提要：随着“国五条”地方细则落地，楼市开始进入新一轮政策观察期。虽然此次出台的地方细则普遍是对国务院细则的重申和强化，较为温和，但在细则相对严厉的部分城市，市场已有所反应。中国指数研究院22日公布的数据显示，上周，苏州、北京周均成交降幅最为明显，分别同比下降36.82%和20.73%。

随着“国五条”地方细则落地，楼市开始进入新一轮政策观察期。虽然此次出台的地方细则普遍是对国务院细则的重申和强化，较为温和，但在细则相对严厉的部分城市，市场已有所反应。中国指数研究院22日公布的数据显示，上周，苏州、北京周均成交降幅最为明显，分别同比下降36.82%和20.73%。

中原集团研究中心监测的54个城市楼市数据也显示，4月前17日的新房成交面积为1396.04万平方米，其中一线城市成交面积与3月同期相比下降近4成，二三线城市成交面积降度则在5%以内。上周，中原监测的六大城市二手房成交量合计下降3%。

可以预见，在地方新调控细则出台的大背景下，楼市将进入新一轮博弈观望期，而地方政府对政策的执行力度将在很大程度上决定下一阶段楼市走势。笔者认为，在目前调控的关键期内，抑制需求和增加供给必须并重。

事实上，博弈态势已有所显现，部分开发商受担忧新政和看好后市等因素影响，已放缓推盘。据亚豪机构统计数据，上周北京商品住宅市场共有5个项目入市，新增住宅958套，环比减少61%。截至4月21日，北京商品住宅市场仅新增商品住宅3170套，预售许可面积33.4万平方米，相比3月同期也出现小幅减少。

8家房企因捂盘制造房源紧张气氛被发改委罚款千万元是另一例证。需要指出的是，在博弈期内，调控不仅要在需求端发力，更应在供给端做文章。就目前来看，政策的落地，势必会对投资投机性需求起到一定的遏制作用，但被压制的需求并没有消失，只是暂时将现有需求后置；一旦调控效果被消解，市场需求所形成的“堰塞湖”超量爆发的概率将激增，进而可能引发新一轮房价上涨。

纵观近十年的楼市调控，主要都是围绕购房者展开的需求调控，并没有从根本上改善、解决供需矛盾。虽然调控取得了一定成效，但期间房地产市场也曾多次出现反复，这也是房价频现“屡调屡涨”怪圈的主要原因。

事实上，国家统计局最新公布的数据也在预警供给，房地产开发投资、房屋新开工面积、房地产开发企业土地购置面积等供应指标持续低迷。上海易居房地产研究院报告指出，一季度，全国土地市场量跌价涨，房地产投资增速明显回落，新开工面积再次负增长，后续商品房供应量堪忧。

楼市是个巨大的利益博弈场，与前几轮调控时大有不同，经历了去年底今年初的热销和流动性充裕的大背景下，房企手中的筹码已明显增多。而地方政府高度依赖土地出让收入，土地出让金高低与房价高低呈正相关关系，这决定了地方政府很难对房价下狠手。地方虽然每年都上报土地供应计划，但过去三年各地计划的合计完成率均不足七成。

面对错综复杂的形势，要想从根本上解决房价过快上涨问题，核心在于解决供需关系问题，调控也应从需求和供给两方面入手。楼市下一步调控的聚焦点应是想方设法增加土地与商品房供应，从根本上缓解房价上涨预期。