提要：步入2013年以来，市场继续延续2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，十月的第一周，北京、上海等多个城市，日光盘频频出现，排号、抢购的场面也在不断上演，房价和成交量在这样的热潮中轮番上涨。

步入2013年以来，市场继续延续2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，十月的第一周，北京、上海等多个城市，日光盘频频出现，排号、抢购的场面也在不断上演，房价和成交量在这样的热潮中轮番上涨。

从目前情况看，曾经的房地产调控措施是否已经失效？中国房地产会否崩盘？当前是否是征收房产税的好时机？首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池近日在接受中国网记者专访时，深入探讨了中国的房地产市场健康发展的出路。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池

中国网：就目前情况看，中国的房地产市场是健康的吗？

赵秀池：从学术上，市场健康的标准包括价格平稳、供求关系总量和结构要平衡，健康指标的判断是非常复杂的一个问题。又涉及是否存在房地产泡沫的问题。要从房价的涨幅、资本的投机性、空置率等指标去分析。从目前房地产的发展态势来看，在新型城镇化下，房地产的整体情况是健康的，局部有些不健康的声音，甚至个别城市存在房地产泡沫主要因为投机成分依然存在。

中国网：您认为目前房地产市场不健康的表现主要有哪些？

赵秀池：比如房价涨幅过快，也就是说，房价收入比太高超过老百姓的承受力；

另外，还有保障房的问题。根据原来制度的设计，应该是“高端有市场，中端有支持，低端有保障”，根据这样的政策设计，中低收入者应该得到经济适用房，但是目前看来，这样的制度并没有实现。

我们的住房改革一直在摸着石头过河，在保障房的问题上，也是目前受诟病比较多的。原来现在政策改了，对没有购房能力的低收入者提供廉租房，对有购房能力的低收入者提供经济适用房，这样，保障范围就缩小到了20%以下。保障房是政策性住房，是政府应该提供的，政府财力必须能够支撑这一部分支出。

而在政府的调控政策中要注意一个问题：商品房和保障房供给的比例。目前3600万套保障房很多大程度上是在补欠账，曾经应该提供但是政府并没有提供，目前关键是要完善准入制度，包括住房条件、资产条件、收入条件已经很严格了，但更重要的是退出机制的完善。

我曾经写过一篇文章：经济适用房的退出机制是良性循环的关键。我的主张是，政策性保障房就不提供产权，如果提供产权，一定要封闭运行政府回购，否则五年之后上市变成商品房，实际上也是一种财政收入的流失。

中国网：有观点表示，现在中国房价的飞涨与当初日本的泡沫时代非常相似，您如何看待？

赵秀池：房地产泡沫的几个标准中，主要标准是投机成分过浓，另外，还要看宏观背景。

我们不能简单借鉴日本的经验，当时日本的城市化率在76.7%，已经处在城市化的完成时期，目前我们的城市化率是52.6%，处于城市化中期阶段，这样的加速阶段有大量的人口不断进城，按照过去我们城市化的数据，每年平均城市化率为1.2%，按保守估算，一年要有一千万的增量人口进城，这部分人的增量住房就必须解决。

而原有户籍人口的改善性住房要求要不能忽视，随着收入水平提高，改善住房条件是正常需求，咱们的社会主义生产目的也要求不断提高人民群众日益提高的物质和精神需求。

中国网：中国的房地产会崩盘吗？

赵秀池：我是比较乐观的，我认为不会崩盘。所谓“崩盘”其实就是泡沫的问题，泡沫越吹越大肯定是要崩的。

如何衡量中国的房地产是否有泡沫？这里头就涉及到空置率的问题。

去年北京市公安局人口管理总队对北京的空置率曾进行过调查，调查报告称，北京全市房屋总量1320.5万套，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户，比例高达28.9%。

