全面剖析：楼市人口红利剩几何

　　楼市人口红利

　　经济学

　　房子投资价值在降低？

　　文/羊城晚报记者 张秀钦 插图/采采

　　中国房地产吸引力在下降

　　考题陈述

　　胡润研究院最新发布的《2015中国千万富豪品牌倾向报告》显示，在富豪的各项投资中，房地产仍然位居投资类别之首，比重达27%，但较上年下降了8个百分点。

　　当中国大妈在国际市场让华尔街高手打了个哆嗦并因此扬名，抢购的是黄金而不是房子的时候，市场惊觉：原先有钱就买房的中国大妈已开始追求“国际范”而弃房子不顾了。

　　去年中国A股奇迹舞动，一向只见“大熊”横行的股民终于见到了“大牛”的踪迹，A股市场大风四起，不仅“猪”能上天，连“大象”也能上天，大剂量的“真金白银”哗哗地流进了干涸了7年的资本土地。一年之内，上证指数涨52.87%，创2009年以来最大年度涨幅，并领跑全球各主要股指，日成交创纪录突破万亿元，平均每0.74秒成交1亿元再创历史天量。

　　当天量资金在股市翻滚的时候，楼市的资金自然而言减少，两者从来就是跷跷板的角色，当天量资金任性地流入A股，也就意味房子的资金大量流出。种种迹象显示，房地产吸引力在下降是明确的事情，不明确的是，它的吸引力降到什么程度，是否已失去投资价值？

　　去年著名私募总裁王庆说，中国房地产已失去投资价值。中国社科院的《经济蓝皮书》在力推中国股市的同时，不忘用力向房地产“开枪”：楼市价格拐点到来，投资价值逐步丧失，大量资金可能进入证券市场。

　　在中国投资市场上横行多时的房地产，是否真的如一些专家、机构所言，投资价值正在失去，房地产是否正在被投资者抛弃？

　　观点

　　PK

　　正方

　　房地产已失去投资价值

　　王庆（上海重阳投资管理公司总裁）

　　如果中国房价维持目前水平5年不变，中国未来实际经济增长平均6%，通货膨胀率3%左右，那么中国房价收入比将降至5倍。房地产市场调整通常有两种方式：一是跳崖式的暴跌；二是房价维持不变，经济继续向上，用收入上涨消除泡沫。美国、欧洲和日本的泡沫是第一种情况破灭，韩国则是以上述第二种方式实现，即房价先上涨，然后七八年不涨，然后再开始上涨。中国房价调整很可能以后一种方式实现，背后的原因则是，首先中国经济仍然成长；第二点，中国负债率仍然较低，不太容易造成暴跌。

　　但无论泡沫以何种方式破裂，有一点可以肯定是，中国房地产已不具有投资价值。

　　作为投资品的作用大大降低

　　中国社科院：2015年中国经济形势分析与预测

　　房地产行业价格拐点的到来，使得其投资价值逐步丧失，近十年来的资金堆积将逐步从这一领域退出，投入其他实体行业。多年来，中国房价不断上涨，从而带动房地产投资需求的大幅增加，房地产投资的不断增加提高了地方政府收入，也提高地方财政收入的预期，直接刺激了地方融资平台规模的扩张。另外，房地产行业的不断扩张也直接导致了许多无效产业的扩张。还有，房价高企加重了购房者的负担，严重影响了一部分社会人群的消费能力。

　　总之，房地产业就像一个巨大的磁石，将大部分的社会资金都吸引入其中。但随着房价调整，对房价进一步上涨的预期现在已被打破，这使得房地产作为投资品的作用大大降低。

　　反方

　　房子是最佳投资品

　　任志强（中国房地产业协会副会长）

　　有媒体报道，随着物价上涨，市民的购买力大大下降。过去10年10万元能够购买的房子面积下降了60%。对此，任志强在微博评论：“十年前把现金变成房子的则实现了增值保值，都说房子不是投资品，但十年来的现实告诉民众，没有比房子更好的投资品。”

　　投资房地产比较安全

　　谢百三（复旦大学金融与资本研究中心主任）

　　每年有很多人进城，这些人都需要房子，其实每个反对房价上涨的人都是房价上涨的因素。房地产占据城市财政收入绝大比例，另外，不断新发货币、刚性需求、改善需求旺盛等也继续推动着房地产发展，很多行业的投资风险都很高，投资房地产比较安全。

　　房地产是回报率最高的行业

　　董藩（北京师范大学管理学院教授）

　　房地产是一个回报率最高的行业。长远来看，市场能将错误纠正过来，挡不住的是潮流，是市场规律。未来10年-20年，房地产业的增长并没有结束，市场的恢复是必然的，购房者把握时机找准切入点，及早进入房地产市场才是最重要的。

　　我看好整个北京市场，北京的房价经历27年从500元/平方米涨到现在均价4万元/平方米，将来涨到80万元/平方米不是不可能。

　　数据分析

　　租金回报：不值得投资

　　投资房产，其中一个重要的原因就是要获取租金回报，或者说，于长线投资者而言，获取租金回报是投资房产的重要原因。但目前房地产的租金回报情况如何？

　　不理想！最近一两年，广州一些公寓产品在销售时会以各种方式来返租，而5%-6%的租金回报已被大部分公寓作为“卖点”。之所以如此，是因为大多数公寓的租金回报摸不到5%-6%这条线。

