利用集体土地建设租赁住房出台新规 选址应促进职住平衡

　　从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。北京晨报记者昨日从市规划国土委获悉，《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》已经出台。集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业(租赁物业)，可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。布局上结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设。

　　计划

　　五年内年均供地200公顷

　　近日，经市政府批准，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》。

　　市规划国土委相关负责人介绍说，按照市委、市政府部署，北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。

　　目前，市规划国土委正会同有关部门，积极推动集体租赁住房项目前期用地工作，确保完成本年度的土地供应任务。

　　这位负责人表示，北京市启动1000公顷集体租赁住房用地供应，是贯彻落实中央关于“房子是用来住的、不是用来炒的”重要定位以及《北京城市总体规划(2016年-2035年)》关于建立租购并举住房体系、建设国际一流的和谐宜居之都的重要举措，是加快北京房地产市场供给侧结构性改革、解决区域职住平衡等问题的重要途径。

　　原则

　　不得对外出售或以租代售

　　此次两部门发布的《意见》，对本市集体租赁住房项目的选址条件、申报主体、运营模式及申报程序等内容进行了详细规定。

　　根据《意见》，集体租赁住房项目建设应坚持四个基本原则，即：符合规划原则、市场对接原则、只租不售原则、维护农民权益原则。集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业(租赁物业)，可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。坚决杜绝变相开发建设小产权房。

　　此次北京还规范了集体租赁住房项目的申报主体，原则上要以镇级集体经济组织为主体，统一办理相关立项、规划及用地等手续。有条件的村级集体经济组织，也可作为项目申报主体。集体经济组织以土地使用权入股与国有企业合作开发的，可以集体经济组织为项目申报主体，也可以成立的新企业为申报主体。

　　配套

　　毗邻交通枢纽新城布局建设

　　《意见》要求，集体租赁住房要合理选取建设地点，促进职住平衡。在规划上，应符合土地利用总体规划和城乡规划。在配套上，要具有一定的交通等配套基础设施和公共服务条件。在布局上，要结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设。在实施上，统筹考虑村庄整治、城乡一体化进程。

　　房屋的建设需要资金，根据《意见》，集体租赁住房项目的资金筹措主要包括四种模式：一是农村集体经济组织的自有资金;二是市区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金;三是农村集体经济组织以建设用地的预期收益，向金融机构申请抵押贷款，获得金融资本的支持;四是由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与国有企业联合开发建设。但集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%，且应有保底分红。

　　运营

　　单次租期不得超过10年

　　对集体租赁住房的建设和运营方面，《意见》也详细进行了规范。在居住设计方面，租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理，配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。房屋套型结构和面积标准，可结合区域实际情况，按照市场需求，进行规划、设计和建设。同时实施全装修成品交房。

　　社会关注的租金方面，租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。

　　租期方面，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以内的，出租机构不得拒绝。

　　对接

　　产权证不予分割办理

　　在与公租房的对接方面，集体租赁住房对接市场租户，也鼓励趸租作为公租房房源，面向公租房备案家庭或人才配租。

　　此外，为杜绝变相开发建设小产权房，《意见》在集体租赁住房的产权管理上明确规定，其不动产权利证书(包括土地使用权和房屋所有权)按项目整体核发，不予分割办理单元产权证书。同时，权利证书还应注明：仅用于租赁住房建设和运营，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得出售，不得改变土地用途。

　　集体租赁住房

　　项目建设

　　符合规划原则

　　市场对接原则

　　只租不售原则

　　维护农民权益原则

　　租金水平

　　统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。

　　租期要求

　　鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。除承租人另有要求外，单次租赁期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以内的，出租机构不得拒绝。

　　■专家观点

　　让“瓦片经济”提升为“楼宇经济”

　　业内专家认为，利用集体土地建设租赁住房，有利于拓宽租赁住房的建设渠道。该专家说：“农村集体经济组织利用集体土地建设租赁住房，主动成为城市建设的主体之一，增加集体土地作为生产要素参与城市建设的途径，成为国有建设用地建设保障性住房的有益补充，有利于缓解保障性住房建设的供地压力。”

　　同时，集体租赁房还有利于促进集体土地集约节约利用。通过集中连片的形式开发建设，在建设类型、用地规模和空间布局等方面提前做好规划和计划，优化用地结构和空间布局，有利于提升土地集约节约利用水平，促进用地规模化、集约化，解决城乡接合部土地低效利用、违法建设较多和管理无序等问题。

　　业内专家认为，集体租赁房有利于促进集体产业结构优化升级。在符合规划的前提下，由集体经济组织利用自有集体建设用地集中建设租赁物业，在政府监管下规范有序运作，使城乡接合部农村从无序收租的“瓦片经济”提升为规范合法、以租赁为主的“楼宇经济”，有利于促进农村集体产业优化升级，带动区域经济发展。

　　“另外，集体租赁住房有利于农民实现改革试点的获得感。农村集体经济组织通过收取集体租赁住房的租金，获取长远、稳定的经营收益，让农民和农村集体经济组织在不丧失土地的前提下，更大程度地实现集体土地的经济效益和社会效益，有利于保障农民的长远生计，有利于农民实现更强的获得感。”该专家说。

　　■背景链接

　　北京推进集体租赁住房大事记

　　2011年4月 经前期调研、沟通，原北京市国土资源局向国土资源部提出利用集体土地建设公共租赁住房的试点申请。

　　2011年9月 国土资源部批准我市开展试点工作，我市成为全国第一个利用集体土地建设租赁住房的试点城市。

　　2012年2月 经市政府批准和国土资源部备案同意，我市正式启动了第一批试点——唐家岭地区集体土地租赁住房试点项目，标志着我市试点工作进入项目实施阶段。

　　2014年10月，原北京市国土资源局联合市发展改革委、原市规委、市住房城乡建设委、市农委、市财政局、市税务局等7个部门印发《关于印发北京市利用农村集体土地建设租赁住房试点实施意见的通知》(京国土耕〔2014〕467号)，从指导思想、试点范围、政策措施、组织领导等方面进行规范，为开展集体租赁住房工作提供政策保障。

　　截至2016年底 我市已先后启动了海淀区唐家岭、温泉镇太舟坞村、朝阳区平房乡平房村、海淀区西北旺镇皇后店村和昌平区北七家镇海鶄落村等4批5个试点项目，共涉及集体建设用地38公顷，可建设公共租赁住房近1.5万套、总面积约110万平方米的租赁住房。(记者 张璐)