人民网讯 上海易居房地产研究院11月12日发布了《10月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，10月份，35个城市新建商品住宅存销比为16.7个月，较9月份去库存的速度有所加快。同时，7成城市库存去化速度在加快。

　　易居研究员严跃进指出，住建部在今年下半年的楼市发展目标中，明确提出要“千方百计消化库存”。在房企积极创新营销手段、各地在公积金贷款政策等方面继续创造宽松环境等背景下，“千方百计消化库存”的目标正在实现。同时，从市场走势看，库存正在构筑顶部，存销比已经见顶回落，房价下跌压力将趋于缓解。

　　一、库存高位盘整

　　（一）35个城市分析

　　1、库存环比同比值均有上升

　　截至10月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28040万平方米，环比增长0.1%，同比增长21.3%。这是今年3月份以来库存环比增幅最小的一次。目前库存处于高位盘整的状态。

图1 35个城市新建商品住宅库存量

　　数据来源：各地官方房地产信息网

　　2、31个城市库存出现同比增长

　　35个城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、九江和福州等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到116.5%、81.9%和72.8%。同时，35个城市中，有4个城市的库存出现了同比下滑态势。其中太原同比跌幅最大，为30.6%。

图2 35个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序

　　数据来源：各地官方房地产信息网

　　3、月度供求关系基本平衡

　　10月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2070万平方米，环比减少27.6%，同比减少16.4%。10月房企推盘节奏比9月要慢。9月下旬房企已进行密集推盘的动作，10月份则力度相对要小。

　　10月份，35个城市月度新增供应量略大于成交量（其中10月份新增成交量为2043万平方米，环比增长14.9%，同比减少2.1%）。10月份的供求关系是今年前10个月最均衡的一次。少量未消化的新增供应转化成为库存，这使得10月份的库存环比增幅非常小。

图3 35个城市新建商品住宅月度供求关系

　　数据来源：上海易居房地产研究院计算整理

　　（二）一二三线城市分析

　　1、三类城市中，一线库存出现环比下跌

　　截至10月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3758、20217和4064万平方米，环比增长分别为-0.9%、0.3%和0.3%，同比增长分别为36.7%、18.9%和20.5%。

　　一线城市库存在保持连续8个月的环比正增长的基础上，10月份首次出现环比下跌。这和4个一线城市在央行救市政策下，改善型购房需求积极释放有很大的关系。同样，在保持连续9个月的同比增幅扩大现象后，10月份的同比增幅略有收窄。当然，从同比增幅的绝对数值看，一线城市在年底依然需要积极去库存。

　　二线城市库存呈现波浪式的上升态势。二线城市10月份新增供应量为1552万平方米，低于9月份2039万平方米的水平。二线城市在9月下旬推盘力度比较大，10月份推盘力度相对要小。同时，该新增供应量高于10月份1501万平方米的新增成交量，这导致库存出现环比增长。

　　三线城市库存保持振荡上行态势。10月份，三线城市新增成交量为213万平方米，而新增供应量为225万平方米，这导致库存出现小幅的环比增长。

图4 一二三线35 个城市新建商品住宅库存量

　　数据来源：各地官方房地产信息网

　　二、存销比走势出现下行

　　（一）35个城市分析

　　1、存销比出现下行

　　10月份，35个城市新建商品住宅存销比为16.7个月，这也意味着市场需要用16.7个月的时间才能消化完这些库存。而在9月份，该存销比数值为17.7个月。这意味着10月份去库存的速度有所加快，这和市场成交量出现比较大的提振有直接关系。在各类救市政策的落实下，存销比见顶的态势基本确立。

图5 35 个城市新建商品住宅存销比走势

　　数据来源：上海易居房地产研究院计算整理

　　2、温州存销比数值最大，但已连跌三个月

　　从35个城市的具体数值看，温州存销比数值最大，为41.3个月，但相比9月份的44.6个月，则有所下跌。目前温州已连续三个月出现库存去化速度加快的现象，这对于缓和房价下跌的压力有积极作用。而合肥的存销比数值最低，为6.9个月。但相比9月份，该存销比数据有所增加，合肥已连续两个月出现了库存去化速度放缓的现象。包括温州、茂名、烟台、天津和西安在内的几个城市存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也较大。相比而言，大连、南昌、重庆、太原和合肥的存销比较小。

图6 35个城市新建商品住宅存销比排序

　　数据来源：上海易居房地产研究院计算整理

　　（二）一二三线城市分析

　　1、三类城市去化速度都在加快

　　10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为15.7、16.0和23.9个月。相比9月份17.2、16.7和25.3个月的数值而言，三类城市的库存去化速度均在加快。

　　一线城市的存销比有明显的下滑，这和一线城市10月份飙升的成交行情有关。而二三线城市的去化速度也在加快。值得注意的是，虽然9月份二线城市库存去化速度首次超过一线城市。但10月份一线城市在行情提振的助力下，去化速度又超过了二线城市。

　　在6月份，有28个城市的存销比较5月份有所上升。在7月份，有23个城市的存销比较6月份有所上升。在8月份，仅有8个城市的存销比较7月份有所上升。在9月份，有16个城市的存销比较8月份有所上升。不过，到了10月份，仅有9个城市的存销比较9月份有所上升，说明去库存压力减少的城市数量在增加。

图7 一二三线35 个城市新建商品住宅存销比走势

　　数据来源：上海易居房地产研究院计算整理

　　在35个城市中，有26个即7成城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以茂名和宁波的存销比环比跌幅最大，相比9月份的水平分别减少了6.4个月和3.2个月。此类城市搭乘限购限贷松绑等利好政策的快车，积极做营销，库存去化周期得到明显的收窄。

图8 一二三线35 个城市新建商品住宅存销比环比增加值

　　数据来源：上海易居房地产研究院计算整理

　　三、“千方百计消化库存”的目标正在实现中

　　从10月份35城库存及存销比的数据可以看出几个特征：一、在限购政策取消、二套房贷政策放宽的背景下，市场成交显著提升，这直接利好去库存目标的实现。二、从35个城市的总体水平看，库存去化周期依然偏大，说明各城市涨价的时机还不成熟。11-12月份大多数城市还是会采取积极降价的策略。

　　目前，7成城市库存去化速度在加快。住建部在今年下半年的楼市发展目标中，明确提出要“千方百计消化库存”。在房企积极创新营销手段、各地在公积金贷款政策等方面继续创造宽松环境等背景下，“千方百计消化库存”的目标正在实现。同时，从市场走势看，库存正在构筑顶部，存销比已经见顶回落，房价下跌压力将趋于缓解。

　　附注：

　　35个城市按一二三线城市划分如下：

　　一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、重庆、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。