清远楼市销售量价齐降 库存可消化近2年

快讯大河网楼市频道2014-12-30 00:00:00

  新常态,2014年度中国经济关键词,实际上也是楼市的关键词,这一年,楼市一改以往火爆态势,投资增速放缓、成交量大幅下滑、库存居高不下、房价下行,市场分化加速。新常态下,清远楼市有哪些表现?

  供求

  销售量价齐降 库存可供清远近2年消化

  房地产销售市场继续低迷,呈现量价跌幅加剧趋势。数据显示,2013年前10月全市商品房屋销售面积411.8万平方米,增长38%,今年同期房屋销售面积324.5万平方米,下降21.2%;去年前10月全市实现房屋销售额211.1亿元,增长52.4%,今年销售额159.7亿元,同比下降24.4%,而且降幅分别比前三季度扩大了0.5和2个百分点。

  清远市区(仅含清城区、高新区)前11月房屋销售面积245.7万平方米,同比下降了15.35%,商品房销售总额约135.76万平方米,同比下降了11.67%。今年上半年房价一直平稳,并较去年同期有较大幅度增长,自8月开始,商品住宅价格开始大幅下降:8月下降幅度达15.81%,9月下降幅度达12.84%,10月下降了14.26%,11月下降了24.16%!

  销量下降,但供应量却没有下降,还略有增长。今年前11月市区商品房新增供应面积约386.8万平方米,约33461套,其中商品住宅新增30400套,分别同比增长2.87%、6.57%、5.38%。2008年至今年11月,共发放预售证的商品住宅套数约145551套,共销售106894套,预计未销售38657套,也就是目前库存量或接近40000套,按照近两年平均每年22000套销售量计算,库存量可供清远近2年消化。

  政策

  控容:清远3.0以上容积率项目要降容

  政策诸如限购、限贷等确实在松绑,然而,并没有如一些开发商预测的那样全面松绑,曾在年初传说中的清远救楼市政策,并没有出台,反而是清远加强了对容积率的控制。

  2月24日,清远市政府官网发布了《清远市城市规划区内容积率偏高项目降低容积率工作实施方案》的通知,要求清远市城市规划区内(含清城区、清远经济开发区和清新区行政范围),于2012年11月14日前已取得规划设计条件或已批准修建性详细规划,且其容积率3.0及以上、以住宅开发为主的经营性用地项目,均为容积率偏高项目,都应该降低容积率。其中容积率4.0及以上的项目,原则上降容0.5;容积率3.0及以上至4.0区间的,原则上降容0.3。

  新报建和开发的项目则严格按照规定容积率实施。以今年初1月拍卖的地块为例,也就是近期刚推出的保利天汇项目,拍卖时候容积率被控制在3.0以内,楼面地价高达约1800元/平方米左右。而与之相邻的凯景中央首座地块与2007年底出让,最终容积率高达6.15,楼面地价与此相当。

  对于开发商来说,容积率越高,总建筑面积越大,摊薄了楼面地价,也就意味着成本被摊薄,有的甚至摊薄到地价在总成本中忽略不计,那么获得的利润就越高。反之,地价成本就高。对此,清远一资深地产人士告诉记者,近两年楼市大环境不太好,许多楼盘面临着较大的销售压力,在此背景下一些楼盘大打价格战,每平方米三四千元。“之所以有些房地产商敢打价格战,就是因为容积率高,降低了楼面地价,成本低。”

  从今年陆续出台的控规来看,容积率普遍在3.6以下,也就是说,未来开发商必须转变开发思路,迫使其转型——通过时间换取土地升值来实现利润,到提高资金周转、提高品质来实现利润最大化。

  营销

  自媒体崛起与全民营销

  互联网的运用今年以来在清远楼市得到前所未有的重视,其中最为突出的是微信。

  其实在此前,清远一些开发商已经成功利用互联网进行电商,但更多用于外向型楼盘即到广州拓客的企业,微信以及为此展开的营销则被开发商普遍接受。而在清远将此发扬光大的代表非万豪水晶莫属,并以此示范作用滥觞清远。

  微信,近两年兴起的手机终端即时聊天工具,这种新技术已经深深影响到人们的生活,每一个家庭及其成员。微信有两个重要优势:一是便捷,二是用户是主体,可将信息直达终端,并通过用户调动朋友圈,可以激发用户的自主性、自发性,积极主动参与到活动中,并且在用户朋友圈自发传播。对于开发商来说,微信成功运营,可以建立起自己的自媒体渠道,掌控一定话语权,通过终端用户圈定一群粉丝,实现数百倍、千倍的营销效果。

  和微信相类似的是,开发商的全民营销战略的崛起,最具代表性的是时代倾城、碧桂园等。他们最高峰时招聘了数百个业务员,提成比市场普遍高很多,通过众多业务员自发推介、销售来实现销售突破。还有一些开发商采取全民介绍有奖励的模式,把每一个市民都当作销售员,继而实现传播和销售目的。

  另外,开发商采取的活动营销更为灵活,最为突出的是采取迂回战术,打孩子牌。最为突出的莫过于万豪水晶湾、七色城邦等,通过策划众多针对孩子的活动,吸引全家到售楼部,参与到楼盘及其企业组织的活动中。

  这类活动可以解决两个问题:一是人气问题。有了人气,可以烘托氛围,营造火爆的景象,刺激成交;二是便于邀请客户,解决邀约理由。买房是一个普通家庭最为重要的大事之一,因此不可能第一次看房就购买,会对比,犹豫,需要各种理由让客户愿意来,多种作用下才能刺激客户成交。

  地产行业人将这些突出的营销模式归结成一个术语:互联网思维。百度百科对互联网思维的解释是对市场、对用户、对产品、对企业价值链乃至对整个商业生态的进行重新审视的思考方式。简单来说,营销活动更注重客户的体验性、参与性。这种活动具有较强的开放性、包容性。

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