春节期间楼市成交显得异常平淡。中国证券报记者多方调研发现节日期间多地楼市陷入冰点不少二三线城市的房地产项目在春节期间暂停销售。

　　在成交冷清的表象之下区域市场分化不断加剧。分析人士指出二三线市场库存压力较大是未来一段时间的常态。从今年以来土地市场情况看不同区域的差异越来越明显。土地市场的差异化表现也预示着住房市场分化趋势更加明显。部分机构认为随着春节假期结束一线城市的市场成交将逐步复苏降息、降准以及不动产登记等政策实施也会给市场预期带来变化。按照以往惯例一线城市的房地产市场有望在节后迎来反弹。

　　市场成交陷入“休眠”

　　尽管今年大部分地区迎来了一个较温暖的春节但楼市交易较之以往并未出现同步复苏的迹象。据悉今年春节假日期间大部分城市暂停了网签很多城市出现零成交的现象。

　　从机构统计中依然能够看出少量的交易。据新浪乐居数据监控中心显示春节所在的一周(2月16日-2月22日)苏州住宅成交137套成交面积22519.78平方米成交量环比前周减少了907套降幅达86.9%。其中自除夕开始楼市瞬间进入冰冻期各大楼盘齐齐“冬眠”。

　　本报记者多方调研发现今年春节期间部分城市大量房地产项目封盘暂停销售直至春节假期结束才恢复销售。此种情况在二三线城市表现的尤为明显。而往年二三线城市的房地产项目为吸引回乡置业者有不少楼盘在春节期间推出优惠措施。

　　一线城市的春节市场同样不容乐观原因在于供应相对较少。深圳市规划和国土资源委员会统计显示春节前一周(2月9日-2月15日)深圳仅有一个房地产项目拿到预售许可为春节期间深圳市场的低迷埋下伏笔。其中自今年2月至春节期间深圳市无一新盘开盘。网易房产数据中心数据显示今年春节假期的前三天(2月18日-2月20日)广州楼市仅成交5套且均分布在郊区县中心六区零成交。成交均价上从去年春节期间的9423元/平方米上升至12010元/平方米涨幅达到27%。

　　在北京亚豪机构统计显示2月北京商品住宅市场预计将有10个项目入市其中包括4个纯新盘和6个老项目后期。该机构认为2月份将成为全年供应的最低点。

　　分析人士指出除节假日因素影响外今年春节期间商品消费较低迷凸显出经济形势不容乐观的现状。在这种背景下房地产交易必然难有起色。

　　中原地产首席分析师张大伟认为今年春节楼市的主要特点为:受春节因素影响2月成交量将出现明显下调楼市难以走强;一二线城市受节日影响基本处于暂停状态大部分项目从假期结束后才逐步开售而2月数据低迷将影响到3月上半月。

　　区域分化愈演愈烈

　　在整体交易平淡的表象下房地产市场的区域分化态势不断加剧。记者发现全国不少三四线城市库存规模偏大、消化迟缓等现象未得到改善。

　　在山东南部某城市的新区过去两三年间新建的大量商品房如今仍有大部分库存尚未消化凸显出一幅“空城”景象。尽管当地政府部门出台了减免税费、发放购房补贴等政策吸引农民进城购房、务工人员回乡置业但效果不佳。

　　据悉为控制库存规模当地政府已于去年叫停了新区的开发。但在今年春节期间该地屡屡出现讨薪事件主因在于房地产商因资金回笼乏力而无力支付工人薪水。

　　这种情况成为三四线城市楼市风险的一个缩影。来自国家统计局的数据显示截至2014年末全国商品房待售面积62169万平方米比2013年末增加12874万平方米。自2012年4月以来全国商品房库存连续33个月上涨。与最低点相比近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。

　　相比之下一线城市的春节楼市虽然亦无甚亮点但市场基本面有所不同。以北京为例进入2015年以来北京土地市场密集成交截至春节之前北京土地市场的公开成交额已达到452.29亿元。短短不到两个月土地成交水平相当于2014年全年的25%。2014年北京1916.9亿元的土地出让金已经创下历史新高。

　　在一线城市中除深圳因地理条件限制无法大规模推出土地外北上广三地的土地市场均在2015年迅速升温。表现最为突出的北京出现楼面价、溢价率、竞价次数不断攀高的态势上海和广州的土地也受到市场热捧。

　　分析人士指出土地市场升温主要是因为一线城市的供需关系仍然紧张其作为“避风港”的作用不断显现并加剧了房地产企业的回归势头。这种情况虽可增加一线城市的土地供应但土地成本提高将给2015年一线城市房价的抬升埋下伏笔。

　　张大伟指出在度过了房地产市场发展的粗放式阶段之后楼市的区域分化特征将愈演愈烈。其中在总体市场供大于求的背景下一线城市和部分热点城市供不应求的局面难以在短时间内改善广大三四线城市将不断为“去库存”而努力。

