7月份，东莞楼盘开盘认购率上升，部分定价合理楼盘开盘当天认购率超过七成，市场开始升温。然而从全市住宅签约情况来看，楼市成交量仍然属于低位水平，大部分区域成交仍十分低迷。楼市两极分化，定价低楼盘成交火热，定价高楼盘则备受冷落。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　图/广州日报全媒体记者卢政

　　市区

　　低于2万元/㎡新盘搅热东莞楼市

　　最近几周，东莞市区多个楼盘入市，搅热东莞楼市。根据优房超·瑞城搜监测的数据显示，上周六，市区楼盘万科中天城市花园开盘，推出792套洋房产品，当天认购721套，认购率约九成。其中五成购房者来自南城，两成来自东城，一成来自莞城，其他来自周边镇区等;东城的凯晟景园也于第二天开盘，共推出193套住宅，当天基本售罄。

　　值得注意的是，与去年相比，7月份新推市区洋房定价相对合理，基本上在2万元/平方米以下，低于预期定价。从签约数据来看，早前开盘的南城项目漾城上周签约95套，在上周洋房楼盘成交量排名首位，签约均价18730元/平方米。

　　记者在几个楼盘开盘现场看到，楼盘现场聚集了不少购房者，出现了东莞限购以来难得的人气火热现象。在现场购房的刘先生告诉记者，目前市区一些中心位置的二手房叫价在2万元/平方米左右，新盘推出定价在2万元/平方米以下，符合他的心理价位，故打算入手。

　　业内人士介绍，由于定价低于购房者预期，几个新盘开盘认购率基本上达到八至九成。优房超·瑞城搜统计，上周市区成交量占全市成交30%，主要原因是市区盘定价理性，吸引购房者入市。

　　镇区

　　1.5万元/㎡以下楼盘增多

　　上周开盘认购率高的楼盘基本上是定价相对合理的项目，在镇区楼盘中表现更为明显。优房超·瑞城搜统计，东坑万科四季松湖推143套洋房，定价约1.3万元/平方米，当天认购率达74%，购房客户来自东坑镇和周边镇区;桥头镇项目山水江南推168套住宅，定价约1.1万元/平方米，当天基本售罄;麻涌镇万科珠江东岸加推175套洋房，定价约1.45万元/平方米，当天的认购率达80%。

　　从近期楼盘开盘情况来看，新盘多位于非深圳客青睐的镇街，属于楼市发展相对缓慢、成交量较差的区域。记者发现，这些镇区楼盘的定价相对较低，多个楼盘定价在1.5万元/平方米以下，低于东莞目前的平均房价。

　　观察

　　房价仍高 成交处低位

　　尽管部分楼盘成交火热，但从整体市场上看，目前东莞住宅成交量依然处于低谷之中，主要原因是目前东莞房价仍高，制约着购房需求释放。

　　合富大数据显示，上周东莞新建商品住宅签约591套，处于低位水平，而上周东莞住宅成交均价约17093元/平方米，仍然处于高位。截至7月23日，7月份东莞住宅成交23.9万平方米，成交套数2088套，相当于往年春节当月的低位水平。

　　东莞中原战略研究中心介绍，从成交项目来看，仅市区的漾城成交量达95套，其他除碧桂园翡翠湾成交52套以外，无一项目超过50套。该研究中心认为，东莞住宅成交低迷，一方面是由于开发商推货热情不高，新品不多，可供客户选择减少，观望情绪仍然浓厚;另一方面，虽然上周成交价格企稳，但均价仍然在16000元/平方米以上，房价持续站稳高点，高房价仍是东莞楼市成交量下跌的重要原因。

　　优房超·瑞城搜统计数据也显示，上周东莞住宅签约均价在1.8万元/平方米以上的房源占比过半, 其中碧桂园森林里共成交22套别墅，签约均价28751元 /平方米、碧桂园城央壹品成交25套洋房,签约均价21713元/平方米及漾城成交95套洋房, 签约均价18730元/平方米等。

　　东莞中原战略研究中心认为，从近期楼市开盘和成交情况来看，一方面，开发商出货跑量的心态急切，新开盘项目价格低于预期，吸引购房者入市;另一方面，也反映客户购房需求依旧存在，但对高价项目的抗性也依然较大。

　　后市

　　近期楼市或将出现推货小高潮

　　下半年开始，开发商回笼资金压力也开始加大。业内人士认为，7~8月份，东莞开发商出货意愿增强，或将出现一波新盘入市小热潮。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，上周东莞开盘和加推数量环比有所回升，且有多个项目拿到预售证，项目开工进程加快、预售许可证拿证速度加快，种种现象反映出开发商们出货意愿增强。而资金回笼压力也是促使部分开发商加快入市步伐的主要原因，随着多个项目开始预售、开工，预计后市将出现一波入市小热潮。

　　合富大数据也显示，上周东莞新建商品住房供应约579套，两周累计供应近1900套。

　　在销售策略上，东莞楼市进入“以价换量”阶段。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，近几周开盘项目价格低于市场预期，开盘去化率效果较好，去化率甚至在九成以上。该研究中心认为，楼市的持续低迷给开发商去库存造成压力，随着调控政策的持续影响，深圳客逐渐减少，本地客户回归理性，楼市观望情绪较浓。因此，以价换量将是后市开发商的主要定价策略。