东莞完成省里“3年内商品房去库存40万平方米”压力不大

　　在央行发布降准0.5%的同时，省政府也印发《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016年-2018年)》及五个行动计划的通知。根据通知要求，3年内东莞商品房去库存任务为40万平方米。业内人士表示，东莞完成这个去库存的任务压力不大，尤其是在住宅方面，按照之前12个月的走货速度，东莞消化目前的住宅库存量仅需4个月。

　　【降准】

　　深圳投资客或抛售房源

　　央行降准将给楼市的买卖双方增强入市信心，开发商的市场预期也将更高，购房者积极入市，利于市场延续活跃的交投氛围。东莞中原地产市场研究部分析认为，央行降准后，银行的资金更加宽裕，贷款利率也会出现折扣优惠，9折等折扣优惠将现市场，从而直接降低购房者的贷款成本，加速购房者入市步伐。

　　不过，该研究部指出，央行降准更有利于股市。目前，股市低位与楼市高位形成反差，降准后，投资资金将从楼市回到股市。该研究部称，特别是深圳的投资客，其对楼市的投资预期或将降温。面对高企的东莞临深片区房价，深圳投资客或会抛售手中房源，将资金投向股市。虽然自住的深圳客还会继续流入东莞，但深圳客的购房需求将有所减弱。

　　【去库存】

　　完成任务压力不大

　　根据省政府的通知，到2018年，全省各地级以上市商品房去库存周期要基本控制在16个月以内，其中2016年~2018年东莞的去库存任务为住宅10万平方米、非住宅30万平方米。

　　天为大数据研究中心表示，东莞完成这个任务的压力并不大。据其统计，目前东莞住宅去库存的周期仅为4个月左右，不过非住宅商品房的去库存压力相对较大。根据相关机构的统计，目前东莞住宅类商品房的库存约为320万平方米，非住宅类商品房的库存约为350万平方米。

　　对于上述新政的落地问题，天为大数据研究中心称，目前在东莞，不少政策已经落地，如国家调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策等均已落地。不过“居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例降低为20%”则暂未在东莞落地，目前仍执行原来的“首付款比例25%”。业内分析认为，这是因为去年以来东莞楼市成交火爆所致。

　　至于“商品住房项目停止实施90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求，记者了解到，该政策在市场上早已名存实亡，目前新建楼盘中，满足改善型需求的大户型已占很大比例。

　　政策要点

　　央行宣布3月1日起普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　将全省各市分为4种类型，实行“一类一策”去库存政策，其中东莞为二类城市，3年内商品房去库存任务为40万平方米。

　　3月底前各市要出台新政的落地细则。经广东市场利率定价自律机制确定的地区，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例降低为20%。

　　市场观察

　　面对自住客 定价要理性

　　2月，在一系列利好政策的刺激下， 一线城市的开发商抓住机会快速出货，上海、广州等地的不少楼盘开盘即现“日光盘”，购房现场人气火爆。春节过后，一线城市楼市也已率先回暖，而在这种氛围中，东莞的楼市则较为平淡，春节后几周住宅成交出现价涨量跌的现象。

　　据东莞中原地产市场研究部介绍，这种现象的出现，一方面是因为开发商捂盘惜售心态太强，他们抱着高预期的心态在观望，定价也往往高于市场价格;另一方面，东莞楼市供应紧缺的局面目前还无法缓解，开发商捂盘惜售与市场供应紧缺的矛盾持续恶化。

　　对于东莞房价的快速上涨，合富辉煌东莞市场研究部表示，莞深同城化日渐加速，深圳客频频来抢购东莞的房子，致使不少楼盘涨价明显。如卓越蔚蓝山，从去年12月到本月，从首推到加推、再加推，3个月的时间里，联排别墅已售罄，均价更是从每平方米2.8万元升至4万元。此外，东莞在售房源库存量少，新增供应不足，这也支撑房价继续坚挺。如保利中惠悦城，去年11月首次开盘定价9300元/平方米，目前已涨到1.4万元/平方米，上涨近50%。

　　由于房价过快上涨，深圳购房者开始担心投资价值被透支而陷入观望，东莞部分区域住宅成交量明显放缓。东莞中原地产市场研究部分析认为，今年的楼市成交量将会从去年的高位有所回落，市场需求有所减弱，上半年借助政策利好，市场有望延续活跃的交投氛围，因此上半年是开发商出货的好时机。

　　该研究部认为，当前东莞楼市供应紧缺，市场上但凡有货，基本上就能走货，开发商应该抓住这个机遇将手中货量及时消化。同时，因为股市低位将会吸引投资者的资金进场，投资客需求将减弱，自住客则积极入市，但对价格，自住客敏感性更高，开发商应理性定价，抓住上半年的机会快速出货，这才是王道。