　　这种分化已在近期的房价数据上有所体现。国家统计局发布的数据显示今年1月全国70个大中城市中有64个城市的新建商品住宅(不含保障性房)价格环比下降持平和上涨的城市分别有4个和2个。分城市来看房价持平和上涨的城市主要集中在一二线城市房价降幅大于0.5%的城市主要集中在三线城市。

　　一线城市有望回暖

　　随着春节假期的结束楼市有望恢复到节前的成交状态。分析人士表示一方面去年前三季度房地产市场交易冷淡不少需求可能在岁末年初集中释放;另一方面一系列政策利好将进一步刺激这种释放。因此今年3月楼市成交量有望迅速恢复至1月水平。

　　据中原地产统计今年1月全国54个主要城市合计签约住宅24.66万套虽然环比去年12月有所下调但同比2014年1月仍有22%的上涨属于历史同期的高水平。

　　业内人士预期楼市向好主要来自于对政策变化持乐观态度。张大伟认为在此前连续降息、降准的刺激下预计3月份后再次降准、降息的可能性依然较大。信贷政策的放宽有利于释放购买力3月份可能会出现首套房85折左右的优惠折扣。他还指出各地方政府也有望从其他政策角度给楼市松绑。

　　中金公司报告指出从逻辑上看当前经济增速下行房地产投资增速也低位徘徊因此楼市政策放松的概率较高。该机构认为如果政策放松一线城市则存在松绑限购、交易环节税收减免、变更首付比例等三种可能性。在时间点上2月底到3月上旬出现政策放松的概率较高。

　　中金公司认为从历史经验看春节过后房地产股票、实体市场一般表现良好。自2009年至今春节过后地产指数30个交易日平均较节前涨7%而春节后2-6周的房屋周均成交量平均较春节前两周要上涨18%。因此政策层面的积极变化将促使房屋交易市场不断回暖也将给资本市场带来刺激。

　　值得注意的是《不动产登记暂行条例》出台实施临近也可能给市场带来短期刺激。记者了解到去年下半年个别城市政府官员出现低价抛售房产现象并引发大量接盘。上述条例将于3月1日实施可能在一定程度上对短期的市场供应带来刺激。

　　从全国范围看由于供求基本面的变化市场交易虽然可能出现一定程度恢复但很难恢复至历史高位。张大伟指出由于可选投资渠道匮乏过去十多年中不动产一直是居民的最佳投资选择。但近年来随着交易税费的增加和政策打击短期投资需求已显著减少长期投资也因房价上涨乏力受到影响。

　　他表示对普通投资者而言近年来银行理财产品、互联网金融投资兴起投资门槛和风险较低收益有保障。沉寂已久的股票市场也于近期开始走强加快了资金的转向。相比之下大多数城市住房供大于求价格过高未来增值不确定已经不再是最佳投资选择因此房地产市场的冷却将是必然趋势。

　　京津冀一体化吹暖风　楼市仍需“小火慢炖”

　　河北

　　2014年河北省不少地区的房地产市场凭借京津冀一体化的“东风”掀起一股销售小高潮但风潮之后房价回落炒概念拉动作用逐渐弱化。分析人士指出商品住宅库存量高企房地产投资增速明显下滑对市场预期的转变影响了整体楼市的节奏。对河北楼市而言爆炒概念并不能解决市场整体供大于求的问题。京津冀楼市想要真正实现一体化依然任重道远。

　　承德观望情绪较浓

　　去年初不温不火的保定楼市曾借着京津冀一体化概念爆炒。据2014年3月中国城市住房价格288指数显示在监控的288个主要城市中保定市以4.8%的涨幅居全国首位。从“政治副中心”传言开始保定房价从均价每平方米5000-6000元飙升至每平方米6000-7000元。除保定之外北京动物园批发市场搬到河北的消息一出廊坊、永清、白沟几个有可能备选的河北城市房地产市场也曾一度“闻鸡起舞”。

　　分析人士认为以往河北楼市价值被低估很多地方房价都可视作价格洼地。但目前各个地方开发量巨大买房人群不像北京那样流动人口巨大、资金密集其买房人群基数太小往往造成供需关系失衡。

　　以河北省承德市为例中国证券报记者走访多家新开楼盘发现尽管春节期间接待大厅聚集不少看房者但观望情绪浓厚看房者多是初步了解情况进入详谈阶段的并不多见。销售人员透露近期成交楼盘多以首次购房、改善型住房等刚需为主。尽管河北省已取消购房限制但受到房地产市场低迷影响炒房者的身影几乎绝迹。谈及京津冀一体化对楼盘销售的影响该销售人员表示目前他们并不以此为主打概念暂时很难推断是否对楼市产生影响。

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