曾几何时，“两万元”是郑州豪宅的“天花板”价格，鲜有人突破。但随着近两年出让的高价地纷纷入市，高不可攀的“两万元”已经成了豪宅的入会门槛。均价2.7万元/平方米的普罗旺世龙之梦;均价超过2万元/平方米的名门紫园;在售房源均价2.5万元/平方米的建业天筑;均价1700万元/套的迎宾路3号等，如今(6月9日上午)郑东新区又拍出天价，每亩均价达1708.727万元，每平方米吆喝3.5万元到4万元……

　　纵观整个郑州豪宅市场，目前在售可称为豪宅的产品数量较去年增多，联排别墅、双拼别墅、独栋别墅等种类齐全。豪宅市场不断拔高的天花板价格，也让业内将2015年戏称为豪宅元年，千万元以上的项目，也不再是奇景异象，而将成为未来楼市供应的新常态。

　　总价上千万项目层出不穷

　　2013年以来的地价暴涨，郑州地王频出，多位业内人士表示，这样的地价已经不能支撑开发商生产普通住宅，众多项目被逼成为“豪宅”，众多做惯高周转刚需产品的开发商，也被迫变身为豪宅开发商。结果是豪宅供应暴涨，重资产流动性风险也由此凸显。

　　据数据显示，郑州别墅产品的价格亦稳步上涨，从2012年的13000元~14000元/㎡，上涨到2013年的20000元/㎡，到今年的25000元~27000元/㎡。可见该物业个数的有限性及后续的稀缺性带动产品的价格稳步上涨;而大平层产品，随着产品内外部配置的逐渐升级，该物业的价格亦呈现上涨态势。据数据显示，2015年高层住宅中大于180㎡的户型价格较2014年上涨24%。

　　虽然豪宅市场整体成交“喜人”，不过，部分项目却“喜”不起来。“不少客户交了定金定下了一套房子，但是会拖很长一段时间交之后的款项，这使得回款速度严重放缓，成交周期拉长。”某豪宅项目营销负责人告诉记者，出现这种情况的原因一方面是目前市场上可选择的项目较多，豪宅之间的竞争比较激烈;另一方面，也是更重要的原因是，在其他投资渠道譬如股市相对较好的情况下，买家会把钱投入到非房产渠道中去。

　　豪宅买家年轻化圈子内推动给力

　　虽然豪宅的销售节奏一向以慢为主，为追求高利润的诉求也大于高周转的诉求。但即便如此，也有业内人士担心，大量集中入市的单价千万的豪宅，仍然会瞬间挤爆郑州的顶豪市场，面对着动辄几千万豪宅，市场的买家究竟在哪里?

　　值得关注的是，目前豪宅购买人群的年龄结构，已发生较大变化。

　　随着近年来以移动互联网为代表的新兴产业大发展，中小板、创业板以及以移动互联网为代表的企业并购等市场造富过程中，一批财富新贵出现，这些财富新贵年龄结构更为年轻，70后、80后已经成产豪宅市场的主力军。相较于传统的富裕人群，这部分人群生活方式更国际化，除了追求硬件设施之外，生活品质更佳的豪宅将赢得更大市场份额。

　　“核心地段的物业越来越少，这些物业未来的增值潜力将是巨大的，就如同买股票一样，很多人总是希望买垃圾股等待抄底，但事实上那些涨停板的股票还在不断涨，而那些垃圾股永远不动。”在投资人老米的理念里面，豪宅具备独一性，这决定了豪宅本身具备更大的升值空间。而圈子文化似乎是豪宅买家的另一大推动力。老米的圈子里面几乎每个人都有豪宅，“府邸”成为评价身份地位的标志之一。

　　光鲜的豪宅背后是去库存的隐忧

　　尽管一些人乐见豪宅市场供应增加，且罕见的股市繁荣推动豪宅销售，但另一些人则越来越担心土地价格上涨。土地价格上涨正在迫使开发商瞄准高端项目，而由于经济增长放缓导致需求极其有限，豪宅市场最终可能供过于求。

　　业内人士认为，“一些开发商不知如何是好。如果他们瞄准高端市场，就会出现供过于求。但如果不这样做，他们就会因为高价购地而蒙受损失。”有人分析认为，地段、产品、价格、服务是购房者评价豪宅的四个要素，四项均能达到购房者满意，销量就能得到保障，缺项越多，未来的市场接受度面临的挑战越大。

　　即使在国内，顶级豪宅的购买人群口味也在不断变化。他们不在乎豪宅的地理位置，因为人身自由度很高，投资也更理性。如何在白热化的竞争中胜出，房企只能在确保产品不存在瑕疵的同时，充分调动资源，不断地为项目做加法，比如引入优质教育、高端医疗或健康养生等，为项目增加附加值，从细节入手才能触发购房者的置业热情。