提要：若我们的造城运动是逆向的，例如在西部地区大造新城，开发远远超过本地人口的楼盘，那么就极易出现鬼城。

若我们的造城运动是逆向的，例如在西部地区大造新城，开发远远超过本地人口的楼盘，那么就极易出现鬼城。

据报道，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲近日在中国发展高层论坛上表示，到2010年这些年来积累存量住房全中国是179亿平方米，2.2亿套的住房，按照2010年的常住人口的家庭户来算，达到了户均1.02套的住房。

而与户均1.02套住房新闻对应的是，新华网调查称二三线城市楼市开发速度过快屡造“鬼城”，“只看见有人施工，没看到有人入住”，房屋空置现象严重，一些城市存在严重的密集开发风险。

户均1.02套住房的背后，一边是北上广等一线城市房价再创新高，群众对高房价、高房租意见很大，而在不断加码的调控之下，近期却又出现了日光盘；另一边则是二三线城市的住房积压、鬼城频现，甚至多地的房地产市场有崩盘之虞，对当地的经济正常运行产生了巨大威胁。

之所以出现这种矛盾的情况，从表面上看是地方政府缺乏长期规划与合理引导，开发商“捞一笔就走”的投机心理严重，以及群众理财方式单一等原因所致。但笔者认为，二三线城市鬼城频现，其本质上其实是个人口流动问题。

一方面，是人口的流动造就了鬼城的出现。从宏观上看，我们的人口流动模式大体上是农村人口向当地县城流动、县城人口向市里流动、市里人口向省会城市流动、省会人口向京沪流动，西部地区人口向东部流动。

在这个人口流动背景下，如果我们的造城运动是逆向的，例如在西部地区大造新城，开发远远超过本地人口的楼盘，那么就极易出现鬼城。同时，这一看上去可以顺畅运行的人口流动体系，实际上是有限定条件的。人口的流入地要有良好的工业做支撑，来实现城镇化，同时应有一定的基础人口，足以容纳第三产业的发展。所以当这个二三线城市本身人口数量就比较稀少，且缺乏工业的情况下，那么其就很难提供填满大规模开发房地产的人口。

同时，这种逐级向上的人口流动是可以跳级的，以个人购买力为标尺，当县城里一个人能负担得起省会房价时，那么他可能就会直接去省会买房，越过地市这一步，选择直接在省城发展。所以当一个位于中层的城市在省内缺乏足够的竞争力时，那么其也很容易成为本省省会等大城市吸纳效应的牺牲品。而大量具有购买力的上层群体流失，也使得二三线城市新开发的住房很难获得足够的消费者。

若我们的造城运动是逆向的，例如在西部地区大造新城，开发远远超过本地人口的楼盘，那么就极易出现鬼城。

另一方面，逆向的人口回流可以达到解决一线城市房价过高，二三线城市频现鬼城的目的。北京等地的房价越调越高，其背后很重要的一个原因是人口越来越多，刚需的增加托起了住房交易价格。所以笔者认为不论我们再怎样调控，有人口不断流入北京这个客观事实存在，不论是购房还是租房需求，都是持续增长的，其房价都很难被平抑。

因此，房产调控抑制投机固然是一方面，更为效果好的解决方式还在于疏导人口，合理引导人口流动，从而化解国内住房市场上的空间分布不均问题。笔者认为，鬼城的出现是一个契机，以地方政府自己的解决能力固然很难消化掉，但是如果我们将其与房产热点城市结合，那么就可以起到双赢的作用。

这种人口的逆向流动的关键在于权力与赚钱机会的转移。我们姑且不谈根本不可能实施的迁都或拆分迁走各部委的方案，各大央企中心是完全可以在行政命令下转移到二线城市的。填满一座20万人口的空城，可能只需要一个中石化就足够辐射吸纳。所以笔者是反对北京等地不断提出的“总部经济”口号的，从全国地域均衡发展来看，放权与转移经济中心对于两地群众都是好事。从长远来看，这甚至是我们未来改革的一个必然。如若不对这种人口不合理流动进行管理与疏导，那么势必会导致“首堵”与“鬼城”齐飞的经济混乱局面产生，调控更难，经济发展也会更难。

王亚煌 中国经营网专栏作者

本文仅代表作者个人观点，不代表本网立场！