提要：技术性调控的效果只能是阶段性的，对市场泡沫的去除也难以巩固。只有那些与楼市有关的基础性设计得到优化，楼市“越调越涨”的现象才会消失，人们的预期才会合理，调控的行政成本也将大大降低。

只有那些与楼市有关的基础性设计得到优化，楼市“越调越涨”的现象才会消失，人们的预期才会合理，调控的行政成本也将大大降低

自广东出台楼市“国五条”调控地方细则后，北京、上海也均在3月底出台了相关细则。楼市“高温”地区调控细则的如约落地，对于下一步楼市的全局走向，具有方向标式的引领作用。

地方版细则，既是对楼市调控的具体实施依据，也反映着地方对于中央楼市调控政策的执行力。粤、京、沪等地方版细则，都突出强调了“国五条”的调控逻辑，体现了中央和地方的一致态度。严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税、进一步提高二套房贷首付款比例等要求，成为地方版细则中的高频词句，就证明了这一点。

加强税收对于楼市的调控作用，是本轮调控最显眼的一点。如何凸现税收的导向性，又体现税收应有的公平性，是地方细则中必须考量的重点。保证税收公平，需要以较为完善的个人住房信息系统和较为公允的房屋价值评定为前提。京、沪版细则中都明确规定，能核实房屋原值的住房转让所得征收20%个税，就体现了对于征税导向性和公平性的双重考量。

此外，地方版细则还兼顾到了因楼市调控而引发的社会反应。过多集中于楼市的财富聚集效应，决定了楼市调控政策的效应不会只局限于行业内部，而往往会引起较大的社会反响。近期一些地方出现的抢过户热、假离婚热，主要原因就是为了规避炒楼新增的税收成本。京版细则明确规定禁止京籍单身人士购买二套房，要杜绝的就是因楼市调控引发的不良社会效应。

地方版调控细则出台后“疗效”如何？不同的人会有不同的看法，这其实很正常。一方面，楼市聚集了太多的利益诉求，决定了判断标准的不统一；另一方面，楼市调控既不能完全靠行政命令完成，也不能完全靠市场自发秩序调整。如何在政府和市场中寻找到最佳交集点，从而达到双方意愿的平衡，需要长期探索。从这个角度说，楼市调控的“疗效”非一日之功能够完全显现。

但有一点可以肯定，从中央到地方的一系列明确举措，表明抑制楼市非理性因素的政策环境将长期存在。因此，重要的问题在于，在政策环境非常明确的情况下，为什么楼市时常反复，甚至出现“越调越涨”的现象？

根本原因不在于楼市调控的方向、节奏，或某一调控环节的细则是“松”还是“严”，而在于与楼市相关的基础性制度中，存在着鼓励楼市非理性因素生成的驱动力。比如，过度依赖土地财政，致使土地的开发使用权过于集中，在这种情况下，土地的价格发现无法由市场完成，这最终体现到楼价的昂贵中；又如，楼市具有过强的货币反应，社会资金投资渠道的狭窄，又进一步增加了楼市对资金的吸引力，导致楼市价格往往受到流动性的哄抬；再如，地区发展的不平衡，造成了人力和资金的不均衡流动，也导致了一线城市和其他城市楼市的寒暑不一，热的更热，冷的更冷。

事实早已表明，让楼市真正健康起来，不能只靠技术性调控。技术性调控的效果只能是阶段性的，对市场泡沫的去除也难以巩固。只有那些与楼市有关的基础性设计得到优化，楼市“越调越涨”的现象才会消失，人们的预期才会合理，调控的行政成本也将大大降低。(徐立凡)