自5月底公证摇号细则出台至今，南京楼市供应量持续开闸，迄今为止已连续3个月新房上市达到四五千套以上，而在这一波持续不断的供房潮中，刚需房源占据了绝大部分比例，也被业内称为是近年规模最大的刚需购房“窗口期”，而且刚需买家的“上车”机会接下来也并不会中止。

　　近3个月刚需板块全线“扫货”

　　据记者粗略统计，自5月底新房开闸至今，南京楼市在3个月时间内已累计有80多家楼盘推出了大约1.9万套住宅房源，堪称海量供货。这其中刚需房源的占比相当大，包括江北、江宁、板桥、城北以及溧水高淳在内，有50多家刚需楼盘在这段时间内推房。其中至少有40家楼盘均价未超2万元/平方米，占到总数的8成左右，其余楼盘的均价最高也在2.5万元/平方米以内，处在市场所称的刚需购房“心理价格线”范围内。这些刚需盘累计推出的房源达到了约1.2万套，这也意味着近3个月以来新上市的房源中有6成以上都是刚需房。

　　如此密集且持续的供应，也被业内称作是近年难得一见的刚需购房“窗口期”。这期间，很多刚需主力板块数月来开盘不断，拓展了刚需买家的选择面。例如六合板块近3个月来已累计有12家楼盘推房4000余套，平均下来每月有4家，溧水板块近3个月也至少有8家楼盘推房上市，新增供应近3000套，两大“刚需基地”都有多家楼盘一次性推房超过500套，而且近期开盘均不止一次。同时这些处于价格洼地的板块，楼盘均价绝大多数也维持在前期水平零涨幅。8月份由于两大板块上市最密集，市场还出现了难得一见的满眼“万元盘”景象。

　　即便是一些在售楼盘已不多，房源供应相对紧张的刚需板块，也维持着上市节奏，例如板桥此前在售的3家楼盘从6月份至今全部开盘出货，高新区近期也有两家开盘。此外包括禄口、江宁滨江和尧化门在内，这些板块近期在售楼盘最多都不超过三家，此前也都有开盘。总体来看，近3个月几乎所有刚需板块不论“货量”多少，全都有推房动作，也有网友将这样的状况形容为刚需板块的大规模“扫货”。

　　刚需“窗口期”持续3个月难得一遇

　　面对这么大规模、时间持续又如此长的“窗口期”，购房需求也随之大量释放，有业内人士将这一轮刚需上市潮中入市购房称作“上车”。其实和往年相比，今年刚需买家搭上这班车也显得特别容易。虽然很多楼盘依旧需要摇号，但大量刚需客得以转战各个板块和楼盘登记买房，有了“多项选择”的空间。在江北、江宁、板桥、麒麟乃至溧水，近期多家摇号盘的售楼处都出现了买家一路跟随摇号“陪跑”的现象。而记者发现，这其中相当一部分买家并不仅仅是为买到一套房，而是尽可能选到总价户型最合适的房源。

　　不过在另一方面，刚需盘的热度依旧普遍不低。记者粗略统计发现，近3个月来摇号楼盘的数量始终占据开盘总数的一半以上，其中除了少部分是热点改善楼盘之外，大多数都是刚需项目，比例还有上升的趋势，例如上月有18家住宅项目领销许上市，摇号售房的楼盘就达到了11家，全部是刚需盘，还有两家楼盘留到本月选房。摇号销售的房源量大约占到了推房总量的7成。另据业内统计，从5月底公证摇号启动以来，南京全市已有近5万组客户摇号选走大约1.3万套房，也占到近3个月上市量的6成多。

　　不过从上月开始，刚需市场的冷热不均体现得格外明显，部分板块如江宁滨江、高新区、板桥和溧水，摇号中签率连创区域乃至全市新低，4家楼盘摇号中签率均不到一成，最低仅在4%左右。但同样有3家楼盘中签率达到一半以上，最高超过7成。板块热度也呈现分化，6月份曾经有4家楼盘连续摇号，甚至用上手工抽“红包”的六合板块，到8月仅有1盘“开摇”。

　　多数板块尚有补货空间，买家不必“忐忑”

　　眼下随着时间的推移，也有不少刚需买家感到忐忑，很多板块房源出货已经差不多，“窗口”还能开多久，购房“搭车”的机会还有多少都成为疑问。不过记者从市场面了解到，多数主流刚需板块接下来还有望持续补货。部分板块虽然前期待售房源基本出尽，后期仍会有纯新盘接棒。