　　受高端租客欢迎的公寓尚且如此，住宅的租金回报就更低了。如果单纯看租金走势，广州住宅的租金还是在往上走的，上涨速度还比较快（见表一、二）。2009-2014年，中原地产的数据显示，广州10区二手住宅租金从32元/平方米・月涨到49元，涨幅超过50%。满堂红的数据显示，这几年的租金从29元/平方米・月升至47元，涨幅超过60%。租100平方米的房子，五六年前每月租金两三千元，现在要5000元左右。

　　单看租金涨幅还算不错，但计算租金回报则比较糟糕。这是因为住宅原先的租金起点较房价低，在房价高速上涨的情况，回报率没有提升反而持续被拉低。2009年，满堂红提供的住宅租金回报4.1%，中原地产的数据显示有3.8%，到了去年分别跌至2.8%、2.6%，均不足3%（见表三、四）。作为租赁需求稳定、房价涨幅相对温和的一线城市广州尚且如此，其他城市只有更差不会更好。

　　值得一提的是，就算这样的租金回报，也是与二手住宅成交价格相比之下得出的，实际上很多投资客喜欢拿租金与一手住宅成交价格相比，以此得出投资回报，结果当然是更加惨不忍睹。

　　SOHO中国董事长潘石屹曾表示，中国住宅市场租金回报率不足2%。曾有广州媒体报道，假如30岁买住宅出租，以目前的租金水平计算，即使无间断地出租，到60岁退休了也难回本。有投资者表示，对于租金回报不会有太高的要求，只要比银行的存款收益高就好。现在看来，这样也做不到，因为银行定期存款一年的基准利率也有3%。

　　如果想找比住宅租金回报高的投资产品目前有很多，余额宝的年化率虽有下降，但还在4%以上；理财产品部分年化预期收益率超过10个百分点，只是风险等级“较高”，“低”风险的则有不少年化预期收益率超过6%（见表五）。

　　阅卷点评

　　吸引力在下降，远未到没有投资价值的时候

　　以前的房地产是万人追捧的靓丽少女，现今则是徐娘半老，吸引力比不得当日，关注的人减少，但远没到无人问津的时候，仍然有痴心的人在等待。

　　房地产吸引力下降，有自身的原因，也有外部的因素。中国绝大部分城市的房价已连续上升10多年，房价不断上升，那些买房的人当然开心，至于那些尚未晋身为“多房一族”的人，则是担忧情绪在不断累积：世界上的商品价格从来都不会只涨不跌，总会有跌的一天，这一天会是哪一天大家都不知道，但大家都相信，房价越是上涨就离房价下跌的那一天越近。

　　一直唱多的董藩在过去很长一段时间证明了自己预测的准确，但说实话，北京房价涨到80万元/平方米，还真的没有多少人会相信。

　　日本、美国房地产泡沫的破裂，房价的大幅下挫，让投资者开了眼界，知道投资房地产也可能会有损手烂脚、血本无归的时候；2008年、2009年中国房地产价格在某阶段的大幅下滑，让一些房地产投资者切身体会了房地产价格下滑时的那种恐怖。开了眼界、有过切身体会的投资者，对房地产保有一种警惕的态度，当有更好的投资渠道时，不少投资者选择了将鸡蛋放在更多的篮子里。

　　正好，最近几年中国在金融领域方面有较大的改革和开放，包括互联网金融等金融创新的兴起，正好给了投资者更多的投资渠道，房地产投资因此有了更多的竞争对手，而不是只有独孤求败。此前的余额宝以及其他各种“宝宝”，曾在短时间吸引大量的资金。与此同时，A股牛市的开启以及沪港通的开通，分流了不少原先聚集在房地产的资金，甚至有人表示要“卖房买股”。

　　但内在和外部因素只是让房地产投资的魅力减退了一些而已，并没有造成根本性的打击，未来只要房地产价格不陷入阴跌的困境，对投资者就会继续有吸引力。最近欧央行的QE让全球的流动性进一步增加，担心财富被稀释的人们肯定寻找让财富保值、增值的投资机会，在流动性过剩的情况下，投资房地产是一个不错的选择。

　　更为重要的是，房地产的财富效应还没完全释放。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说，美国房地产在上世纪40年代以来对经济的贡献度始终保持在10-20%，其中最大部分来自房地产财富效应的释放。对于居民而言，金融市场的繁荣和不断涌现的金融创新使得上涨的房价不仅仅是“纸面财富”，而是通过抵押贷款再融资、倒按揭等为其他消费取得了更广泛的信贷支持。

　　目前由于缺少合理的金融安排，中国已购房城镇人口的财富效应难以实现，多数流动人口被排除在抵押贷款市场之外，无法从住房价值的增长中受益，也没有刺激其消费的正的住房财富效应。2010年资本收益占城镇永久居民家庭平均收入的8%，而城镇流动人口的这一比例仅为3.4%。如何通过合理的金融安排激发已购房人群的财富效应，并使得未来流动人口具备加杠杆的能力，这是我国房地产未来需要解决的问题。

（责任编辑：佟明彪）