“公司高管们认定未来20年最重要的客户是创客，小微企业创业会带来非常大的不动产需求，对应的品种是创业园。就像20年前，他们认定即将迅猛增长的白领群体拥有巨大的置业需求，然后抓住了这个重要的机遇。他们这次描绘了这样一组场景，进入万科创业园的小微创业公司只需要考虑主业，万科可以提供食堂、车队、会议室、培训、财务和融资服务，甚至用房子使用权换创业公司股权。”3月20日，《经济观察报》的一篇报道无意中透露出一个秘密，原来毛大庆即将创办的中国版WeWork，最早却是由万科花费了大量时间研究的。

　　毛大庆此前在接受采访时也无意中证实了这一点。去年9月11日，万科携手链家共建“OC（Omni-Channel）闭环”。毛大庆告诉《每日经济新闻》记者，“当时做了一个很有意思的模型，研究如何将北京存量房整合在一个平台上，重新打包出租，其实这些模式美国很早就在做了。”

　　而在今年北京“两会”期间，毛大庆递上一份为“创客空间”量身定制的提案――《关于放宽小微企业注册地点限制、降低创业门槛的建议》，建言工商注册改良。因为联合办公模式下，同一投资人所投的几家公司可能需要在一间办公室协同工作。

　　然而，毛大庆的表态，却引发业界的疑惑，为什么万科先期做了中国版WeWork模式的调研，最终却让毛大庆拿研究的成果去创业呢？

　　判断：经营性不动产将有蓬勃生机

　　离开万科的毛大庆，转身就去做中国版WeWork：“我认为房地产不是没有搞头了，只是原来的模式太初级，而持有型的经营性不动产未来会有蓬勃生机。”“其实还是一种商业地产。”所以，毛大庆向《每日经济新闻》记者解释“创客”空间的概念。他的关注点仍然瞄准如何释放空间资产价值，在他的评价标准里，“创客空间”的成长性将会带来比甲级写字楼更高的潜在收益。“按照商业地产的坪效思路，创客空间更看重的是流动性。”毛大庆说，硅谷周围存活着近千个孵化器，正因为其自身的生命力。“如果硅谷没落了，孵化器也就完蛋了。”

　　在调研中毛大庆发现，创客空间和传统的写字楼相比，更有利于企业调整规模，而这正是创客空间的市场机会。“有几个大客户，他们都是我在万科时代非常欣赏的行业前沿客户，最近表示需要灵活调整公司规模，我听了可兴奋了。”虽然刚创业，但毛大庆已经具备了大量的客户资源，他所说的行业前沿客户，属于住宅领域的“再改”型。

　　而占据主流地位的“刚需”和“经济适用型”客户他同样看重，并且要提供优质导师团队和资本支持，扶持他们从经济适用转向刚需，再从刚需进阶为首改。

　　毛大庆戏称自己在开“蔬菜大棚”，里边种着草莓、土豆、黄瓜，浇水、施肥就能让种子快速长起来，同时随时补充新种子，以对抗较高的死亡率。

　　除了商业地产普遍面临的招租问题，成本控制也是毛大庆要考虑的。“我才不一个人到外边租房子，而是跟一批有存量资产的战略伙伴合作。”他只运营，不持有。据透露首批项目有两到三个，体量均在数千平米左右。

　　在毛大庆的计划里，先在北京做出几个成型的样板，而第二步则是跟随合作伙伴的项目走。在未来蓝图里，“创客空间”还将接驳房地产公司、政府、大学等丰富的端口。其中，跟政府的PPP合作，将通过微环境的改善，解决就业、创造企业，把房地产带入新的领域。“我终于从甲方变成了乙方，你们千万别欺负我。”创业后的毛大庆跟团队的七八个人，坐经济舱、住快捷酒店，对投资人的每一分钱精打细算，而且什么都得干。

　　卸下职业经理人身份的毛大庆不再有千万年薪，而是跟合作伙伴持股分成。他讲求“优先劣后”，跟房主利益共享、风险共担。

　　在“创客空间”的模式里，毛大庆把房地产的无数毛细血管延伸至资本市场。“创客空间”延续出的生物链上，是企业、股权投资、风险投资、资本增值各取所需。他把投资人团队称为“梦之队”，除了财务投资者万科、天使李开复、徐小平，还有一批国际一流的投资人。

　　在毛大庆的时间表里，公司名字已经取得了“梦之队”的同意，“第一批项目下水、面试，正式团队组建起来对大学生创业企业进行服务，应该会在未来的三个月之内。”

　　猜想：WeWork是万科体外试错？

　　前两天看到四环边上一个喝红酒的会所变成了孵化空间，体量很小很小。现在随处可见孵化器，可见这个事情是时代的召唤。”

　　郁亮曾在毛大庆的离职发布会上打趣，“我教会了毛大庆跑步，可他却跑了。”而这场马拉松，毛大庆已经在凯德、万科前头跑完了三十公里。“跑到三十公里，我知道这个事儿基本可以拿下来，可以非常明确地想后边的战术了，但是千万不能出什么乱子。”在孵化器的生态系统里，资本市场这片土壤也正决定着种子的存活率，这是毛大庆在三十公里处看到的。

　　当然，他们也会成为生态链里的大赢家。“谁能够成为资本的伯乐，投对了就是资本的成长。当这个企业被下一个产业链买走的时候，价值放大了几十倍甚至是上百倍，资本回报率就能得以展现了。”“创客空间”要做的，就是对接种子和土壤。“腾讯旗下那么多业务，又是游戏又是社交网络，他都自己养着吗？他就在孵化器里找。其实不光好多项目缺钱，资本市场里的钱也苦于找不到好项目。”“创客空间”希望成为给资本市场提供寻找优质投资对象的极佳平台，让BAT等行业巨头看到优质的种子。

　　据媒体公开报道，郁亮曾挂帅与数名集团核心老臣组成了一个集团战略创新试错小组，功能是为地方公司把握转型风险，评估创新业务是否可行。他们要看看是否有清晰的商业模式和创新方向，以及能否讲清楚财务模式。目前，这个战略创新试错小组已经毙掉了许多分公司的新想法，如西安的物流地产、仓储创新等，就因盈利模式不清而未获通过。

　　毛大庆的“创客空间”又是否是万科体系创新试错呢？显然，对于一个销售额达到两千亿的房地产公司来说，任何一点错误都会随着公司量级被同步扩大。而挑战在前、追兵在后的情况下，行事低调、稳重的郁亮，更不会允许万科冒险。“毛大庆转型创业，但并非就此与万科无关了。”在毛大庆离职发布会上，万科总裁郁亮提出了“外部合伙人”制度，就是“虽然在万科没有了行政职位，但仍然在外面帮万科做事的人。”而同时，肖莉也被赋予这一角色。“毛大庆什么时候想回来，万科大门一定会敞开。”毛大庆宣布离职后不久，王石对此事做了公开回应。《每日经济新闻》记者因此采访毛大庆：“请问这是不是万科体外试错？”后者回复：“我又不是只做万科的项目”“他们的个人发展不在万科的发展战略里，就要出去寻求发展，但仍是万科的外部合伙人，未来也会和万科一起发展。”这是郁亮对那些离职高管的观点。

　　但对万科来说，如果这些离开的老将未来都回归万科，万科将会拥有更为强大的编外军团。在房地产电商的领军企业房多多和中国版WeWork两个新的利器协作下，万科从两千亿元向四千亿元跨越，真的需要十年时间吗？

（责任编辑：李方）