11月10日，广州市开拍天河区的9宗地块，除一宗地块因无人报价而流拍外，其余8宗地块均成功出让，总成交价达156.87亿元。出人意料之外的是，此次土地拍卖过程再度上演“过江龙”强压“地头蛇”的好戏：最终地块得主除了龙湖地产来自重庆，其余几家如华润、金地、平安不动产均属深圳。有研究机构分析认为，此次土地出让仍算“温和”，整体溢价率17.2%，属于理性竞价。同时，外地房企参与竞拍，说明房地产开发商对广州楼市看好，认同广州房产开发的价值，对后市回暖有信心。

　　800亿年度目标不难完成

　　11月10日的这场土地拍卖，是今年广州土地市场难得的一次盛宴。当日推出的9宗土地共吸引21家房企报名参加竞拍，其中有龙湖、珠江、越秀、金地、华润、保利等多家房企大鳄。这9宗土地面积共66.3万平方米，起拍总价达到135.3亿元。9宗地中除了其中一块因无人报名而流拍外，其他8宗土地总拍出156.87亿元。值得关注的是，尽管拍地当日企业竞价并不激烈，但也仅有东圃立交地块底价成交，其余达成交易的7宗土地的得主都是竞拍产生，这在今年冷清的土地市场上也算是难得的热闹。而156.87亿元的总成交价较135.3亿元的起拍总价溢价也达到17.2%。

　　尽管今年房地产行情不佳，但是凭借着多个优质项目地块的推出，今年广州的卖地情况仍然非常不错。在11月10日的土地出让中，重头戏就是7宗牛奶厂宅地。相关资料显示，华美牛奶厂位于天河区东部，珠吉路以西，紧邻奥体中心、世界大观、广州科学城。作为广州三旧改造项目，华美牛奶厂的最新规划已于2014年6月获得市规委会通过。据规划，该地块将改造为低密度住宅区，未来可新增70万平方米的商品住宅，将容纳2.36万人口。

　　按照今年广州市政府的计划，国有土地使用权出让金的收入目标是800亿元。而截至今年10月，广州市通过土地招拍挂等方式成交的土地金额为592.6亿元。再加上11月10日拍出的158.87亿元，今年广州卖地总额已经达到753.1亿元。在接下来的一个多月时间内，广州计划出让的土地还包括有广东金融城等多宗优质地块。可以说，要完成800亿元的年度目标已经毫无困难。

　　外地房企看好广州市场

　　作为第四季度最大的一波土地出让，11月10日的土地出让现场尽管竞拍的气氛热闹，但却基本都是外来的企业在“撑场”，广州的本土房企却集体“沉寂”。

　　在达成交易的8宗土地当中，除了受冷落的东圃立交地块被广电集团以底价44.57亿元成交外，其他的7宗土地都落入了外来企业的手中。而这7块地则都是此次拍地的重头戏华美牛奶厂地块。其中来自深圳的企业华润置地经过30轮现场竞价，以20.8亿元的总价取得了牛奶厂AT1003040、AT1003041两地块的使用权，此外该企业还经过5轮竞拍以9.4亿元的总价取得了牛奶厂AT1008046地块的土地使用权。同样是深圳企业的金地集团、平安不动产也分别通过竞价拿下了三块牛奶厂地块。而来自重庆的房企龙湖地产也首次在广州拿地，以15.6亿元取得了天河区黄云路华美牛奶厂AT1004026、AT1004004地块，并且还以22.2亿元取得了天河区黄云路华美牛奶厂AT1003039地块。

　　与外来的“过江龙”相比，本地的房企在这一波土地出让当中却极为“冷静”。有报名的企业当中，保利、珠江实业、合景都在其中，但却并未表现出大的热情。与龙湖、华润、金地这些外来企业相比，本地企业的表现被业内专家认为是“更了解本地市场”。

　　“本地企业这么冷静是因为他们对于广州现时的市场认识要更深入。”广州市同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，现在广州很多政策都没有清晰，“限购没有取消，房企的库存压力也比较大，本地企业主要的任务还是清库存，拿地相对冷静。”而外来的房企之所以能“过江龙压倒地头蛇”更多是因为急于进入广州市场。像龙湖地产今年2月份参与了广州荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040405地块竞拍，但以失败告终，此次卷土重来终于如愿首次拿下广州地块。“广州的地价在一线城市里还是最低的。”

　　未来住宅售价或将达三万

　　作为此次推地的重头戏，华美牛奶厂地块的出让价格是关注的焦点。按照中原地产最新分析报告，牛奶厂住宅用地的出让价格的合理价格区间应该在12000元/平方米－15000元/平方米之间。而事实上的成交单价最低的是华润拿下的牛奶厂AT1008046地块，楼面地价是11604元/平方米，而最高的是龙湖地产拿下的牛奶厂AT1003039地块，楼面地价是16865元/平方米。总体上而言，此次土地出让的价格仍在合理的价格区间内。

　　“此次的出让从价格都在预期之内，均价11000元/平方米－16000元/平方米的楼面地价与地块的价值也是相符的。”合富辉煌首席分析师黎文江认为，牛奶厂这几块宅地与广钢新城的土地相比，仍然是理性的，并没有超出市场的预期。“按照这个拿地价格，未来这些楼盘的售价会在28000元/平方米－30000元/平方米。”而按照近一年来土地价格与楼盘建成售价的比例，土地的楼面地价已经占到了4成到5成左右，那么这几块宅地未来建成的住宅均价也将达到三万元左右。

