继3月27日国土部、住建部联合下发通知优化今年住房及用地供应结构30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例。同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。

　　专家指出多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

　　支持居民改善性住房让房地产金融市场回归正常化

　　王凌在北京一家事业单位工作。最近他一直在看房想把家里的一套商品房“升级”因为孩子马上要出生了得换个大点面积的房子而且也希望离妻子单位近点。“现在二套房首付比例降低了压力小了不少。”

　　“此次政策调整也是落实今年《政府工作报告》提出的‘支持自住和改善性住房需求’的重要举措。随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。自去年以来我国房地产投资增速放缓库存上升房价有所回落虽然去年9月30日已对房贷政策进行了调整但鉴于二套房首付比例过高依然限制了改善性需求的释放。此次调整个人住房贷款政策有利于释放改善性住房需求也有利于促进房地产市场平稳健康发展。”民生银行首席研究员温彬说。

　　此次政策调整更是向正常化回归。“从国际上来看个人住房贷款最低首付比例一般在20%—30%左右且有些发达国家可以通过要求购买抵押按揭保险来实施相对较低的最低首付款比例。”中国银行国际金融研究所副所长宗良说“在政策调整前我国第一套商业性住房贷款最低首付比30%在国际上也处于合理水平。而二套房最低首付款比例为60%部分城市为70%处于相对较高水平偏于严厉存在一定的下调空间。以前实施过于严格的房贷政策是为了抑制房地产过热适应当时控制房价上涨的需要而现在随着房地产市场进入调整期区域分化加剧此前的政策已经不适应形势发展的需要对部分家庭改善性购房需求产生了一定抑制应该及时作出调整也是让房地产金融市场回归正常化。”

　　财政部财政科学研究所副所长白景明认为此次调整个人购房营业税政策有利于活跃房地产交易促进二手房流转率的提高盘活存量房市场进一步满足居民的住房需求。

　　“相比于降低购房首付比例税收减免政策能够更直接地减轻购房者负担减少交易成本。”白景明介绍说对满2年的“次新房”减免营业税可以增加二手房市场供给平抑房价让更多的改善性需求得到满足。同时对普通住房和非普通住房执行差别化的税收政策有利于多层次房地产市场的发育更好地体现税收公平。

　　以北京一套市场价300万元的3年龄普通住房为例在政策执行前对外销售需要缴纳营业税15万元根据新的政策这15万元税款将全部免掉给交易双方带来实惠。

　　白景明认为房地产的产业链条长与钢铁、水泥、建筑等行业关联性强而住房消费也与装修、家电等行业发展密切相关因此对房产交易采取减免税措施促进房地产市场平稳健康发展对于稳增长关系重大也是推进城镇化建设的重要手段。

　　适应市场化、差异化方向因地施策

　　当前从整体上看我国房地产市场已从供不应求向供求相对平衡转变进入减速换挡的新阶段区域分化成为房地产市场的新常态。

　　“政策的调整应适应房地产市场的实际情况。去年以来我国房地产市场出现深度调整从过去房地产市场的供求关系总体偏紧进入了现在总体趋于平衡、局部地区过剩的状态。在这样的情况下将房地产调控政策不断优化、调整把过去抑制房价过快上涨的从严、过严的政策取消让其逐步回归到正常状态更好地发挥房地产市场自身的规律是合理的适应了房地产市场的变化。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹说。

　　值得注意的是此次房贷政策并非“一刀切”而是因地施策特别强调要根据不同城市的不同特点执行差别化住房信贷政策制定不同的商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平。这也意味着各地将根据自己的实际情况来出台房贷新政的实施细则。

　　“政策因地实施确定政策时由地方政府、监管部门和商业银行共同参与这样决策时会综合考虑各方因素比如当地的房价水平和风险状况决策会相对合理。”宗良说。

　　温彬指出对于银行业金融机构来说也有更大的市场空间。各家银行可以根据自身的资产负债状况和客户结构情况确定房贷政策。

　　“从总体上来看房贷政策的调控更加注重市场化、常态化、长效化。过去房价上行期间住房信贷政策主要配合房地产宏观调控刚性比较强多是短期应急举措且调整方式也多是与行政化措施相结合这种方式难以适应当前的房地产形势。此次政策调整是对前期市场化政策调整思路的延续。建议今后住房信贷政策调节采取更加市场化的方式更多依靠市场自律机制以更加尊重市场主体的意见充分发挥市场化的作用避免市场无序竞争实现区域性住房信贷政策的长效机制。”宗良说。

　　日前公布的国土部、住建部联合下发的通知共分九条被称之为土地新政“新九条”。国土资源部有关专家指出合理安排住房及其用地供应规模是“新九条”促进房地产市场健康发展的核心。一方面住房用地供应要保障住房的建设需求;另一方面住房用地供应要实施分类管理去库存化。

　　通知要求市、县国土资源主管部门在编制2015年住房用地年度供应计划时应按市场供求情况合理确定商品住房用地供应规模并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。住房供应明显偏多的市、县或在建住宅用地规模过大的市、县应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　对恢复房地产市场信心及成交量有利

　　此次政策调控对房地产市场价格有何影响?秦虹指出客观上讲信贷政策放松对恢复房地产市场信心及成交量是有利的。但是由于现在我国房地产市场分化严重差异很大即使此次信贷政策放松对于那些供应量较大、库存较多的地区的楼市影响也是有限的。对于那些供求关系偏紧的地区政策调整有利于房地产销售的增长。

　　那么此次新政会导致房价回升甚至形成新的楼市泡沫吗?秦虹认为此次新政强调密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果有效防范风险促进当地房地产市场平稳健康发展。房地产销售经历了去年一年的负增长今年一二月销售仍是负增长如果将过严的政策回归常态对销售还是有利的对拉动房地产投资是有利的。然而从全国来看目前投资性需求已经明显下降并且不少市场供应量很大而投资性需求只有在房价上升期才会进场因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。

　　国土部、住建部在通知中强调各地国土资源主管部门要根据市场实际情况控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏将住房用地年度供应计划落实到具体地块明确上市时间定期分批推出稳定、均衡供应住宅用地。要进一步采取措施灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。综合运用多种供地方式完善招拍挂手段减少流标流拍避免异常高价地稳定市场预期。