昨日是房贷新政实施首日,记者调查发现, 广州市多个楼盘未现涨价现象,不过二手楼则有业主试图解约“返价”。记者昨日以购房者身份咨询得知,广州地区建行已开始接受4成首付,但利率仍要上浮10%。昨日工行也宣布开始按照新政实施二套房贷4成首付,但广州地区还未实行具体细则。分析认为,在房贷新政出台之前已经有部分银行调低首套房的贷款利率的上浮比例,刚需购房者可多找几家银行比较以获得较优惠的利率。

　　文/广州日报记者李婧暄、潘、林琳

　　图/摄影记者王维宣

　　(相关报道详见AII4)

　　一手房

　　开发商连夜开会先走量

　　昨日,房地产新政“组合拳”出台,多个城市楼盘纷纷祭出“涨价牌”。但是,记者走访广州市多个楼盘,并未发现涨价现象,人气也相对淡静。

　　记者上午在一市区豪宅盘发现,销售中心并无看房客,楼盘销售称,预计今后看房客会大增,4月有可能升价。

　　“暂时还没有涨价,我们一手代理的盘,还没收到开发商想涨价的消息。”在市区另一楼盘现场,一位中介代理区域负责人对记者表示。其同时表示,昨天并没有出现看房人气和平时相当,“相对来说,这个政策更加利好二手。”

　　“昨晚很多开发商连夜开会,商讨价格方案,但我们还是建议先走量,保持价格稳定,之后看情况再涨价。”中原地产项目部总经理黄韬对记者表示,“据我所知,广州还没有楼盘立马涨价。”

　　虽然新政给楼市带来利好,但广州的去化压力依然很大。

　　合富辉煌(中国)市场研究中心此前发布报告显示:目前广州楼市的消化速度明显好转,截至今年年初,十区两市的存量消化周期下降至12个月左右,但是存量却达到一年多来的最高位。预计在今年3~5月间,若按正常施工进度,广州将再有约2万套新货可推出市场。

　　记者从搜房网数据监控中心数据了解到,广州计划在4月份推出新货的楼盘只有26个,其中住宅楼盘有22个,商业楼盘有5个(1个楼盘预计同时推出洋房及商铺),推新货的楼盘数量基本与3月份持平,比去年4月的41个楼盘大跌36.59%。

　　黄韬认为,今年清明后的交易量一定会上扬。“目前广州市场还是比较乐观稳定,价格有涨的可能性,相对来说,对于中心区的住宅和郊区的改善型、度假型住宅的利好更大。”

　　另一位主营为商业地产的开发商业内人士则对市场表示了忧虑,“住宅会明显转好,但是商铺、办公物业可能更为悲催。”

　　二手房

　　业主半夜欲解约提高卖价

　　楼市新政公布不到两小时,业主周小姐就致电房地产经纪询问是否可以解除半个月前签下但未网签的买卖合同。业内人士认为,二手楼市有望在4月中旬出现价量齐涨。

　　周小姐半个月前把一套100平方米左右的三房单位卖掉,成交价为260多万元,仅收了10万元订金,而且至今未网签。新规刚刚发布,她就赶紧询问房地产经纪有没有办法提高卖价:“合同上说违约赔全款的10%,但这套单位是我们夫妻共有的,如果我先生没有签名,是不是能够扳回一局?”

　　有中介告诉记者,理论上这个合同确实可以不成立,但自己并不赞同这种处理方式:“一个是诚信问题,其次,谁能保证新政就一定能让他们赚更多呢?”

　　搜房网二手房集团广州公司总经理谢淦透露,新政出台后,有业主立即放弃订金,连夜撤销交易申请。据他了解,二手市场确实开始出现业主反价的情况,反价幅度在5%~8%之间。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰认为,二手的“反价潮”应该会在清明节前后出现:“以我们公司2014年促成的二手住宅买卖交易看,满2年但不足5年的比例是11.7%。也就是说,成交中,至少有一成比例的物业可以得到免营业税的优惠,而实际上在整个市场上,起码有超过35%的比例是属于满2年但不足5年的,可以预计,未来一个季度会有更多的这类物业出现在二手市场上。”

　　预测:四五月成交可能放量

　　谢淦告诉记者,除了部分卖家返价之外,大部分卖家对市场持观望态度,买家的购房意愿增强,预计4~5月期间的成交会放量。

　　佰家置业经理谢朋预计,广州二手楼市在4月中下旬将出现价量齐涨的态势,成交量将会是近两年的最高峰,而价格涨幅可能在一成左右:“这个价位就应该跟2013年的楼价基本持平了。”

　　有业内人士持不同意见,认为目前楼价较高,一手库存不少,市场的有效购买力不足,楼价能保持稳定就很不错了,不会有太大的上涨动力。周峰分析,一手楼价肯定不会立即启动,因为库存太高,起码要两个月消化期,但认为二手楼价还是会继续上升的:“二手的货量是单套计算,不像一手市场批量推出,价格上调或下调都更为灵活。”

　　银 行

　　二套房贷款利率可能下调

　　“我们暂时没有收到各个银行关于调整的细则,按照往年,最终细则落地应该至少需要半个月时间。”大源按揭负责人郑大源对记者表示。汇瀚按揭市场部经理莫静也表示,银行具体操作细则还没落实,但部分银行已放出口风,二套房首付将按照4成执行。

　　莫静透露,部分银行可能考虑将贷款利率下调,从基准利率上浮10%降至5%~8%之间。

　　昨日记者调查发现,除了工行和建行外,目前各家银行依旧按原有的房贷政策执行。

　　但记者昨日以客户身份咨询时发现,建行已经开始率先宣传称二套房贷已经可以执行四成,但利率依旧要维持在上浮10%。工行也传出率先调低二套房贷款首付比例至4成的消息,但细则暂未在广州落地。

　　融360监测数据显示,广州营业税5年改2年在3月31日已经执行,预计新政全部落实还需一个月左右的时间。

　　专家:

　　贷款可“货比三家”

　　分析认为,本次的央行房贷新政短期在一定程度上会刺激刚需购房者的入市,银行的房贷申请短期会有所增加,但预计不会再有2008年左右的火爆场面。正勤金融总经理廖耀辉建议,“刚需购房者可以多找多几家银行进行适当的比较以获得比较优惠的利率。”

　　算账

　　二套房首付降至4成

　　少交的钱理财

　　能赚260万元

　　如果投资人购买二套房,价值300万元,第一套房贷款尚未结清,那么二套房的首付比例由70%降至40%,原先首付210万元,现在首付120万元,比原先少交了90万元。商业贷款30年利率为6.15%,大部分银行打9折,即执行5.535%的利率。如果拿少交的90万元去投资理财,30年能多赚多少钱呢?

　　1.投资P2P

　　以目前P2P行业的平均年化收益率15%左右计算,少交的90万元首付能赚:900000万×(15%-5.535%)×30年=260.55万元。

　　2.买混合基金

　　牛市的情况下,混合基金能达到10%以上,如果买混合基金持有30年,少交的90万元首付能多赚:900000×(10%-5.535%)×30=125.55万元。

　　3.买票据理财

　　目前票据理财的平均收益率大多在5%~9%之间,按照7%来算的话,少交的90万元首付能多赚:900000×(7%-5.535%)×30=44.55万元。

　　4.炒股

　　2014年全年上证指数狂涨52.87%,2015年牛市行情延续,但股市风险太大,涨跌变幻太快,少交的90万元首付能多赚多少确实不好说。

（责任编辑：杨斯阳）