两年多首次降息 促改善需求入市 仍然采取以价换量的营销策略

　　周住宅成交涨54% 居全年之首

　　央行两年多来首度降息对楼市无疑是重大利好除了预期看好外对购房者来说也有实实在在的资金实惠由此销售量增长成为必然结果。数据显示11月最后一周纯住宅成交量居全年之首累计达2360套环比大涨54%。

　　“尽管销售量有所上涨但价格不会有较大涨幅”。记者采访的多位专家均表示央行降息将会让部分观望购房者改变预期入市购买投资型购房者仍然不会大量入市整体交易量将有所上涨但价格不会明显反弹。受库存压力及年底冲刺的影响各楼盘仍将采取以价换量的营销策略因此对于急需住房的刚需型购房者来说12月将可能是一个购房窗口期。

　　2360套周成交 环比大涨54%

　　继上一次降息时隔两年央行再次降息虽无意救市却让处于寒冬的楼市有了转暖的希望。11月22日中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　“现在不买房一年又白忙”。利好消息一出中原地产张大伟即表示房地产迎接心理及实际双重最大利好。而北京楼市在此之后交易量的表现也足以说明了这一点11月最后一周成交量和成交面积双双大幅上涨据亚豪机构统计数据显示上周(11.24-11.30)北京商品住宅累计成交3210套成交面积达35.24万平方米环比分别上涨11%、25%。在扣除保障房和自住房后上周北京纯商品住宅累计成交2360套环比大幅上涨54%是2014年周度销量最高的一周。

　　改善盘为主 以价换量策略优惠不减

　　交易量止跌向上是专家们的普遍共识相反对价格各专家则认为不会明显上涨。据亚豪机构统计数据显示在扣除保障房和自住房后上周(11.24-11.30)北京纯商品住宅的整体均价达29652元/平方米环比上涨10%主要原因在于楼市成交结构的变化所致。

　　其中中高端楼盘成交量占比显著增加其中成交均价在3万元以上的商品住宅累计成交709套与前一周相比大涨64%。

　　改善型需求反弹让开发商推盘信心增加部分房企增加大户型、中高端住宅产品的供应力度。上周(11.24-11.30)北京共有4个楼盘项目入市分别为大兴区的富力童话时光、房山区的北京城建·胜茂广场、顺义区的香悦四季以及通州区的旭辉丽舍4个项目的主力户型为100-200平方米均面向改善型购房者。

　　在定价上上周入市的4个改善型楼盘仍然采取以价换量策略开盘优惠力度不减。据统计上周入市的纯新盘北京城建·胜茂广场推出5万抵20万优惠活动位于顺义的合景香悦四季同样推出排卡6万抵20万优惠。

　　虽然交易量有所上升但并不足以改变高库存的现状。截至11月北京楼市库存量仍高达8.6万套再加上楼市新增供应量未来一段时间楼市面临的去库存压力仍然非常大短期的高成交量并不足以支撑房价上涨因此即使项目定位高端预计年前仍将会采取低开入市策略吸引成交以回笼资金。

　　年底冲刺 12月楼市仍将现冲量潮

　　“对于购房者来说叠加之前的取消限购、限贷政策影响购房者很有可能大量入市。”张大伟表示贷款100万元20年月供减少234元合计20年减少4万元的利息支出。对购房者来说是看得见的实惠。他预计一线城市9折利率或成为主流甚至有出现8.5折或8折的可能进而使购房者入市的积极性明显提高“一线城市房价再跌的可能性几乎为0”他表示房企最困难的时候已经过去。

　　亚豪机构郭毅表示降息除了对整体市场的预期转好购房的实际成本也减少因此对购房者的实际促进作用更加直接使一部分观望的购房者加快入市节奏进而促进成交量的上涨但因为目前一线城市特别是北京的房价已经处于高位价格上涨的可能性不会很大。

　　同时由于受前期库存量积压影响各楼盘为回笼资金促进销售仍将持续以价换量的营销策略。

　　任启鑫同时认为资金杠杆率的提高、使用成本的降低促使积蓄已久的改善型需求开始集中释放在带动中高端楼盘成交量上涨的同时也直接拉升整体楼市成交均价出现结构性上扬。此前央行信贷放松政策在楼市效应逐渐显现再加上11月21日央行时隔两年再次降息有助降低购房成本政策红利覆盖全部购房客群使得购房者心理预期发生根本性转变在开发商加大优惠冲刺业绩的背景下此前犹豫观望的刚需客户开始逐步走出观望期抓住当前短暂的购房窗口期出手。

　　任启鑫判断作为年底最后一个冲刺时间点未完成全年销售目标的房企仍将会积极拓宽营销渠道平价走量随着12月的到来预计楼市仍将掀起一轮冲量潮带动北京楼市在四季度成为全年最高点。

　　记者手记 降息后谁在买房?

　　股神沃伦·巴菲特说:“要在别人贪婪的时候恐惧而在别人恐惧的时候贪婪。”

　　这句话被很多投资股票的人当作格言遵守着其实如果把它用在楼市上是一样的。中国的购房者此前经历了房地产最疯狂的年头从买房子就像买白菜到几乎所有的人都在观望再到房价报复性反弹有购房者因此成为富有阶层也有购房者一次次错过了最佳的购买时机。

　　幸好如今都已变得冷静。

　　9·30政策并未让购房者蜂拥而上两年后的首度降息也并未见购房者趋之若鹜。任何商品都有它特有的属性及价值商品房作为特殊商品除了满足居住需求外让一部分人当成了投资的工具也因此有专家认为商品房的价值被过分高估但每一次波动后的上涨让购房者更加坚信房价的涨势势不可挡。

　　当商品的价格上涨到一定高度必然会失去很大一部分客户群体即使是被我们奉为必需品的房子。试想如果你举全家几代人的资产在北京买不起一套房子你就会被迫选择不买。

　　降息被很多专家认为是最有效的房地产刺激政策。与两年多前的降息不同本次虽然购房者仍然将在购房时享受到降息带来的实惠但与动辄几百万元的房价款来说显然是微不足道的。

　　市场会变得逐渐成熟购房者在不断成长不再会因为一个利好政策而恐慌出手。

　　如果你刚刚有足够多的钱你急需一套住房降息后你知道了市场的向好信号那么为什么不买呢?

　　如果你对住房的需求不是那么强烈你在考虑降息政策出台是不是该出手投资一套房产那么显然没那个必要。

　　文/记者 张东妮

　　北京商品住宅周(11月24日-11月30日)成交TOP10

　　名次 项目名称 行政区 套数↓ 面积() 均价(元/)

　　1 通州万达广场 通州区 204 17953.29 25762

　　2 恒大御景湾 朝阳区 186 16494.54 22000

　　3 紫贵御园 平谷区 130 11337.78 13780

　　4 京投银泰·琨御府 海淀区 125 8234.73 57045

　　5 住总万科·金域华府 昌平区 97 9651.77 33309

　　6 北辰福第 朝阳区 85 4829.9 20897

　　7 亚奥万和四季 朝阳区 71 9460.83 45272

　　8 金域缇香 房山区 61 6379.98 18257

　　9 中国铁建·原香嘉苑 房山区 61 5737.33 10500

　　(自住房)

　　10 中国铁建·北京山语城 丰台区 58 7193.07 18249

　　注:上表由亚豪机构提供如有出入请以实际为准。