被称为“史上最严调控”的“3·17”新政已经执行两年。

　　从中介机构近日披露的内部成交情况来看，过去两年，北京二手房市场在成交量和成交价格上都出现了明显下降。数据显示，新政出台第二年，北京全市二手住宅网签量比政策实施前下降40%。在这背后，成交周期拉长、看房次数增多、中小户型成交比重增加，都不断释放出市场降温的信号。

　　降温 市场量价齐跌

　　“什么时候‘上车’?”在京城二手房市场，“上车”的另一层含义就是买房交易。对于这个问题，从2016年年底开始看房的市民张杰已经被问了百八十次。但几乎每次，他都回答：“再等等，再等等。”

　　等就是观望。2017年3月，北京二手房市场温度升至最高点。很多人还记得两年以前即使朋友聚会，都免不了谈“买房”“换房”“房价”的话题。“3·17”新政实施后，成交量迅速下降，最低时月成交量甚至不足万套。

　　来自我爱我家集团市场研究院的数据显示，以“3·17”新政为临界点，前一年，北京全市二手住宅共网签254916套;新政出台后的一年里，北京全市二手住宅共网签121946套，二手房网签量降幅达52.2%;新政出台第二年里，北京全市二手住宅共网签152699套，同比回升25.4%，但仍比政策实施前下降40%。

　　谨慎 购房人不再跟风“抢房”

　　“3·17”新政后，购房人开启了漫长的“观望模式”。这样一来，无论是新房、还是二手房市场，购房人不再跟风“抢房”，有了更多的选择。

　　在业内人士认为，这是市场回归理性的表现。据我爱我家集团市场研究院统计，在“3·17”新政前一年，北京每套成交二手房源的平均被看次数为8.31次，新政后一年则为13.87次，在新政后两年小幅下降至11.88次，这说明房源从挂出到卖出，经过了更多人看房。

　　此外，“3·17”新政前一年，北京每位最终成交的客户在成交前的平均看房次数为2.88次，新政后一年上升至4.86次，新政第二年进一步上升至5.82次，客户的看房次数进一步增加，购房决策明显更加谨慎。

　　“楼市严控两年来，市场各项指标已达到调控预期，目前价格稳定，成交量逐步回升，但需求端仍处于观望状态，客户看房次数增多，市场仍处微冷状态。”我爱我家研究院方面称，后续可能会有一些政策微调，但对房价的严控目标应该不会发生变化。

　　刚需 换房自住为主要需求

　　“自新政调控后，北京二手房市场成交明显下降，后期市场的修复主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求，投资需求下降明显。”链家方面披露的数据显示，2018年四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。如此看来，在政策严厉、市场低温的情况下，二手房市场交易主要由自住需求支撑。

　　同时，“3·17”新政的认房认贷政策也使得卖一买一的换房需求首付比例大增，换房难度增加，而纯刚需的首付在调控前后变化不大。因此，调控后刚需占比出现明显增加。从总价段来看，400万元总价的房源成交占比在调控后明显提升。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，从历次调控后，市场回温均是刚需入场;换房也是市场交易主力。“换房需求是北京二手房市场上的主要需求，占比超60%，并且其杠杆风险低，可以适度满足换房需求，适当降低其房贷成本。”

　　除此之外，新房供给增多也缓解了市场紧张情绪。许小乐说，2018年北京新房供应量明显增多，对二手房形成了一定分流。更重要的是，新政调控也给市场带来启示——买房不是稳赚不赔。“此次调控后，均价持续下跌，投资者资产价值下降，尤其是在调控前追涨买入的投资者，在之后卖出时出现亏损。所以，投资房产还需谨慎，要有抵御风险的能力，量力而行。”(记者 曹政)