3月26日，北京市下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求新建商办项目不得向个人销售，个人购买二手商办项目需名下无住宅和商办及满足连续五年社保或个税，而且只能全款购买。

　　9天前的3月17日，北京市出台了史上最严厉的限购、限贷政策，在原有调控政策基础上，二套房首付普通住宅和非普通住宅首付比例分别提高至60%和80%，在全国任何一地区有商品住宅贷款记录的再购买均按照二套算。

　　此后，一系列配套政策也陆续出台，21日，北京16家银行首套房贷优惠幅度收至95折;22日，非京籍纳税从5年改成连续60个月;24日，离婚一年内、无收入大学生购房按二套计算;25日，北京市教委叫停过道学区房。

　　9天7道政策，构成了全国两会后北京房地产市场调控完整图景，随着北京市对楼市实施全方位限购、限贷、限离政策，一大批购房者被排除在市场之外，有资格、有能力购买北京房产的人越来越少。那么，现在调控之下，哪些人具有在北京买房的资格呢?

　　资格和资金缺一不可

　　对于首次在北京买房的人来说，首要条件是具备购房资格。北京户籍人口;北京市工作居住证;社保满五年或个税连续满60个月。满足了以上三个条件其中一条即可。

　　按照目前的政策，想要获得北京户口并不容易，主要有以下几个途径：第一，考取中央部门、北京市公务员、有北京户口的大学村官和社工岗位;通过中央及国务院直属单位调工、调干在京入户;第二，进入有进京指标的事业单位、国企及高新技术企业，或作为高端人才引进，或在北京经商有贡献，或在北京被评为全国劳模;第三，通过投靠亲属、婚姻等方式申报北京户口。

　　如果加入北京户籍完全无望的话，想要快速实现在北京购房资格，还可以应聘到一些可以办理工作居住证的单位或企业，原则上只要申请人在京工作满两年正常缴纳社保，所在公司注册在北京且符合相关要求均可申请，获得工作居住后可以拥有北京购房资格。

　　除此之外还有一条途径，即缴纳社保五年或个税连续满60个月。原来政策是社保或个税连续满五年，317限购政策后，把个税满五年改成连续满60个月，也就是说，五年里社保和个税均需按月缴纳，不能中断。

　　当然，拥有北京购房资格不等于可以在北京买房，还需要有钱。

　　原有限购政策下，即便没有资格，但有资金的也可以购买商住项目，但北京全面限购商办后，购买二手商办和住宅所需条件等同，这一通道也被堵死。

　　这意味着，想要购买北京的商品住宅，资格和资金两个条件缺一不可。

　　过去北京市房屋市场有很大一部分的换房客户，通过一手买一手卖的方式购房，但是随着限贷政策的加强，这部分客户的首付款被大大提高，购房门槛被提高。

　　而对那些没有贷款记录，但同时拥有撬动北京房价的人，才真正能够在北京购房。但是，这样的人显然不是近两年北京市场上的购房主力。

　　年收入多少可以在京买房

　　原则上，同时具备购房资格和资金的人就可以在北京购房，但当前较高的房价已经成为政策之外另一个重要的门槛。安居客交易数据显示，3月份北京二手房平均成交价格达到61326元/平方米，按照这一价格，一套60平方米的住宅若按首套非普通住宅4成首付计算是147万元，这还不包括房屋评估价的折让和各种税费、中介费。

　　北京市统计局公布的数据显示，2016年北京市人均可支配收入为52530元。如果按照这一标准计算，对刚刚参加工作的两口之家而言，想要凑够首付款需要14年时间。如果首付可以通过父母帮助解决，也需要有稳定可观的收入来源来偿付按揭。

　　如果在北京之外的地区有过住宅贷款记录，无论是否已经还清，按照政策都按照二套首付60%(普通住宅)~80%(非普通住宅)执行，那么意味着首付比例还要提高。

　　对于改善型家庭来说，购房压力无疑更大，目前北京市普通住宅认定标准有三个，第一，住宅小区建筑容积率在1.0以上;第二，单套建筑面积在140平方米以下;第三，实际成交价低于本区域住房平均交易价格的1.2倍。

　　按照北京317限购政策，目前非普通住宅二套首付比例不低于80%，以单价61326元/平方米、141平方米最小面积的非普通住宅计算，平均首付需要691万元。

　　哪些人可在北京购房

　　购房资格和家庭可支配收入虽然把大多数购房者排除在外，但并不意味着北京房地产市场对所有人关闭大门。317以来一系列调控政策出台以来，北京各类房产属性更加明确。

　　那么，哪些拥有购房资格的群体可以继续购买北京的房子呢?按照北京目前限购政策，拥有北京户籍或者北京市工作居住证的家庭在北京最多能够拥有两套住宅;而非北京户口在京满足社保和个税要求的，可以在北京拥有一套住宅。

　　第一，在北京无房、在全国范围无房贷记录，在北京购买普通住宅，可以享受首套35%首付比例，非普通住宅则可以40%首付比例，。这类群体可以选择的范围较大，但关键看可支配资金能否够上北京的高房价。

　　第二，在北京无房、在全国有房贷记录的，再在北京购房则按照二套计算首付比例，普通住宅首付比例不低于60%，非普通住宅首付比例不低于80%。如果北京户籍或用北京市工作居住证的，还可以在北京购买第二套。

　　新政对这类群体伤害最大，由于失去处女贷首付比例提高了至少25%，按照目前北京房价，这一比例意味着首付提高幅度至少百万级别。

　　第三，法人公司可以购买北京商住，对于个人来说，购买商住意味着需要占用住宅购房指标。

　　第四，对于北京市户籍无房群体来说，还有各类价格较低的保障类住房可供选择，包括回迁房、经济适用房等，这类住房价格虽然交易受到不同程度限制，但对于刚需家庭来说，无疑是个较好的选择。

　　第五，符合购房条件的无房户可以申请自住型商品房。

　　第六，目前北京市正在尝试开发商与企业合作建房模式，未来一旦模式成熟，这些企业的员工可以以较低的成本来实现基本住房需求。

　　作者：田国宝