激未来交易恐怕作用不会太明显，房企促销仍不能放松。