经济增速连续10个季度领跑全国、处于丝绸之路经济带和长江经济带联结点的重庆市,房地产市场却一直保持基本稳定,近三年每年主城区成交量稳定在2000万平方米左右,房价波动幅度在10%以内。重庆楼市是怎么“稳得住”的?坚守民生属性,长短结合调控市场,推进供给侧“三端管理”……是重庆稳定房地产市场的机制化探索。

　　三端管理”满足多层次需求

　　不久前,174位租房者高兴地拿到钥匙,准备入住他们位于重庆主城区龙湖“冠寓”长租公寓里的“新家”。相较传统“独门独户”的租房体验,长租公寓有着超大的阅览室、厨房、洗衣房、24小时健身房等公共空间,可充分满足青年租赁人群的居住以及社交需求。一开业,就有超过90%的出租率。市场化长租公寓的出现,是重庆住房供给体系里的新成员。

　　集大城市、大农村、大山区、大库区于一体的重庆,城乡和区域差距大。随着工业化和城镇化的快速推进,城镇住房需求一直较为旺盛。而与此同时,随着国家“一带一路”、长江经济带战略的推进,作为重要节点城市的重庆的战略地位凸显,房地产市场无疑成为资本流入的“洼地”,甚至成为“热钱”炒作的对象。

　　对此,重庆逐步构建起了以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,即“高端有约束,中端有市场、低端有保障”。“高端有约束”即重庆市针对高端住房用房产税进行调控。

　　重庆大学建设管理与房地产学院教授马智利表示,无论房价怎么调控,总有20%-30%的低收入群体无力购房,这部分人群主要靠政府提供的公共租赁住房、廉租住房等保障性住房解决;其余的人群则主要进入市场购房,而对于购买高档商品住房的要征收一定比例的房产税。住房供应的“双轨制”以及对住房供给的“三端管理”,使得重庆的房地产市场成交量基本保持平稳,而同时又能保障低收入群体的住房需求。

　　“三个关键环节”稳定市场预期

　　在重庆房地产市场没有“大起大落”背后,是政府“有形的手”,始终抓住土地供给、建设规模、金融杠杆三个关键环节,打好调控政策“组合拳”。

　　为适应市场需求,重庆国有土地储备机构遵循“超前储备、一步到位、细水长流”的原则,在城市规划区范围内储备了充足的发展用地,较好满足了城市基础设施建设和房地产开发需要,有效破解了土地供应短缺导致房价大幅上涨的“魔咒”。自2002年实施土地储备以来,重庆共储备了约40万亩土地,10余年间已通过“招拍挂”出让了20余万亩,做到了“手有余粮心不慌”。

　　与此同时,重庆从城市发展规划入手,按平均每1万人1平方公里控制城市开发规模,按人均30-40平方米控制住房开发总量,并按房地产投资占年度固定资产投资25%左右的比例进行流量调控,从而确保房地产供需基本平衡。

　　金融调控的核心环节就是按揭比例。针对不同住房需求,重庆实行差别化住房按揭贷款政策。首次购房首付20%、二套房首付30%、三套及以上(贷款未结清)全首付,引导银行资金合理配置。据重庆市银监局统计,截至2016年底,重庆全市房地产不良贷款率仅为0.6%,低于同期各项贷款不良率约0.5个百分点。

　　精准调控有效遏制“炒房客”投机

　　去年四季度以来,受外省市购房人群“涌入”的影响,多年比较平稳的重庆主城房地产市场一度十分活跃,房屋成交量、成交价格双双出现上升态势。针对市场突然出现的异动,从2017年1月上旬开始,重庆市国土房管部门连续出台多项“精细化”的调控措施,特别是发挥重庆房产税的功能,有效地遏制了“炒房客”的投机行为。

　　近年来,重庆在全国率先开展个人住房房产税征收试点,其中为限制外地人群入渝炒房,规定在本地无户籍、无工作和无单位的“三无”外来人员在重庆购房,从第二套开始征收房产税。而在发现“炒房客”大量入渝苗头后,重庆市及时出台调控措施,调整房产税对外来人员购房征税的政策,将“‘三无人员’个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房”调整为“从首套开始征税”,迅速构筑起一道针对外地炒作资金的“防火墙”。

　　重庆市国土房管局统计数据显示,今年1月至2月上旬,重庆主城区商品住房建面均价7640元/平方米,较去年12月均价仅微涨0.8%;外来人员在主城区购房占比由去年底今年初一度达到最高的44%回落到2月份的23%,而且有近57%的外来人员认购的房屋已办理或正在办理退房手续,外来人群炒房势头迅速得到遏制。

　　融创中国西南区总裁商羽表示,重庆市一系列精准调控政策,体现了对房地产市场风险的高度警觉,及时平抑了市场的异动。

　　此外,以“首付贷”“场外配资”为代表的金融杠杆手段去年也在部分热点城市“兴风作浪”,引起房地产市场巨大波动。去年年初,重庆在市场监测中发现“首付贷”苗头后,立即开展了专项清理排查,也将风险化解在萌芽阶段。