春节过后东莞楼盘访客持续走低。

　　上周，东莞再次开启楼市促销热潮，开发商为吸引购房者集中推出“一口价单位”、特价房等，楼市“暗降”悄然开始。从东莞价格信息网显示的楼盘备案价格来看，近期有楼盘降价近60万元出售，从单价来看，一些特价房下调价格1000~6000元/平方米。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　图/广州日报全媒体记者石忠情

　　现象：有楼价最大降幅6000元/㎡

　　上周，常平翔龙天地广场备案价下调引起了业内的关注。记者在东莞价格信息网上查询发现，去年10月18日翔龙天地广场销售价格备案表显示，19幢1单元1201的备案价为19869.47元/平方米，总价191.8万元;在今年2月6日更新的备案价中，该单位备案价为13908.63元/平方米，总售价为134.26元。对比发现，该套房单价下降了5960.84元/平方米，总价下降了57.54万元。记者发现，此次该楼盘调整价格的新房约有27套，降价幅度3000~6000元/平方米不等。

　　在东莞出台楼市限购政策前，翔龙天地广场是东莞常平定价最高的楼盘之一。由于拥有莞惠城轨的优势，吸引了大量的深圳客，该楼盘在去年以约1.9万元/平方米的均价成交。

　　去年10月份东莞出台限购政策，深圳客陷入观望，该楼盘成交受到影响。去年年底，该楼盘新品，备案价约2.1万元/平方米左右，销售现场对外报价约1.9万元/平方米，但据瑞峰优慧垛数据中心当时的监测数据显示，这批产品开盘当天去化率仅5成左右。业内人士猜测，限购后去化率下滑是该楼盘少量产品调整价格的重要原因之一。

　　记者调查：少量特价房试探市场 “一口价”单位重出江湖

　　有业内人士表示，常平翔龙天地广场此次调整价格的单位不到30套，目前推出的大部分房源显示已售，只有少量产品调整价格，属于特价房销售。

　　记者发现，春节后不少楼盘调整部分产品备案价格，如悦府有产品降价约1000元/平方米、中信红树山部分产品则降价约1800元/平方米等，但是普遍为某一栋中的少数单位调整，或者是个别原来显示已售，后再次备案调整价格的单位，调整价格房源的数量基本在10套左右。

　　值得注意的是，这种调整并不是个别现象。从近期楼盘活动来看，春节过后，“一口价单位”、特价房重出江湖，开发商纷纷以较低价格推出少量特价单位，吸引购房者入市。特价房也在一时之间成为楼市“以价换量”促销的一个重要手段。

　　成交价低于限购前吹风价

　　记者了解到，在备案价格可下浮15%的情况下，大部分楼盘的实际成交价格低于备案价格，同时，受新政影响，不少楼盘成交价格低于新政前的吹风价。数据显示，茶山碧桂园上周成交13套洋房，成交均价约12916元/平方米，在东莞出台限购政策前，该楼盘吹风价达到1.5万元/平方米以上。另外位于沙田的某楼盘目前的成交价约1.6万元/平方米左右，在新政前该楼盘的预期价格达到2万元/平方米以上。

　　东莞市瑞城搜商务信息服务有限公司介绍，上周东莞住宅成交套数前十区域中，有7个镇区均价环比下滑，下滑幅度在2%-20%之间，显示出全市住宅均价整体小幅下滑。

　　不过，大部分楼盘的备案价格仍然保持平稳，波动幅度不大。从东莞价格信息网上看到，目前水乡片区热销楼盘备案价在1万~1.3万元/平方米左右，临深片区楼盘备案价普遍为2万~2.4万元/平方米左右。价格显示仍然比较平稳，但是受到限购后成交量持续下滑和限购政策影响，楼盘的定价上涨动力不足，回调压力加大。

　　原来业主返价不卖 现在买家退定不买

　　市场发生变化，与购房者的心理转变有密切的联系。新政前卖家嫌价低返价不肯卖，新政后买家则退定不愿意买房，甚至损失定金也在所不惜。

　　购房者李先生告诉记者，新政前他在东莞南城看好了一套房子，由于当时市场十分火热，卖家认为售价低临时反悔涨价30万元，被拒绝后最后宁愿赔偿他10万元也不卖。新政出台后，该名卖家又找回他，愿意降价20万元将房子卖给李先生，但被李先生拒绝了。

　　不过新政后市场出现逆转，有的卖家想卖，买家却因为不看好后市不肯入市。深圳客梁先生原本看好了一套房子，付了10万元定金。但是新政出台后，市场转冷，梁先生觉得该套房后市升值空间有限，最终在和业主协商后，不要10万元定金，放弃购房。

　　业内人士：房价仍高企，本地客无力承接

　　最近几周，东莞的房价维持在1.5万元/平方米以上，虽然有持续下滑的趋势，但是整体房价仍然高企。这也使得购房者继续观望，成交上升乏力。

　　合富辉煌东莞发展研究中心介绍，随着土地成本不断增加，开发商进入高周转开发模式，出货压力，清货压力渐增，近期部分临深项目已悄然调整备案价，但下调幅度多在10%以内，纵观全市房价仍稳未见房价大幅下跌现象。

　　该研究中心表示，由于房价高企本地客户无力承接，对深圳客依赖程度依然甚高，联动造势力促成交为目前大多临深项目去化的主要方式，春节后项目联动介入持续增多，个别市区项目亦增加转介渠道出货。随着新房市场持续低迷，库存量逐渐回升，房价回调压力增大，以价换量或大势所趋，最佳购房时机即将到来。

　　“暗降”开始，调价或将扩大

　　天为数据研究中心也介绍，近期东莞住宅成交处于低位交易水平，加上近期信贷持续收紧，东莞多家银行房贷优惠利率相继提高，房企或将采取以价换量的手段吸引置业者。天为数据研究中心统计数据显示，上周东莞住宅交易价格环比略有下降，住宅整体的网签均价约 15877 元/平方米，降幅4.4%。东莞目前有多个楼盘下调备案价，在信贷收紧的前提下，预计接下来会有一波调价行动。

　　一名业内人士告诉记者，由于去年前三季度东莞楼市十分火热，一些楼盘的预期价格都比较高，东莞出台限购政策后，市场迅速转冷，开发商也不得不调低价格。“成交单价比预期价格低一两千甚至四五千元的不在少数。”该名业内人士认为，目前的市场显示，东莞楼市暗降已经开始了。