对多数城市而言,救市政策只是解决了库存压力,但对深圳等一线城市的房地产市场而言,却可能成为改变市场平衡的一个变数。

　　自去年9月30日房贷新政出台后,深圳房价率先反弹,此次二手房营业税年限缩短,提振了市场信心,令市场联想到房价疯涨的2009年。美联地产全国研究中心主任何倩茹介绍,4月1日,营业税政策已落地深圳,100%的业主都在提价,只是上涨幅度略有不同。

　　部分买家快速成交

　　目前,利好楼市的政策已涉及土地供应、商品房回购、贷款利率、公积金、首付比例以及交易税等诸多环节,这使得进入3月后,各地楼市整体向好。根据中国指数研究院数据,尽管3月百城住宅均价仍小幅下跌,但跌幅均有所收窄。

　　日前,万科董事会秘书谭华杰在2014年业绩发布会上表示,当前经济处于比较关键的时间点,房地产市场表现良好有利于经济发展。

　　的确,去年以来房地产开发景气指数一跌再跌,今年2月甚至达到93.77,跌至近几年历史最低点。根据国家统计局数字,2月份,在全国70个大中城市里,只有深圳的二手房市场呈上涨态势。

　　3月30日,当央行、国税总局等部委出台二套房首付比例降低、营业税年限缩短两项政策后,虽然当日该政策还未在深圳落地,但已有不少二手房卖家提价。美联物业研究显示,当晚,大部分业主对放盘价进行上调,普通住宅上调5%~10%,豪宅上调10%~15%。

　　次日,记者在福田、宝安、龙华等地中介了解到,不少业主已提高了挂单价格,租房市场的租金也水涨船高。Q房网中介称,去年交易少,积压太多需求,如今政策一变,买家买涨不买跌,所以会着急入市。

　　据何倩茹介绍,4月1日,营业税政策已落地深圳,100%的业主都在提价,只是上涨幅度略有不同,之前有意向的买家,有一部分快速成交。

　　在她看来,买卖双方看中的不是税费,而是政策暖风,毕竟有先例在前,2009年出台《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》后,市场从当年初疯涨到年末,这次出台类似政策,市场认为至少能达到2009年的一半涨幅。

　　预期四月交易量提升

　　中原地产首席分析师张大伟称,包括深圳在内的所有一线城市,二手房价格都在涨,就目前而言,涨幅尚属于正常范畴,毕竟涨幅低于收入增幅,符合中央稳定消费的要求。

　　不过,这一轮政策对房价的刺激,已明显高于去年“9・30新政”和11月22日降息所带来的影响。

　　世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟称,去年针对首套房贷款和利率等方面的调整,受众范围和优惠力度有限,因而刚进入2015年住宅销售便再次遇冷,2015年前两个月全国商品住宅销售同比下降17.8%,是3年来最低。

　　或因救市目的未达预期,政府再次出手,但此轮涨幅能持续多久,还要看市场博弈的情况。

　　何倩茹称,目前可以肯定4、5月的交易量会有所提升,至于价格,要看买家是否有追涨意愿。

　　3月30日的政策有两方面:一是大幅度降低二套房首付比例,从六至七成降至四成,给需求方加杠杆;二是降低一部分二手房(房期在2~5年)的交易成本,盘活存量。

　　但这两方面的调整给市场带来的影响显然不一样,相较于二手房市场提价惜售,各大房企则正在抓紧去化。

　　当然,二手房交易的税费减免更为直接,是二手房市场涨幅高于新房市场的原因之一。以一套满2年但未满5年、市值200万元的二手房为例,新政出台后,营业税减免达11.2万元,大幅降低了买房成本。

　　另外,相较首付比例的落地速度以及各地不同的执行情况,营业税政策落地更快、执行情况更好也是原因之一。

　　但是,除上述因素之外,市场的供需或许才是主因。对于这轮政策,万科总裁郁亮认为,只能提振市场信心,已无法改变趋势。

　　另外,陈仲伟称,降低二套房首付比例,对信贷依赖较重的一二线市场更为敏感,但对于三四线城市,去库存效果有待观察,长期来看还是依赖于产业带动和城镇化进程拉动。但是,从目前供需情况来看,三四线城市的楼市才是危机所在。

（责任编辑：杨斯阳）