地段、地段，还是地段!

　　华人首富李嘉诚有一句话，“地段，地段，还是地段”。地段意味着占据的资源，资源越稀缺，地段的价值就越昂贵。北京晨报记者走访发现，目前北京单价超过10万元/平方米的在售将售项目多数聚集在五环以内，只有润泽御府(楼盘资料)、运河岸上的院子、中粮瑞府、远洋刘娘府等项目位于五环外。

　　交400万排号买顶豪

　　西三环 龙湖西宸原著：人气如刚需

　　在刚入市或即将入市的顶豪项目中，五环内以高层公寓产品居多，别墅类产品基本在五环以外。据亚豪机构统计，在过去10年间，三环以内的内城别墅供应量仅有76套，这让位于西三环西局板块的龙湖西宸原著——这个3年来北京唯一一个内城别墅有些“傲娇”。“我们可能这几天开盘，套数不多，一定要提前来看，双拼排号400万，叠拼排号60万，来时最好带上钱，如果合适可以先排号。”西宸原著项目销售人员说话底气十足。

　　6月12日，龙湖西宸原著取得预售证。北京市住建委官网显示，案名为“玉璞家园”的西宸原著项目拿到了7号、8号、9号、11号四栋商品住宅楼共80套房源的预售许可证。其中，最便宜的7号楼拟预售均价为119448元/平方米，最贵的9号楼拟预售均价为173823元/平方米。9号楼的1单元101室是最贵的一套房源，建筑面积491.16平方米，按建筑面积计算的销售单价达到254500元/平方米，总房价约为1.25亿元。虽然1.25亿元的总价并没有打破孙河地块中粮瑞府9号楼103室1.87亿元的纪录，但超过25万元/平方米的单价，则再创北京住宅的单价新纪录。

　　天价项目没有想象中“高冷”。当日，北京晨报记者来到龙湖西宸原著售楼处发现，前来看盘的客户有20位左右，热闹景象仿佛是处于一个刚需项目。

　　“全盘119套，首期开盘仅推30套，5套双拼和25套叠拼，现在排号的有50来个，双拼号已排完，现在能排叠拼的号。可能下周就正式开盘。”销售人员介绍说。由于到访的客户较多，在不到半个小时的时间里，为北京晨报记者讲解的销售人员先后换了3位。“今天工作日还好一点，现在每到周末，到访客户量能达到200组，超过了最初的预期。”一位销售员说。

　　天价项目的诞生，着实让周围楼盘“仰望”。在西宸原著的西南角，是一大片回迁楼。“听说那儿一平方米20多万，买不起就没去看过，我们这儿才3万多一平。”西局玉园的住户表示，希望能“沾沾光”：“如果那个项目火了，我们的房子是不是也能顺带涨点儿价?”

　　参观样板间需单独预约

　　北五环 润泽御府：6月首周就成交了3套

　　“电梯直接入户，户型最小也得400平米，宽带、光缆、卫星能接的全给他接上。楼上边有花园，楼里边有游泳池。”电影《大腕》里的经典台词是普通人对于顶豪的想象，也是位于北五环的润泽御府给北京晨报记者留下的大致印象。

　　润泽御府是润泽地产开发的润泽公园居住区的最后一个地块，是继润泽庄园、润泽悦溪(楼盘资料业主论坛)、润泽公馆(楼盘资料业主论坛)和润泽墅郡之后，打造的最高端产品。近日，北京晨报记者来到位于亚奥区域的润泽御府，看房的情形与龙湖西宸原著不同，在接待中心并未遇到其他客户。从介绍项目到看样板间，全程由同一位销售员陪同，出门有伞，一路上保安立正问好，切身感受到顶豪的优质服务。销售人员介绍说，润泽御府于去年5月开盘，首批共推出80多套房源，均为独栋项目，价格从4000万元至3亿元不等，“现在已经卖出去一多半儿了。”

