集体土地作价入股;以土地“未来收益”为抵押;农民每年都有稳定收入

　　日前，大兴区委书记谈绪祥在接受记者采访时介绍了大兴4200多宗集体经营性建设用地改革的相关进展，并表示这些土地的规划用途全部为产业用地，严禁“商改住”。

　　围绕土地入市 投融资已达150亿元

　　据统计，大兴区共有集体经营性建设用地总计4200余宗，由于分布不均，碎片化严重，容易产生因集体经营性建设用地分布不均引发的“穷村越穷、富村越富”的问题。西红门镇为集体经营性用地入市提供了经验，即由村集体出资，组建一个集体联营公司，依据各村现在入股土地的价值所占比重，形成全镇统筹分配、农民收益稳定增长的长效机制。

　　日前，大兴区在西红门镇经验的基础上，完善了集体经营性建设用地入市的模式。据谈绪祥介绍，截至目前，围绕集体经营性建设用地前期整治、土地入市及项目建设，投融资总额达到150亿元规模。对于北京来说，这不仅丰富了土地供给端，有助于平抑日渐高涨的土地使用权市场价格。同时，由于集体经营性用地的规划用途为产业用地，严禁“商改住”，与当前房地产市场去库存的思路统一，也有利于解决促进农民增收、治理大城市病等。

　　以“未来收益”作抵押 开发金融产品

　　谈绪祥说，大兴区在保证集体土地所有权不变的前提下，以各村集体作为股东，把集体土地作价入股，组建集体联营公司。同时，作为股份制公司，每村一名股东代表。公司对各村股东代表负责，财务情况对股东代表公开。各村股东代表再对本村集体经济组织成员公开本集体经济运行内容。

　　此外，针对拆除腾退资金需求大的实际，大兴区与市、区金融机构共同制定出“以集体经营性建设用地入市后未来收益作为抵押”的专项金融产品。明确集体经营性建设用地使用权可以设定抵押权，通过专业评估后，实现在土地整治阶段即可获得相应贷款。目前已有7家金融机构围绕土地整治、建设、运营三个阶段，推出了“土地整治贷款”、“开发建设贷款”、“产业运营贷款”、“商业用房按揭贷款”4款产品。

　　地块上市后农民每年都有稳定收入

　　“集体经营性建设用地入市收益能否合理分配，是衡量改革试点成败的关键”，大兴区区委谈绪祥说，大兴区为此制定了增值收益调节金征收使用管理办法，调节比例范围为土地交易总额的8%-30%，统筹用于农村基础设施建设支出，周转垫付集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金，以及农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。

　　而为了让农民成为“带着资产进城”的新市民，则通过入股村民地租保底，每5年增长5%，确保农民既得收益不因改革试点而减少。至于地块上市后，将会合理设计留地、留物业、留资产和入股经营等方式，确保农民每年都有稳定收入。

　　例如，今年年初一块土地出让收入8亿元，分配安排大体为“1133”：1亿为调节金，1亿支出农民既得收入，3亿偿还贷款，3亿用于以及开发，联营公司的每户农民因这一地块增收5000元以上。(记者黄颖)