从全国来看供需结构比较紧张的城市大约10个。其他供需比较健康的中心城市10个左右全国总共也就20个城市房价有上升的空间。

　　在中央释放支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费的信号后地方新一轮的楼市刺激行动也随之密集展开。一系列利好之下有不少业内人士认为在目前价格还未“触底反弹”前夕最佳购房“窗口期”已至。

　　楼市再迎最佳购房“窗口期”

　　过去十年尽管楼市总体处于大幅上涨状态但对购房者来说仍有一些最佳的入市时间窗口可以更低成本、更加从容地挑选。比如2008年9月金融危机爆发后到2009年的一季度就是一个很好的时间窗口。

　　“我当时在厦门大学附近买的二手房单价不到9000元当时很多人都觉得买贵了但现在一平方米已经3万以上了。”来自泉州安溪的施先生说。

　　此后2011年底到2012年上半年楼市又迎来一个最佳购房窗口。以广州为例当时购房者在广州市区买的房子现在都涨了四成以上。

　　而现在类似的最佳购房窗口似乎已显现。不少业内人士表示从现在开始到二季度末将是入市的一个很好的窗口期。同策咨询研究部总监张宏伟表示今年上半年入市为最佳今年下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。

　　过去十年屡屡准确预言楼市走势的“大炮”任志强日前在佛山演讲时称虽然目前6亿平方米库存超出预期但伴随着房地产投资、土地供应减速到了第四季度供求关系回归平衡价格就要开始上升。

　　“之所以说目前出现了最佳购房窗口期在于房价止跌反弹迹象正趋于明显。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《第一财经日报》目前整个楼市政策环境趋于宽松化而且后续还有望出台一系列政策比如公积金贷款额度的提高、公积金贷款首付比例下调等这些都会带来住房市场成交量上升的态势进而促进房企调整定价策略并采取涨价的做法。

　　严跃进说从这个角度看随着整个房地产市场复苏迹象的出现若不积极入市可能会延误最佳购房时机并且导致购房成本加大。

　　中原地产首席分析师张大伟也分析说在两到三次降息、市场成交量恢复三个月左右、有一个全国性的普遍政策出台之后窗口期才会出现。“现在正处于政策利好累积、库存需要一定时间消化的阶段总体上看一线城市的窗口期已经出现。”

　　这其中供需比较紧张的深圳去年12月份新建商品住宅的环比涨幅为1.2%成为当月全国70个大中城市中唯一环比上涨的城市。2月涨幅虽然有所收窄但依然保持增长态势成为全国唯一的房价连续上涨的城市。在不少业内人士看来其他供需比较紧张的一线城市和部分二线城市也将迎来反弹。

　　张大伟说去年一线城市不少楼盘都跌了10%接下来马上要恢复到去年下跌之前的最高点。“也就是说现在正处于2014年深跌之后的恢复之中再往上冲多少要看政策的力度有多大。”

　　不超20城有望反弹

　　投资需求曾一直是楼市高增长的动力之一。由于可选投资渠道匮乏房地产在过去十多年中一直是居民的最佳投资选择。不仅门槛低、回报稳定还能借助银行杠杆放大收益。但近年来短期投机需求随着交易税费的增加和政策打击已经显著减少。大多数城市住房供大于求价格过高未来增值不确定已经不再是最佳投资选择因此房地产投资需求也出现显著回落。

　　张大伟告诉本报目前已经进入到一个降准降息通道公积金政策也都在全面放松包括一线城市限购也有望松动现在确实有进入到窗口期的迹象和可能性。但是否进入到最佳购房窗口期仍然要分城市、分区域来看“现在已经结束了过去单边上涨的状态不管从心理层面还是从事实上的供需矛盾来看经过过去三四轮的上涨楼市都到了一个新阶段。”

　　“既然是窗口肯定是后续要能涨的才算窗口会跌的肯定不能叫窗口。”张大伟说过去市场供需结构比较紧张因此只要有鼓励政策出来市场就会发生翻转。但这一轮救市政策出来除了一线城市和部分二线城市市场活跃外其他城市都处于波澜不惊的状态。

　　张大伟表示从全国来看供需结构比较紧张的城市大约10个。其他供需比较健康的中心城市10个左右全国总共也就20个城市房价有上升的空间。“其他城市要上涨的可能性就很小因为它的需求已经不支撑价格上涨的可能性。”也就是说未来只有北上广深和厦门等二线城市的房价有望迎来反弹其他三四线城市甚至部分二线城市仍然处于绝对过剩的状态。

　　经历了十年的高速发展后中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代已经一去不返。在新常态阶段不同城市不同区域的表现将进一步分化。张大伟说在三四线城市楼市普遍过剩、人口导入十分有限的情况下三四线城市和一二线城市的分化进一步加剧。

　　这其中决定这种区域分化的一大因素就是需求。以福建为例数据显示在2005年到2013年这9年期间福建各地的人口增速差距相当悬殊。其中厦门增速高居全省首位9年间人口增长了65.78%此外像福州市区、泉州市区、晋江、石狮等经济发达地区的人口也都实现快速增长全省人口向厦门、福州、泉州等几大城市集中的趋势相当明显。

　　相比之下有一半以上的区县人口出现了负增长尤其是闽北、闽西等山区县人口负增长高达两成以上。目前这种趋势仍在加剧。厦门均和房地产评估董事长王崎告诉本报记者在目前泉州、龙岩等周围三四线城市房价走低的情况下无论是购房者还是开发商都会把资金集中到一二线核心城市资金会进一步向厦门这样的核心城市集中。