短短四天之内多项房地产政策落地。

　　昨日临近下班时分央行、住建部、银监会联合通知:调整个人住房贷款政策二套房贷款最低首付比例降至四成。财政部、国税总局发文:二手房转让营业税免征期限由5年改成2年。

　　而就在上周五国土部、住建部要求2015年各地有供、有限合理安排住房和其用地供应规模。

　　“货币、财税、土地三箭齐发且一箭猛过一箭足见房地产政策的基调已经从原来的压制转为全面放松。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说这是房地产政策向市场化的回归是新常态下的做法。

　　政策力度超预期

　　央行、住建部、银监会的通知称调整个人住房贷款政策对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房最低首付款比例调整为不低于40%。

　　在住房公积金方面调整后缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房最低首付款比例为30%。

　　财政部、国家税务总局发布消息称经国务院批准从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策其中个人转卖已购普通住房免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

　　超预期是市场对这次楼市政策力度的感受。

　　“二套房贷款政策远远超过市场预期特别是首付比例降低到40%将对市场带来巨大影响。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者这有望刺激有效购买需求而对二套房松绑意味着改善需求将全面被鼓励。

　　链家地产市场研究部张旭说本轮政策“组合拳”偏向支持二套合理改善型需求且放松幅度超过此前预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看2010年二套房首付比例统一为40%此后一直处于上升趋势自2013年起二套房首付比例一直维持在70%。此次二套房首付比例重回2010年以前水平以购置一套总价200万元的二手房来看首付金额可下降60万元。

　　“从我们对北京一线经纪人的调研来看3月换房需求在整个需求中的占比约为70%二套房首付比例降低和营业税新政落地将引导更多房源入市改善性需求入市的步伐也会大大加快二手房市场将更活跃。”张旭判断不排除未来政策还存在继续放松的空间。

　　陈晟则对上证报记者说上述新政策是新常态下的做法政策取向仍是鼓励刚需和改善性需求。

　　楼市交易有望回暖

　　实际上今年的政府工作报告中多次提及房地产领域指出要“稳定住房消费”把一些存量房转为公租房和安置房;与此同时将推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。对此业内人士普遍认为政府工作报告中有关房地产的定调相对平稳和积极是近年来针对房地产市场少有的“暖风”。

　　民生证券研究院执行院长管清友认为按照支持合理住房需求的政策思路下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整不过北京、上海放开限购的可能性较低。

　　他认为已经出台的新政可以短期缓解楼市压力但从中长期来看未来房产在居民资产配置中比例下降的大趋势恐难扭转。

　　事实上记者从多个层面了解到目前二手房市场存量已经很高在财产公示制度以及房地产税等制度建设的影响下加上房价目前处于高位房地产作为一种投资配置品类已被许多投资者所减持。相反在预期中国改革大步向前的背景下投资A股成为更多人的选择这也成为楼市调整的原因之一。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖说楼市新政会刺激改善性购房需求提前释放楼市交易会有所回暖但房价不会大涨而是继续分化。

　　“房地产政策逐步向‘正常化’回归超出我们的预期利好整体市场。”中金公司王汉锋分析说后续地产成交量的走势成为关键。政策明确以后地产成交能否复苏继而投资和新开工能否有所恢复成为值得关注的趋势。如果成交量复苏带动投资和新开工企稳复苏将对经济增长企稳复苏做出正面贡献这也将改变目前市场对于增长相对悲观的预期。