提要：地方细则给人的感觉是，面对近年最复杂的行政决策，地方政府凸显出难得的冷静。这冷静表现在面对网络的强烈降价呼声，房价最高的三大标杆城市京沪深的调控目标，总体以稳定价格为主，没有再提降价两字。

近两日，各大媒体均以醒目位置刊载了京沪深渝等一线城市国五条细则出台的新闻。跟帖评论可谓众说纷纭：有说细则严厉；有说细则温柔；有说只是复述国五条；有说北京市民政局会迎来假离婚的复婚潮，因为单身人士禁购二套房。

地方细则给人的感觉是，面对近年最复杂的行政决策，地方政府凸显出难得的冷静。这冷静表现在面对网络的强烈降价呼声，房价最高的三大标杆城市京沪深的调控目标，总体以稳定价格为主，没有再提降价两字。深圳则提“确保房价涨幅低于收入增幅”。只是北京在“新建商品住房价格保持稳定”前提下，提到“降低自住型、改善型商品住房的价格”。而前两年京沪都提出“合理回归，稳中有降”。

一个成熟的政府，在制定政策时，不仅要考虑应该做什么，还应该考虑能做到什么。不应该一味讨好民意，去做未必能做到的事。那样虽会迎来暂时的掌声，但事后却是失信于民，遭受更多骂声。京沪房价太高，这已是社会共识。但是，一方面是优越的社会环境和工作生活条件引来大量人员涌进，另一方面又是土地供应的紧缺，其房价能降得下来吗？近年的调控实践已经给出答案。其实，不仅是京沪，全国不少大城市的房价都难降。因为一个事实摆在那儿：我国城市化正处在快速发展阶段。不少人批评地方政府不愿降房价是因为房价捆绑着自身利益，这不无道理。但很少有人思考市场规律：今天的暴跌会带来明天的暴涨。今年初的楼市热正是对去年初楼市冷的“反弹”。那时的“冷”引起去年土地供给和新开工量两个同比负增长。供应减少，价格能不涨？

冷静带来的是科学和理性。在一些地方细则中，疯传的“二套房首付七成利率上浮30%”并未成真。原因是2013年的楼市形势和前两年已大不相同。严厉的限购已把不少投机和投资需求挤出市场，剩下的二套房需求多是改善型“刚需”，政策出台必须慎重考虑避免误伤刚需。细则对确实无法核定原值的，仍按1%征收个税。这意味着房改房出售基本仍按1%征收个税。这考虑了房改房的低价格是对计划经济时国家对职工住房欠账的补偿。

各地的国五条细则估计会在4月上旬落地。但调控仍然任重道远。仍有许多问题需研究解决：

第一、20%个税出台受到民意强烈反弹，政策制定者忽视了卖方市场的卖方交易成本会转移到买方。此新政是否应该调整或适当放宽执行？具体执行时，如何核定“价差所得”也还需有细则。第二、高房价里政府所得保守估计过半，政府应考虑忍痛割肉，降低税费来降价。第三、20%个税执行后二手楼市的迅速降温，是否会引发一手楼市上涨？应该如何防患于未然？第四、以后限购政策退出后，如何疏导可能卷土重来的投机资金?其实有一个渠道一直被忽视，那就是股市。何不推出重大利好政策，比如暂停新股发行两年。既可吸纳楼市巨额资金，又增加居民财产性收入。所有这些，都是下一步决策不可回避的问题。（作者是广东商学院教授）