　　北五环沿线在售的符合当今产品标准和需求的别墅项目已经寥寥无几，使得润泽御府成交数量、单价均在北京10万+豪宅市场独占鳌头。有数据显示，润泽御府是北京5万元以上别墅市场的4月销冠，成交金额远超第二名，成交单价最高达到了11.26万元/平方米。6月第一周，润泽御府已有3套成交，成交金额共计1.35亿元。

　　豪宅是身份的象征，开发商在销售过程中也会“刻意”制造门槛，营造出神秘的气息。位于朝阳公园附近的霄云路8号近日因空中四合院项目最高单价50万元/平方米备受关注，但看盘需要提前三天预约。龙湖西宸原著虽然预约看盘容易，但是仅限于看沙盘，参观样板间则需单独预约。今年融创即将入市的分别位于东三环和东二环的北京壹号院和使馆壹号也有不同的营销策略，融创北京区域公司高级副总经理楼艳青此前在接受媒体采访时表示，位于农展馆的北京壹号院将实行严格预约制，“未来不在于接待的客户多少，但客户一定是精准的目标客群。”

　　“狂欢”背后也有焦虑

　　开发商转向顶豪也可能迎来滑铁卢

　　万柳书院、恒大华府、北京壹号院……今年，北京房地产市场先后会迎来一大批曾经的“地王”项目。顶豪的供应量增加，在一定程度上会拉动成交，不过，需求的增量能否赶上供应量的脚步，或成为顶豪“狂欢”背后的焦虑。

　　高价地逼出顶豪项目

　　要获得溢价，只得开发高端产品

　　豪宅价格的高企，归根结底是开发商拿地时的高价。

　　细数今年在售将售项目，具有地王背景的楼盘不在少数。2013年7月，中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)以23.6亿元购得朝阳区孙河乡西甸村地块，楼面均价达到48444元/平方米，成为当时的单价地王。上个月底，中粮瑞府取得预售证，最贵的9号楼103室单价达220420元/平方米，单套总价达到1.87亿元。中粮瑞府成为首个获批预售单价超过20万元/平方米的顶级豪宅。

　　在中粮地产拿地后的两个月，2013年9月，融创拿下农展馆8号地，楼面单价高达73099元/平方米，再次刷新了单价“地王”纪录。农展馆项目，即北京壹号院去年年底取得的住宅最高预售单价16.5万元/平方米，刷新了当时北京住宅的最高预售价格。

　　此外，刚入市的万柳书院、将入市的位于朝阳区东坝的恒大华府，也都是曾经的地王。拿地时楼面价高于同区域的普通商品住宅，要获得溢价，只得开发高端产品。“可以说，是高价地逼出了顶豪项目。”一位业内人士表示。

　　需求能跟上供应的脚步吗?

　　2015年北京顶豪住宅供应将超1000套

　　今年在北京市场上拼杀的顶豪项目有20多个，需求能否跟上供应的脚步，是开发商面临的一大难题。

　　“北京2015年待售的顶豪住宅套数预计超过1000套。对于豪宅项目来说，正常的销售周期都起码在5年到8年，在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重。”中原地产首席分析师张大伟表示，从目前来看，北京豪宅成交的确在明显增加，但相比豪宅供应量来说，能够笑到最后、占据市场份额比较多的项目屈指可数。

　　亚豪机构市场总监郭毅也认为，往年北京3000万以上的豪宅通常能成交200多套，今年豪宅的供应量大，有可能会拉动成交。不过，即使财富人群增加，需求量恐怕也赶不上供应量的节奏。

　　北京晨报记者发现，在售将售的顶豪项目中，不乏总价过亿的房源，润泽御府、中粮瑞府皆有此类产品。业内人士分析，亿级豪宅的客户群体十分有限，“如果能买上亿的豪宅，身家至少得上十亿，全国能有此身家的人数有限。”此外，限购也是北京豪宅销售的一大羁绊。龙湖西宸原著的一位销售人员透露，接待过好几位看上房子，却无购房资格的客户，“有位客户还说，如果能买上房，愿意给我一些好处。”