适应市场化、差异化方向,因地施策

    当前,从整体上看,我国房地产市场已从供不应求向供求相对平衡转变,进入减速换挡的新阶段,区域分化成为房地产市场的新常态。

    “政策的调整应适应房地产市场的实际情况。去年以来,我国房地产市场出现深度调整,从过去房地产市场的供求关系总体偏紧,进入了现在总体趋于平衡、局部地区过剩的状态。在这样的情况下,将房地产调控政策不断优化、调整,把过去抑制房价过快上涨的从严、过严的政策取消,让其逐步回归到正常状态,更好地发挥房地产市场自身的规律,是合理的,适应了房地产市场的变化。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹说。

    值得注意的是,此次房贷政策并非“一刀切”,而是因地施策,特别强调要根据不同城市的不同特点执行差别化住房信贷政策,制定不同的商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平。这也意味着各地将根据自己的实际情况来出台房贷新政的实施细则。

    “政策因地实施,确定政策时由地方政府、监管部门和商业银行共同参与,这样决策时会综合考虑各方因素,比如当地的房价水平和风险状况,决策会相对合理。”宗良说。

    温彬指出,对于银行业金融机构来说,也有更大的市场空间。各家银行可以根据自身的资产负债状况和客户结构情况,确定房贷政策。

    “从总体上来看,房贷政策的调控更加注重市场化、常态化、长效化。过去房价上行期间,住房信贷政策主要配合房地产宏观调控,刚性比较强,多是短期应急举措,且调整方式也多是与行政化措施相结合,这种方式难以适应当前的房地产形势。此次政策调整是对前期市场化政策调整思路的延续。建议今后住房信贷政策调节采取更加市场化的方式,更多依靠市场自律机制,以更加尊重市场主体的意见,充分发挥市场化的作用,避免市场无序竞争,实现区域性住房信贷政策的长效机制。”宗良说。

    日前公布的国土部、住建部联合下发的通知共分九条,被称之为土地新政“新九条”。国土资源部有关专家指出,合理安排住房及其用地供应规模,是“新九条”促进房地产市场健康发展的核心。一方面,住房用地供应,要保障住房的建设需求;另一方面,住房用地供应,要实施分类管理,去库存化。

    通知要求市、县国土资源主管部门在编制2015年住房用地年度供应计划时,应按市场供求情况,合理确定商品住房用地供应规模,并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

    对恢复房地产市场信心及成交量有利

    此次政策调控对房地产市场价格有何影响?秦虹指出,客观上讲,信贷政策放松对恢复房地产市场信心及成交量是有利的。但是,由于现在我国房地产市场分化严重,差异很大,即使此次信贷政策放松,对于那些供应量较大、库存较多的地区的楼市,影响也是有限的。对于那些供求关系偏紧的地区,政策调整有利于房地产销售的增长。

    那么此次新政会导致房价回升,甚至形成新的楼市泡沫吗?秦虹认为,此次新政强调,密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果,有效防范风险,促进当地房地产市场平稳健康发展。房地产销售经历了去年一年的负增长,今年一二月销售仍是负增长,如果将过严的政策回归常态,对销售还是有利的,对拉动房地产投资是有利的。然而,从全国来看,目前投资性需求已经明显下降,并且不少市场供应量很大,而投资性需求只有在房价上升期才会进场,因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。

    国土部、住建部在通知中强调,各地国土资源主管部门要根据市场实际情况,控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏,将住房用地年度供应计划落实到具体地块,明确上市时间,定期分批推出,稳定、均衡供应住宅用地。要进一步采取措施,灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。综合运用多种供地方式,完善招拍挂手段,减少流标流拍,避免异常高价地,稳定市场预期。