　　接下来补货最充足的板块也是一些前期的供房大户，比如溧水板块在九十月预计推房的楼盘至少达到五六家，包括创维乐活城、海伦国际以及新盘秦淮源筑在内的几家项目，后期推房量都有数百套，高淳在“金九银十”期间供应量将明显上升，区域内会有两家纯新盘上市，有消息称最多一次性可推房上千套。六合未来两个月预计仅有三四家楼盘推房，但年内有房待售的楼盘仍达到七八家，预计年底前会保持推货节奏。高新区上月还剩两家在售项目，但同时也新增一家纯新盘，年底前仍会持续推房。此外江宁滨江的两家在售楼盘未来也会持续加推一波高层房源，禄口会有两家老盘与一家新盘同期卖房，这些板块年内上市量至少还会各自新增数百到上千套，供应比较吃紧的板桥上月则有新盘动工，预计的“补货期”会在明年初，而江宁淳化很快会有两家楼盘推出上千套中小户型，补足整个江宁区域的刚需房供应。

　　专家表示，新房上市是一个动态过程，一段时间内自然有板块房源充足，也有部分区域短时间内供房吃紧，但总体供应结构仍将保持平衡，值得注意的是，近期调控政策已经强调对在建地块开发进度进行督查，要求出让地块按期开工和竣工，尽快形成有效供应，预计接下来刚需板块将作为增加有效供应的重点，监管力度也将格外加强。

　　延伸 阅读

　　7月份新出让地块一半打算“联姻”开发

　　去年至今新增联合体已超30家，“加群”房企数量越来越多

　　在南京楼市，由多家房企共同开发的“联合体”浪潮一直不断，而就在近期，又有多幅近两个月内新出让的地块陆续传出寻求“联姻”。截至目前，连同传出消息的地块在内，去年至今出让地块中已经诞生了大约32家“联合体”。其中3家项目已经销售，还有四五家项目正在加紧入市，与此同时多家房企联合开发已经从住宅地块向商办地块蔓延，房企联合的数量已经由两家起步发展到三家以上乃至多家“加群”。

　　早在上半年，南京楼市近一年新增的“联合体”楼盘数量已经达到20家左右，其中包括桥北G87、鼓楼滨江G01、麒麟G16、青龙地铁小镇G60等在内的多幅地块都是在去年就已传出联合开发的消息，从6月份开始，包括高新区G50地块的弘阳燕澜七缙、G42地块的星悦城以及方山G66地块的龙湖新壹城项目都已陆续开盘入市，值得注意的是其中两家“联合体”项目均为商办地块，并且都由三家房企联手开发。接下来，包括桥北G87地块的招商弘阳嘉华御澜府、淳化G67地块的万科和昌金域东方在内的两家“联合体”楼盘，预计也将在9月份首次开盘。

　　就在最近一个月，又有几幅刚刚出让的地块加入联合开发行列。前不久燕子矶新城的G01地块已经由安居、仁恒两家房企正式联手，7月份这里出让的G29、G32两幅综合体地块分别被华发和华润两家房企拿下，相隔不久两家房企也宣布签署合作框架协议共同开发两幅地块，打造区域商圈，同时由华发拿下的麒麟G35地块也一并列入了合作开发范围。创下同时联手开发三幅地块的先例。紧接着江北刚刚出让的两幅地块又传出“劲爆”消息，7月份五矿和弘阳分别拿下江浦G25和高新区G27两幅地块，其中江浦G25地块近期传出可能有4家房企联手开发，而由弘阳拿下的高新区G27地块则更为“出格”，据称目前地块项目已有6家房企打算参与开发，如果最终落定，也将成为南京楼市单个项目加盟成员最多的“联合体”。此外同在7月被五矿葛洲坝联合拿下的河西北G30地块近期传出还有保利计划加盟。而保利也分别与朗诗金地联手拿下的淳化G21、青龙山G22两幅地块，一番错综复杂的联姻动静之后，7月份出让的19幅住宅性质地块迄今已有8幅地块可能成为“联合体”。

　　房企“联合体”越来越多，同时成员数量越来越扎堆，也折射出当下开发商拿地后的处境。记者统计发现，新诞生的30多家“联合体”中，有10幅地块楼面价达到2万，超过半数为现房销售，其余也基本属于区域内高价出让的地块。拿地成本不断抬升以及现房销售等条件带来的开发难度加大，已经使开发商不得不把联姻列为必要选项。

　　交汇点·南京晨报记者

　　朱晓燕 乔淳