当2014年宏观经济增速持续放缓时，合肥市滨湖新区以总成交量1.8万套的傲人成绩领跑全城，成为业内外最关注的区域。而在房地产市场呈现整体下行与城市分化并存现象下，滨湖新区接下来面临的机遇和挑战，也同样值得关注!

    机遇

    天时、地利、人和

    滨湖新区无论从地缘条件、土地供应量，还是从政策支持、交通建设、品牌房企入驻或是房源供应上说，在九区中都处于前所未有的机遇高峰期。

    2006年建区至今，从“141”战略(1个主城区，4个副中心，1个滨湖新区)到“1331”战略(1：优化提升主城区;3：积极发展巢湖、庐江和长丰三个副中心城市;3：统筹推进新桥临空产业基地、庐南重化工基地和巢北产业基地;1：指创新建设环巢湖生态示范区)，滨湖新区成为中部安徽打入长三角的重点发展区域。

    轨道交通作为区域发展的基础建设，频繁眷顾新区。2012年6月施工建设地铁1号线，全长24.58km，从老城瑶海区直通滨湖新区，路经26站;2014年11月12日高铁南站正式通车，滨湖新区作为其辐射区域，享受城际及城市之间交通便捷性，为无缝对接长三角提供了可能性。

    近几年诸多一线品牌房企相中滨湖新区，为新区房地产市场发展不断加码。2008年世纪金源一次性豪气拿地2500亩，拉开新区房地产发展序幕，经过7年的发展，国购、恒大、万达、万科、中海、中铁、宝能、淮矿、佳源等品牌开发商并驾齐驱于滨湖新区。业内分析，一线房企的入驻，或将提升板块价值，房价上浮空间大。

    相比于政务区和新站区“房荒”现象，滨湖新区土地储备量和供应量、住宅项目体量都能够充分满足市场需求。据新华网数据显示，去年12月，滨湖新区库存量达9569套，为购房者提供极大的房源选择空间。

    综合来说，滨湖新区处于天时、地利、人和三者决定性机遇因素的最佳状态，是其他八个区域目前不能企及的。

    挑战

    滨湖新区产品同质化严重 未来何去何从?

    房地产市场瞬息万变，可行的发展路子并不适用于所有时局。从2014年过渡至2015年，全国经济逐渐进入常态化，市场回归主体地位，政策作用退而求其次。问题来了，在市场分化大势所趋的情况下，滨湖新区面临的挑战何在，未来又将何从?

    2014年滨湖新区住宅去化走量一路领先，表面光鲜亮丽的数字，隐藏了区域产品同质化竞争给销售带来的极大阻力。新区某楼盘王经理坦言：“新区商住综合体太多了，这给房企在前期销售和后期招商运营都带来极大的压力;住宅项目结果虽然喜人，但卖得的确很辛苦。”

    从2014年滨湖新区入市房源来看，刚需房为主打产品，各家楼盘在品牌实力、价格上甚至是户型设计上都很相近。正在滨湖某楼盘看房的江先生表示：“这边楼盘挺多的，但是有特色的楼盘相对较少，如果有更多年轻人个性化设计的住宅就好了。”

    再有一例，2014年12月，BH2014-08号商住综合体地块因周边存在新地城市广场、粤港中心两个纯商业项目，以及在建的合肥国购中心和金融港等同质商业体，导致“滑铁卢”流拍。

    与产品定位同质化相似的是营销同质化。现在大多数楼盘的营销手段无非周末暖场活动、亲子活动、时尚秀、发传单、短信电话轰炸等等，如果以上营销效果不如人意时，“价格战”成为最后的竞争筹码。

    暗藏在房源充足美誉下的产品定位同质化现象，一方面不能满足年轻购房者的个性化需求;另一方面，给房企之间的竞争销售带来极大的压力。2015年房地产市场渐入常态，面对市场分化这一挑战，如何突破同质化竞争和价格战，房企及相关部门需做出更多的思考。