回首2014年宁波楼市迎来了一场重要的变革。放开限购、限贷以及央行降准等利好政策轮番上阵;与此同时降价潮一波紧接一波地被掀起。

　　在政策和房价的双重催化作用下购房者的信心得到提振由观望到入市踏入了刚需或改善的置业门槛。截至目前今年宁波市六区的商品房成交量已经超29800套全年有望冲破三万大关。

　　可是可观的成交水平背后是各楼盘贴着成本的吆喝叫卖开发商们坦言今年都是艰难“熬”过来的。

　　对此有人悲观唱衰也有人乐观守候。一起来看看宁波本地的大咖们是如何总结这一年的宁波楼市的。

　　从2014年的房地产市场走势来看政府对房地产调控从打压转为鼓励和促进正常的房地产消费。这也使得下半年以来市场逐步回暖一步步向好的方向发展。

　　银监会提出放开首套房的利率优惠改良“认贷”政策让一部分切实需要买房的群体迈进了首改的门槛。

　　央行宣布降息银根得到松动对整个房地产业链条起到了润滑作用。而且从已透露的信息看明年或再迎来两次降息。

　　对购房者来说无疑又是一次实实在在降低购房成本的利好。对开发商而言土地款、税收以及银行贷款也会因此缩减开发成本也会降低。

　　尽管今年宁波的商品房成交量创下了历史新高市场是可观的但是房价一降再降导致几乎所有开放商今年的利润都岌岌可危。

　　特别是在目前的高库存下一段时间内宁波的需求热情是锐减的而且新的可持续增长的需求量又有限。所以明年政府对土地市场的把控就尤为关键了。明年宁波市场应该还是要以消化库存为主。

　　明后年是大量期房集中交付转为现房的时期。个人建议就是在现有的市场状态下最好的办法就是立刻实行现房销售。现房销售的好处就是把现在的库存在往后两年内进行消化而现在供应的土地也刚刚好在那时候接棒进行供应。

　　不过这种销售模式真正操作起来对开发商来说资金就会成为最大的考验了。

　　楼市调控政策在2014年发生了重大变化回顾这一年的政策可以看到政府正在减少对房地产市场的行政干预行政干预手段已经开始逐步退出转而通过市场供需去自行调节。

　　2014年初房地产市场一片惨淡这让不少地方政府火急火燎纷纷出台救市措施刺激楼市回暖而对楼市成交抑制作用最大的限购也成为地方政府的“眼中钉”。

　　6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后各地方政府便纷纷跟进宁波在7月31日有条件放开了楼市限购二手住房限购全面松绑一个月后限购政策正式退出意味着楼市调控告别了“一刀切”。紧接着央行发文取消了限贷政策宁波马上落地实施和限购放开相比限贷解禁“救市”的信号意义已经十分明显特别是对改善客户而言能直接降低购房成本可以直接促进压抑已久的改善型需求入市取消限贷是今年对楼市影响最大的一个政策。

　　而另外一剂楼市强心剂则属央行的不对称降息。虽然央行出手的本意不是救楼市但这意味着货币政策的转向实质上已经从稳健转向适度宽松对楼市意义十分重大。对于购房者来说叠加之前的取消限购、限贷政策影响入市的积极性得到了极大提高楼市成交量也屡屡刷新历史高位。

　　今年是名副其实的政策年还有调整公积金使用门槛、大学生的购房补贴等等这一系列的政策无疑都有利于推进房地产的进一步市场化楼市也会因此而更为稳健地发展。

　　随着今年年初杭州楼市的降价降价风潮就像多米诺骨牌似的倒向全国。作为二线城市的宁波在高企的库存压力下也没能幸免。

　　从缔壹城开始“以价换量”便成为贯穿宁波楼市这一年的关键词跑量成为了开发商们的共识。

　　在开发商以价换量的刺激下以及三季度以后利好政策轮番上阵10月和11月成交创出新高。然而从整体看高企的库存仍未能明显下降且政策的刺激延续力也颇显疲软。

　　到如今宁波仍然有660万平方米之多的库存量预期到2015年春天这一轮新增供量产生的库存将会达到极大值后续库存应该会开始下降。就供应结构看由于整体经济面仍未能好转由此预计2015年中高端改善性产品的销售压力仍未能很好解除。

