二手住宅市场半年报：中介网签42024宗，同比下滑36.1%

　　数据显示，上半年一手住宅供应仅358.07万平方米，供应量创近五年以来新低。

　　广州中原研究发展部监测“阳光家缘”数据显示，2018年上半年，广州市(不含南沙、从化)二手住宅中介网签42024宗，环比微跌0.3%，同比去年大幅下滑36.1%。自2017年3月两轮调控政策落地后，市场迎来新一轮的调控期，二手楼市降温明显。不过，从价格看，2018年上半年二手住宅网签均价为25198元/m2，相当坚挺。从2018年上半年月度成交走势看，整体表现较为平稳，除2月、5月外，月度成交量基本维持7500宗水平;2月成交季节性遇冷，加上信贷环境收紧，利率上调等因素影响，成交腰斩，跌至3132宗;5月楼市旺季，成交冲高至8846宗。从整体来看，2018年上半年二手住宅市场活跃度环比去年略有增加，除春节月外，各月成交均高于2017年下半年的月均成交量。广州中原研究发展部分析认为，目前广州楼市供需两端表现稳定，客户购房亦趋向理性，部分客户观望情绪有所减缓，看房客较去年下半年而言明显增多。

　　信贷环境趋紧导致置业成本增加

　　广州中原研究发展部分析人士指出，信贷环境趋紧，置业成本增加，一定程度遏制市场需求。自2018年2月起，广州贷款利率开始全面上调，银行房贷周期随之加长。目前首套房贷款利率上调10%已成为常态，部分商业银行甚至有上调20%，部分“刚需”客户遭误伤。因此，在信贷环境如此紧张的大背景下，建议置业客户不妨加快入市的步伐，避免利率上调带来的置业成本增加。

　　从市场层面看，当下一手供应缺货，客户回流二手增多。数据显示，上半年一手住宅供应仅358.07万平方米，供应量创近五年以来新低。加上开发商开盘、推货积极程度相对较低，部分开发商选择等待区域“标杆价项目”入市和大湾区规划出台后，看市场反响情况，再针对其定价做出调整。因此，部分一手成交热点片区所剩货量略显不足，促使不少置业者转移至二手市场。

　　值得关注的是，不少政策利好消息释出，客户对后市信心增强。部分区域放松对外籍人士、港澳台置业者的购房门槛限制、“借款人年龄+贷款年限”放宽至75年等利好消息影响，广州二手住宅市场始终保持一定活力，部分客户对后市信心亦有所增强。

　　200万元以下房源成交大减

　　监测数据显示，2018年上半年，总价段为200万元以下的房源成交大减，成交占比仅为37%，环比大幅下滑15%，同比去年同期净减17%，创历史以来新低。而300万~500万元的房源成交占比为22%，环比净增4%。分析认为，低价盘源成交明显减少主要有两方面原因：一方面，部分低价房源总价逐渐脱离200万元行列。另一方面，市场上“刚需”低价盘源稀缺，同时议价空间较小，以致上半年200万元以下房源成交占比大幅下滑。

　　改善客户入市促三房户型成交活跃

　　2018年上半年，三房房源成交占比有显著提升，共占33.4%，环比回升2.5%。而一房的“刚需”户型成交略显乏力，上半年成交占比跌至13.5%，环比大幅下降2.1%。广州中原研究发展部认为，踏入2018年以来，广州政策环境相对稳定，部分有“以小换大”置业需求的改善型客户观望情绪减缓，原本推迟置业的客户逐步着手入市，以至于三房房源成交活跃。

　　“阳光家缘”数据显示，2018年1月~6月26日广州千万元级以上的单位共网签504套，超越2016年全年492宗的网签量，占上半年网签总量的1.26%，同比净增0.46%。从网签分布情况来看，千万级单位主要分布在市中心楼价高企的区域，如天河、越秀、海珠;或外围价格较低但盘源面积较大的增城、番禺。

　　贷款利率持续上调有效遏制投机行为

　　2018年上半年，广州信贷环境收紧，房贷利率整体呈现持续上升趋势。据监测，截至6月中旬，广州二套房平均贷款利率已达5.91%，首套房的平均贷款利率亦上升至5.68%。在这样的大背景下，房地产投资投机行为进一步被压缩，投资成本进一步增加，不少投资客慢慢地淡出市场。据广州中原成交数据显示，2018年上半年，投资需求成交占比仅为6.2%，环比大幅下降1.7%。另外，为避免贷款利率再度上调，置业买家应加快入市步伐，减少置业成本增加的损失。