在沉寂了近一年的时间后，刚需再次成为了市场上主角。2015年伊始，刚需盘再次挑起成交量的“大梁”，直接拉动了普通住宅市场的成交量。

　　在即将到来的4月，刚需也将成为供应量最多的产品。而刚需的火爆，无疑也是继央行再次降息的强刺激和两会派出政策“红包”所带来的直接信号。

　　市场

　　刚需盘再成市场主力

　　由于自住房的影响，刚需产品在近一段时间的处境显得十分尴尬。但在3月，刚需盘的成交可谓扬眉吐气。据亚豪机构统计数据显示，3月中低价位的刚需房源已是北京楼市交易主力。数据显示，3月9日—3月15日刚需房的成交套数为472套，占市场交易总量的49%，而去年同期，刚需产品的成交总量尽在23%左右。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，在成交上，上周全市商品住宅累计成交1033套，成交量已连续三周超千套，扣除自住房的纯商部分，成交套数环比此前一周也上涨了12%。而能撑起如此之多成交套数的，也只能依靠的是刚需盘。

　　“随着‘两会’结束，一些推迟入市的楼盘将集中入市，预计3月底北京房地产市场供需双方将会逐步加速放量的步伐。而在供应商，刚需盘还将是市场主导。”郭毅说道。

　　“抢房”再现楼市

　　伴随着刚需盘的回暖，市场也出现了“抢房”的情景。

　　3月15日，北五环外的领秀慧谷项目开盘，推出的324套房源，当天去化率超过90%，一上午被认购了8亿元。

　　而这次开盘热卖的领秀慧谷项目，便是典型的刚需项目，开盘当天，项目共推出70平方米、90平方米两居室以及140平方米的三居室，起价为28500元/平方米，吸引了超过 500名购房者排队买房。

　　而值得注意的事，自去年开始，刚需盘的蓄客问题一直困扰着每个项目，而此次领秀慧谷的开盘，能够吸引500多位购房人买房，已经属于“新鲜”事了。但从中，也不难看出刚需盘已经重新获得了市场的认可。

　　同样，在昌平即将入市的首开国风美唐也对即将到来的新一轮开盘充满信心。

　　“只要拿到预售证我们就开盘，这次准备推出的是92平方米纯南两居、90平方米三居及少量127平方米大户型。”首开国风美唐的销售人员表示，项目根本不担心销售问题，因为降息后来售楼处的人明显增多，而且政策已经利好楼市。

　　由此可见，当前市场状态下热卖的刚需项目均具有一些共同特点：在区域内定价相对较低、产品以中小户型为主，户型格局特点鲜明，区域发展前景广受看好，这也成为时下买房人决定出手与否的最重要因素。

　　前瞻

　　新政利好促购房人出手

　　就在刚需销售迎来最佳时机的时候，政策端的利好使得刚需项目在今年的销售有了更多的期许。

　　近日中央国家机关住房资金管理中心在官方网站上发布通知，自本月18日起，缴存职工申请住房公积金个人贷款将出现4项调整。根据官网信息显示，本月18日起，缴存职工申请住房公积金个人贷款时，将会在北京住房公积金管理委员会确定的贷款最高额度内，综合考虑借款申请人的缴存时间、个人账户余额、还款能力、配偶缴存情况等因素确定住房公积金个人贷款具体额度，借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。

　　将最低额度从2万元调整到5万元，这对于刚刚参加工作不久、缴纳基数较低的购房人来说是个利好消息。按照以前的规则，国管公积金缴存职工购买普通商品房时，其能够在国管公积金中心贷款的额度，和其账户额度直接相关。一人申请时，审批的贷款额度为账户余额的10倍，那么如果此人账户中余额只有1万元，按照原本的规则，以2万元的最低限乘以10倍这个系数测算，即可以贷款20万元。但在调整之后，他的账户余额中虽然仍旧只有1万元，却可以按照5万元的最低额度计算，即可以贷款50万元。

　　此外，此前针对只有购买90平方米以下住房才可获得最高120万元的公积金贷款也在近日改为所有房源均可获得最高120万元的公积金贷款。

　　除去公积金，今年政府工作报告指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。

　　对此，DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏表示，稳定住房消费，是拉动国民经济的支柱。“政府并不是要房价跌，而是希望房价稳定上升。这项政策出台是给购房者一颗定心丸，这无疑对房地产行业形成利好。刚需市场将伴随暖春的气温呈上扬曲线，该趋势将贯穿整个2015年。”

　　4月楼市仍将升温

　　在即将到来的4月，刚需项目或将继续延续3月的火爆。

　　中原地产首席分析师张大伟就认为，在春节后一个月，市场已经基本恢复到春节前一周的正常水平。从不同城市区域看，一、二线城市的表现明显强于三、四线城市。两会后，针对房地产市场的宽松政策可能会陆续推出，预计整体市场的走势将会继续向好，后续刚需的入市量将会有所增加。

　　而北京房协秘书长陈志也认为，在两会结束后，地方政府将可能根据自身情况，进行政策调整，包括北京，不排除放松限购年限，或者局部放开限购的可能，这无疑也为更多刚需族打开了购房大门。

　　此外，陈志还表示，此前购房者担心的利空因素之一房地产税并未在今年两会提到，预计2017年才可能提交全国人大，到真正落实可能得到2020年以后。

　　张大伟还预计，“大概在今年4月份以后，北京楼市成交会出现一个井喷，届时库存一旦消化完之后，4月份的房价将会有明显的变化。所以我们对今年4月份北京的房地产市场是看好的，至于新建住宅价格的变化，到今年5月份应该会有3%左右的上涨。”

　　另外，亚豪机构市场总监郭毅也表示，今年北京房价的上涨更多是结构性的上涨，比如高端产品的价格太高、涨得太猛。但不能忽视的是大量自住房入市给中低端项目带来的销售压力，自住房今年仍将供应4万套到5万套。因此，预计北京今年房价整体涨幅应该不会像2009年那样高涨，应该与2013年接近。

　　链接

　　高端楼市按兵不动

　　3月计划入市的30个项目中，高端项目屈指可数，仅有3个别墅项目及均价超6万元/平方米的盛德紫阙、定价7万元/平方米的大苑海淀名著。相比去年第四季度以及今年前两个月的高端楼盘入市量，3月份北京高端项目的比重有所下降。

　　据中原地产统计，今年前两个月，北京单价在6万元/平方米的高端住宅成交量达263套，不过其中包含了盘古大观96套非正常成交的房源。刨去这一因素，北京高端市场也可以称得上取得了“开门红”。比如，中赫·万柳书院、保利·海德公园及中信国安府等项目均成交10套以上。

　　但在泰禾集团品牌总监沈力男看来，“北京市场上往往是刚需跑在前面，豪宅启动比刚需要慢一些。考虑到园林等众多因素，很多高端项目都是四五月份才开始‘动’。3月份入市只是试探，高端项目大举入市的时机还没有到。”