　　记者了解到，现时在牛奶厂宅地周边在售的一手楼盘的价格最高的是富力天禧花园。现时该项目清尾货，135平方米的大三房以及96平方米的小三房，折后的带精装均价在25000元－28000元/平方米。而价格最低的是天健上城，目前的均价在20000元/平方米－22000元/平方米。照此相比，未来这几块宅地建成的新楼盘在价格将把这一区域的房价推升至30000元/平方米水平。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　外地房企青睐

　　广州为哪般？

　　城镇化大趋势是主导未来十年中国房地产市场发展的主线。在城镇化思路主导下，三四线城市为房地产市场带来巨大的蓝海空间。而在部分业界人士看来，未来的房地产主要的战场仍然是中心城市，长三角、珠三角中心城市为核心的城市群发展，进一步同城化趋势，都带动房地产开发水平的进一步提升。这意味着，不仅对企业而言，一线城市、中心城市的布局意味着机遇和业绩的保证，对于个人投资者来说，看好和稳守一线城市，持有当地优质物业，同样是资产增值的最佳选择。

　　从11月初的这次广州土地拍卖结果看，外地房企积极布局广州，不惜斥重金拿地，也反映了业界对一线城市价值的普遍认可。此次首次布局华南一线城市的龙湖地产，以37.8亿人民币竞得天河中心区两幅土地。龙湖近年来不断深化“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略。以应对当前复杂多变的市场形势，并将今年“扩合作、控成本、去存货”的运营关键词落地。其今年下半年以来在多个城市继续推出新产品或新业态，将进一步丰富产品线。相信凭借优质的产品和多元化的业态，有助于获得持续稳健的市场表现。

　　近年来，龙湖地产一直谋划进军广东房地产市场。早在2010年，龙湖地产曾参与广东阳江的土地竞拍；2013年12月龙湖取得顺德一旧城改造地块，宣告落子佛山。该项目命名龙湖春江名城，集住宅、商业、餐饮及文体教育的城市综合体，住宅部分由18栋楼组成，合计2539套洋房，预计今年底入市。而在今年2月份，龙湖地产还参与了广州荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040405地块竞拍，但两次竞拍均以失败告终。

　　由于广州近年中心城区供应极少，较低容积率的地块更为稀缺。而龙湖地产此次准确把握土地市场窗口期，本次竞得的两幅地块，龙湖方面认为“价格合理”。龙湖在广州的首个项目，计划将以面向中高端刚需客户的高层住宅为主，并有少量低密度改善型产品。龙湖方面表示，广州作为珠三角中心城市，发展潜力优厚，一直是龙湖战略目标城市之一。在龙湖看来，继厦门、泉州及佛山之后，在华南布局城市增至4个，全国化布局增加至24个城市，将使龙湖的全国化部署更趋均衡。

　　从龙湖全国布局平衡战略的角度考虑，众多房企青睐广州市场，也就不足为奇了。广州楼市历来以温和理性著称，在经历近两年的房价快速增长后，今年尽管有调整压力，但整体仍呈现稳健态势。对比北京、上海、深圳，广州的楼市多年来一直显得温和稳健。在政府“稳市”姿态的引导下，加之今年上半年开发商加大促销力度的刺激下，目前广州楼市交易量走向回暖，房价也开始走稳。从投资角度看，市场正进入探底稳步回升的阶段。

　　支撑市场看好广州楼市长远的决定性因素，则是广州作为一线城市的巨大可持续发展空间。根据数据，目前广州的城镇化水平是83%，而住房的的城镇化只有66%，在800万的常住人口里，自住率应该超过九成，而700万的流动人口里仍有三分之二是租房住的，而且集中在城中村。到2020年，广州的常住人口将达到1800万，每年要增加1300万平方米的住房面积，现在每年的成交量远远不够。北上广深的房价之所以比省镇城市高，正因为流动人口太多，流动人口带来的就是财富。从人口的流动趋势看，一线城市的居住刚性需求都是不断增长的，并且是一个长期的过程。在这些一线大都会区，城市化水平不断提升的过程，也就是人的城镇化、居住物业价值不断提升的过程。

　　另一方面，从土地来说，到2011年广州的土地利用强度已经达到了22.8%，按照国际的生态宜居警戒线的30%，也就是说，广州7400平方公里的土地只能够用来开发的是2200平方公里左右，现在已经是1600平方公里，而广州的建设用地GDP产出率非常低，每平方公里是800个亿，不到香港5690亿的七分之一，不到新加坡3900亿的五分之一，集中在商业用地，有494平方公里是商建用地，农村的用地产出仅仅是国有土地的十分之一。在新型城市化的思路下，广州的城市化水平从量到质的提升过程中，仍有相当大的潜力可挖，也意味着，仍有一个巨大的金矿，等待房地产开发业者去开采。

　　正是基于以上种种，众多房企乐于追捧一线城市，而这些城市房地产市场的黄金期不会在十年内结束，而将延续更长的时间。

　　李广军

（责任编辑：李方）