提要：近几天，楼市“国五条”造成的心态影响并未随着时间的过去而有所衰减——京沪穗包括不少二线城市仍在延续二手房紧急过户的热潮；而在所谓“京版国五条细则”被官方否认后，“穗版国五条细则”传言也得到房管部门辟谣。

近几天，楼市“国五条”造成的心态影响并未随着时间的过去而有所衰减——京沪穗包括不少二线城市仍在延续二手房紧急过户的热潮；而在所谓“京版国五条细则”被官方否认后，“穗版国五条细则”传言也得到房管部门辟谣。

传言往往是群体性无所适从心理的衍生品。客观看，这些年国内商品房市场从无到有的发展历程，使其同时兼具居住需求“还债”和投资需求“放债”的双重属性，“温州炒房团”等热钱的加入更放大了投资投机成分。因此，适度对投资投机性需求进行抑制(如“限购令”)是必要的，也为这两年“炒房团”销声匿迹立下功劳。但也要看到，过多在抑制需求上动刀，在人为延缓需求的同时却造成了刚需的发酵，造成人们购房预期拉升，从而一旦遇到“20%个税”此种激化供求关系信号的触发，便容易形成恐慌性需求。

而且颇有意味的是，“20%个税”的信号，对买卖双方都形成了催促效应，促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的奇特局面。不能用“非理性”来苛责老百姓，每个卖房、买房者都是“理性经济人”，他们的火线交易均是基于预期和常识做出的慎重决断。但从市场、国家经济的整体层面来看，这种过于集中的报复性交易的迸发，其效果显然与调控初衷相悖，发人深省。

现在所有人都在揣测下一步的政策走向、落地情况。住建部长说“先试一段时间再说”，各地的实施细则亦在观望之中。在这样微妙的博弈节点上，尤需调控上多些换位思考、多些系统思维，对购房需求尤其是刚性需求进行甄别和合理疏导。

本来，二手房由于折旧等因素，性价比更高，应该成为住房流通的主力；但我们的调控政策使得二手房买卖税费大大高过一手房，事实上对存量房的盘活起到了阻塞作用。因此，未来的地方细则还宜对二手房交易税费适度做一点“差别化的减法”。

其一，装修费用应有更合理的税前扣除。现在各地的规定中基本都允许对装修费用予以扣除，但条件仍嫌繁苛，比如有些地方就规定其“上限”为上一次买入价的10%~15%，这对大量年份较久、当初买入价很低的业主而言，不太公道。建议根据实际装修费用(当然须提供证据)予以扣除。

其二，货币贬值因素应被考虑进来。现在一套二手房，动辄“增值”一百多万元，看起来“赚”了不少，但这种增值除了市场因素外，也要看到货币超发和贬值导致的物价(包括房价)上涨、房产“被增值”的成分。货币政策的宽松，已经形成了国家与民众实际财富和购买能力的“再调整”，若对这一部分虚的“被增值”房价再征收20%个税，道理上恐怕有些疙瘩。

其三，政策失灵导致房价飙涨的后果不应由刚需消费者一肩独扛。新华社也坦言“楼市10年9调屡调屡高”。其中有城市化发展的红利效应，亦受到分税制下地方政府土地财政模式带来的卖地、炒地冲动驱使，同时，楼市调控手段的频繁摸索、金融危机前后楼市政策的反复等等，也客观上对房价的疯狂屡屡起到“反调控”功效。宏观经济的躯体性病症，只让买房人“吃药”，难免有点苦口。

当前楼市确实非“去火”不可，但越是这种关头，越要谨防调控政策无意造成新一轮“集体非理性”，更要谨防这种政策大面积误伤刚需。达到这种平衡，既要大刀阔斧的魄力，又需拿捏有度的智慧。