空置率实际上也是刚才说的房地产健康的一个标准，我国的房地产市场在施行限购政策之前，一些“房叔”、“房姐”抓住了所谓的“投资”机会，这种投资过多就会造成房价泡沫。目前我们国家并没有对于房屋空置率的统计数据。

实际上，我国幅员辽阔，各省情况都不同，想统计出空置率有一定难度，虽然空置率是确实存在的，但是根源还是在于收入分配不平均，贫富悬殊太大，这也是房地产发展不健康的另一个表现。

中国网：房产税对楼市调控的作用体现在哪里？

赵秀池：现在，中国的房地产市场是供不应求的，卖房市场下，房产税是起不到调房价的作用的。举一个简单的例子，国际上征收房产税的标准一般在1%到3%，现在房价的涨幅是10%，中间的差额在7%到9%。除非房价涨多少，就征多少税，否则房产税就起不到房价调节的作用。

其实，我们的土地出让金制度，以及一系列税收制度都还没有理顺。当中是否存在重复征税的问题还没有搞清楚的情况下再增加房产税这一税种，并不十分科学。

仅仅依靠征税是解决不了房价问题的，关键仍然是供不应求，大量的自住和改善性需求存在。

中国网：您认为土地财政对房地产市场发展到底有多大影响？

赵秀池：土地制度直接决定了房价，因为通过土地招牌挂制度确定地价，地价是其中房价的一个重要成本，目前一般认为地价已经占了房价的40%。土地是房地产的闸门，从数量到价格都会极大的影响着房地产的发展。至于地价应该占到房价的多少合理，目前没有标准，所以没办法说这样一个占比是否合理。

中国网：土地财政是否已经影响各城市的经济健康发展？

赵秀池：现在确实比较纠结，政府的土地出让金里很多是用于城市基础设施建设，保障房建设的，如果不让地方政府卖地，就没有收入，城市发展大部分用的是这部分资金。

所以，光盯着房地产本身，是解决不了房地产领域的问题的，必须在房地产之外找出路。也就是说，在城镇化过程当中，要发展其他产业，比如信息产业，现代农业等等，第二产业和第三产业都是要大力发展的。只有这些产业发展健康了，国民经济不仅仅依靠房地产了，房地产健康发展才不是问题。

中国网：前段时间，鄂尔多斯启动了公务员整体性挥师搬家伊金霍洛旗的政策，来帮助鄂尔多斯新城区增加人气。这样的政策对鄂尔多斯新城区增加人气是否会有帮助？

赵秀池：我认为是可行的。新城建设在环境、建筑、设施等各方面比老城好，人气也会跟随过去，关键是要有产业的支撑，要居业联动，产城融合。

中国网：会不会担心老城因此而变空？

赵秀池：旧城需要再整合，要确定发展产业。城市出现“空城”、“鬼城”现象主要还是因为没处理好居业联动、产城融合问题。

资源型城市的发展，资源用完了就会有一个没落的过程。关键要看城市的转型中是否有新的产业注入。

中国网：8月以来，温州市场不断被爆出一定数量的断供商品房。有数据显示在8000套到10000套左右，也有声音透露达到15000套。许多此前爆炒到高位的房价已“腰斩”。当温州人发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务，断供就是不得已的选择。温州的商品房断供的影响会否扩大到全国？

赵秀池：温州市断供的商品房主要来源于投资客的因素，因此我建议对于热点城市、一线城市，还是要限制投资和投机性需求。而据说断供的商品房也属于施行“限购”政策之前遗留下来的问题。

“断供”必然影响到金融的运营，但温州的房价不会影响到北京，范围也不会扩大到全国。因为不同城市和不同区域的房地产市场是由供求关系决定的，房价的涨幅视不同城市的人口吸引力等因素而定。

对于这一问题的解决方案，市场经济条件下不能太多借助行政手段解决问题，目前最主要的是要摸清当地情况，调查到具体数据，然后因地制宜，找出有针对性的措施方案。