【压力篇】

　　北京楼市2月成交不佳但业界普遍认为这是春节等季节性因素。3月“两会”上提及“稳定住房消费”、加上央行降准降息让不少开发商信心满满地认为今年楼市将不会遭遇“倒春寒”3月楼市成交将稳步上涨无论成交量还是成交价格都将在4月迎来一个全面爆发从而使得楼市摆脱一年多的低迷完成“逆袭”。

　　楼市的“龙抬头”会成真吗?

　　纯住宅库存量超8万套

　　北京市住建委数据显示截至3月17日北京可售期房和未签约现房住宅总共为81114套。北京中原研究总监张大伟表示8.1万套的库存量已经是自2014年9月以来的最低。

　　不过如果把市面上众多在售的商住产品(公寓、loft)等计算在内据亚豪机构的数字显示北京市的新盘库存量(已领证未签约不包含商业和保障房)高达108265套总面积超过1320万平方米。

　　从这个数字来看北京楼市的去库存压力并不小其中库存量最大的是通州区(超过1.9万套)第二是大兴区(超过1.7万套)房山区也超过了1.2万套。

　　而据亚豪机构统计截至3月15日3月北京仅有4个新盘入市。业内人士预计受“两会”影响推迟入市的楼盘将在月内集中入市预计3月底将迎来一波供应小高峰房价是稳还是涨成为关注的焦点。

　　开发商盼政策松绑以“减压”

　　“开发商肯定会快速涨价。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云锋说从房企方面来看一方面是各楼盘今年的销售任务比去年只多不少另一方面是业内普遍判断今年楼市会回暖尤其是或出于经济下行的压力一些利好楼市的政策或将在短期内推出。

　　“楼市量价复苏的幅度取决于政策支持的力度和广度。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟也认为进入3月份各地新一轮的楼市刺激行动已密集开始酝酿甚至出台了。

　　中原北京研究总监张大伟则表示目前楼市正处于一个临界点从过去经验看4月份如果某个区域(如通州、大兴)出现一个项目率先坚持涨价那么很快该区域的项目、相邻区域也会借机涨价形成“普涨”局面。

　　但也有业内人士表示虽然有降息、公积金贷款放宽等利好但今年北京预计还有约4万套的自住房入市开发商的压力并不小。

　　■　典型区域

　　通州:存量近2万套　住宅优惠多

　　据亚豪机构统计通州的新盘库存量达到1.97万套。在采访中通州的住宅开发商认为近年来通州住宅用地较少一直在卖库存产品区域的房价并没有出现暴涨住宅销售压力较小;而通州综合体开发商则认为作为首都副中心新入市产品的硬件标准较好政策也有利好。不过记者发现优惠让利仍然是通州楼市的主流。

　　“一二月份合生滨江帝景的销量占到整个通州核心区的80%。”合生创展华北区营销总监刘芸岐表示由于项目只剩下400多套房未来将小幅涨价滨江帝景的楼王产品售价将在2.7万-2.8万元/平方米之间。

　　虽然喊“要涨价”不过滨江帝景目前仍在优惠促销中。项目精装修交付现在交6万元可参加团购均价为2.3万元/平方米。而记者去年探访项目时售价还在2.7万元/平方米左右。刘芸岐也承认项目销售较好是因为定价相比其他项目有吸引力。

　　区域另一个大盘华业东方玫瑰(资料、团购、论坛)由于靠近地铁临河里站售价一直较稳定近期推出精装房的打折优惠90-130平方米的两居、三居折后均价约为23500元/平米。记者从北京市住建委官网的网签数据看到3月2日-8日网签了14套仅次于区域内的自住房项目富力惠兰美居(资料、团购、论坛)。

　　值得一提的是通州还有众多综合体项目将入市。亚豪机构总监郭毅介绍这几年通州新入市土地多数是商业金融和多功能用地尤其是运河核心区预计总建筑面积达到366万平方米。据了解运河板块的综合体项目绿地中央广场、保利大都汇都将在近期入市已经开始了蓄客。

　　“如果是投资买房的需要谨慎些开发商不会把房源一窝蜂都推出来但库存上对各家当然都有一些压力。”通州一个楼盘的营销总监透露通州有首都副中心、环球影城等利好长远发展看好但短期内供应量也偏大连接城区道路的交通也有待完善这些都意味着其房价在短期内快速上涨有压力。

　　大兴:库存超1.7万套　同质竞争激烈

　　据亚豪机构的数据大兴(含亦庄)的新建商品房库存超过了1.73万套总面积达到196万平方米。记者在采访中发现除了亦庄的供应较多外大兴其他板块如旧宫、黄村、天宫院的开发商都表示大兴楼市的商品住宅供应其实并不大定价也较为合理对今年的市场较有信心。

　　目前大兴售价较低的新盘是位于南六环外天宫院的北京金科天籁城为自住房均价约为15000元/平方米;价格较低的商住类新盘是南六环外、距离地铁还有一定距离的loft项目北京城建·北京密码精装修成交均价约17000元/平方米;在地铁4号线天宫院站附近将于3月推出新房源的保利春天里(资料、团购、论坛)(70年住宅)报价在23000元/平方米左右。

　　据了解从3月底开始大兴将有多个期房住宅项目入市比如位于南四环的中冶·德贤公馆(资料、团购、论坛)、位于4号线枣庄站的中建国际港(资料、团购、论坛)项目、位于地铁亦庄线经海路站的万泽·经海广场等不过多数开发商都表示售价未定要“随行就市”。

　　“这次开盘均价可能在4.2万元/平方米。”中冶·德贤公馆项目的销售人员表示项目主打三四居精装修去年10月首次开盘时面临着较大的市场压力成交均价仅为4万元/平方米出头。

　　曾经“日光”的中建国际港近期将要推出三期的45-90平方米的一至三居房源。由于项目紧邻地铁户型较小加上枣园的商业配套较为成熟业内预计其售价将在3万元/平方米左右。

　　“大兴的同质竞争产品太多。”中原北京研究总监张大伟表示这使得大兴虽然有第二机场的利好但短期来看价格很难涨尤其是亦庄板块。

　　“2013年-2014年亦庄的土地供应太密集使得项目扎堆入市我们看到区域的价格出现了上涨但一些项目现在面临着较大压力。”亚豪机构研究总监郭毅如是说。

　　本版数据来源:北京市住建委官网、亚豪机构。注:1、存量指已领证未签约;2、新建商品住宅包括别墅、loft、自住房等不含商业、不含保障房