　　这一年压力之下的开发商开始求变一种变化是类似绿城、万通之类的老牌房企开始退出转让另外一种则是营销方式上的转变随着去库存压力的加大原有的媒体渠道已经无法为开发商加快销售贡献更多其效果直线下降开发商意识到寻求在营销模式上寻求突破的重要性因此越来越多的开发商开始践行“全民营销”“多渠道营销”之路。

　　一时间电商平台、派单、巡展、活动、全民经纪人、call客等等铺天盖地而来成为2014年甬城楼市的独特风景也意味着楼市营销就此进入了一个新的时期。

　　今年前11个月市六区二手房交易量是18815套平均每月仅1700套左右的水平相比2013年平均每月2600套的成交相比降幅达到33.7%。

　　均价方面也从去年的10823元/平方米降至今年的9284元/平方米降幅也有14.2%。

　　整个市场全年呈现“先抑后扬”的走势尤其是8月份限购接近后平均20天就有一个利好政策出台。

　　比如限贷松绑、大学生购房补贴、公积金政策调整、降息、棚户区改造等等这些利好政策效应叠加引发二手房市场交易从底部转入上升的阶段平均每个月上升5~10%左右。应该说时至年底各方对市场的预期都转好整个市场趋暖。

　　对于二手房市场而言今后的机会点应该会在危旧房改造上爆发。

　　整个宁波城市区域并不大棚改也主要针对市中心老小区进行真正的棚改客户有一个地域性的居住习惯他们在市中心住惯了你换给他一套郊区的房子他不愿意去多会选择货币安置或去就近买一套二手房因为他的生活圈子就在这里。

　　很多的危旧房都是年纪大的宁波人住他的子女都是围绕他置业房子买在周边区域这样照顾老人方便。如果老人换一种思维作另一种置业打算那可是牵一发而动全身的事。所以说棚户区改造更多的利好会在二手房市场显现。

　　2014年即将过去让我们把目光投向2015年市场结合今年楼市的特点我们来展望一下未来的楼市。总体来说2015年的宁波房地产市场将会稳中求发展价格不会有大的起色成交量预计下半年会好转刚需型住宅类产品依然会是主流投资市场则继续不景气。

　　个人预测2015年市场将向以下几个方面发展:

　　一是住宅供求。据初步统计2015年楼市新增住宅供应量将约达485万方其中鄞州区占32%镇海区占比33%北仑区占比16%江东区(含科技园)占比9%江北区占比6.5%海曙区占比3.5%。成交量预计390万方左右。

　　宁波市场供大于求的局面明年将持续市场压力不容小觑。鄞州区、北仑区和镇海区成为了主力供应区域三大区域内楼盘间竞争压力较大海曙、江东等稀缺地段商品住宅会较受欢迎高性价比楼盘依然会是主题。

　　二是市场价格。预计2015年住宅市场价格涨跌幅均控制在5%以内总体上房价以稳为主市场将会良性发展。

　　三是各物业走势。预计商品住宅市场供求两端基本与上年持平而由于今年底积压刚需的爆发来年需求有减弱的可能;公寓市场供应量将会明显加大(预计90万方左右)市场需求预计30万方左右公寓市场压力远大于2014年;办公市场存量会进一步加大经济不好转的情况下办公销售现状较难改观;商业市场同样存在较大的库存压力对于广场类商铺开发商持有将会占据大头即招商模式取代销售成为主流。

　　四是户型方面。主力需求户型将会由90-110平方米向120-150平方米缓慢过渡即改善型市场将会大有好转。