今年9月，北京迎来“金九银十”的销售旺季，但新盘预计上市量并未像往年一样火热。来自亚豪机构统计数据显示，9月北京住宅市场仅有9个项目预计入市，同比下降超七成。在9月，别墅项目粉墨登场，变成市场“主角”。

　　“金九”开局暗淡

　　据亚豪机构统计数据显示，今年9月北京住宅市场预计将有9个项目入市，其中包括北京城建·龙樾西山一个纯新盘，还有紫金印象、首开龙湖天琅、观承别墅、首城汇景墅等8个老项目后期。与去年同期相比，9月北京预计入市新盘量下降74%。这成为历年“金九银十”当中北京住宅市场最为黯淡的开局。

　　对于今年“金九”住宅供应低迷的状况，亚豪机构市场总监郭毅认为主要有以下三个方面的原因。郭毅说，“首先，去年北京土地市场当中，住宅用地供应比较少，尤其是纯商品住宅用地出现成交低谷，是造成今年住宅供应市场无力破局的根本原因。”

　　“其次，自去年开始，北京对于住宅预售许可进行严格监管，使得住宅取证项目量受到限制。虽然，自8月份开始，‘8万元’的价格红线逐渐放开，出现了一批包括昆仑域、中国玺、北京金茂府在内的‘过线’项目取证。”郭毅说，但是在整体房价水平仍处于严格管制的背景之下，北京商品住宅供应取证完全放开的可能性较小，一些“地王”新盘仍将处于排队取证的通道内。

　　除此之外，北京二手住宅市场的降温，也传导到了北京新房市场中。郭毅分析说，“今年的市场调控中，对于二套房认定标准提高以及信贷政策的收紧，使得北京二手住宅市场明显降温。北京二手住宅成交量已连续三个月低于1万套，而今年3月，北京二手住宅成交量最高，曾高达近2.6万套。北京二手住宅成交量的衰减，使得‘卖一买一’客群新增购置需求大量受限，再加上新盘取证受限，老项目入市动力不足，导致今年北京住宅市场‘金九银十’盛况难现。”

　　别墅项目占比超五成

　　值得注意的是，在9月预计入市的9个项目中，首开龙湖天琅、观承别墅、首城汇景墅等5个项目主推别墅，另外还有万科·翡翠四季推出普通住宅和别墅。

　　“在限价未能完全放开的前提下，低单价、大面积的别墅类产品仍是更容易取证的项目，这也成为近期北京市场供应的主要特征。”郭毅说。

　　郭毅告诉北京晨报记者，“今年北京别墅产品创新取得突破性进展。在新入市的别墅当中，有一种是合院里的产品。这种合院产品最大化地利用了土地的面积，形成了别墅的居住属性和感受，同时更好地保持封闭空间的私密性，相比普通叠拼类别墅来说，更胜一筹。”

　　在北京别墅市场中，精装交付成为一种新趋势。“今年，别墅精装交付占比增多。由于别墅业主个性化较强，对于别墅设计风格、空间打造各有不同要求，所以别墅精装交付难度较大。别墅精装交付要注意三点，一是需要具备较高的设计水平，二是了解财富人群个性化的生活需求，三是在造价和工艺上都比普通项目高。”郭毅说。

　　控制好总价易获市场认可

　　北京别墅项目在提升产品力的同时，也注意调整定价策略。郭毅分析说，“目前，部分北京城市别墅对总价控制较好，定价多在1000万元至1500万元。这样一个总价段对于改善型人群来说，可以用一个不高的门槛儿，获得较好的居住体验。所以此类别墅产品容易受到市场认可。”

　　“未来一些新别墅项目基本上都位于北京五环周边，它们先天的地段属性决定其价值足以支撑未来定价。预计此类别墅的供应将会增加，它们的拟售价格在1500万元至2000万元左右。”郭毅说。 (记者 武新)