提要：目前我国房地产调控政策对买和卖环节都有了具体措施，唯独对持有环节还没有普遍施行调控手段，而这恰是楼市难题的关键所在。

“国五条”细则一出台，个人售房将按转让所得征收20%个税的楼市调控新规一下刺激起了二手房交易，这些天来，全国各大中城市的房地产交易大厅人头攒动，大家都想方设法避开这条新规。

我们认为，楼市调控新规的出发点和具体措施首先应该肯定。“国五条”毫无疑问彰显了中央政府严控房价的决心。房价自2003年底开始大幅上扬后，一路高歌猛进，政府历年也针对高房价出台了许多政策措施，这些体现了以人为本的民本关怀。虽然楼价并未真正降下来，许多时候甚至越调越涨，但这有多方面的深层次原因，并不能因此全盘否定这些年来的楼市调控。毕竟，这是一场涉及多方利益的博弈。

对于备受争议的个人售房将按转让所得征收20%个税，可以将各方的关注焦点和担忧总结为三条：第一，是否会转嫁给买家再度推高房价？第二，是否会带动新楼销售反而利好开发商？第三，是否会抑制改善性需求进而导致租房价格上涨？

笔者认为上述三条担忧都是成立的。这一规定对抑制房地产投机投资会产生作用，但恐怕还起不了釜底抽薪之效，因为我们始终要牢记，我国现在的房地产市场是卖方市场，还不是买房市场，在涉及的开发商、地方政府、银行、投机客、自住需求者等多个方面的利益群体中，自住需求者始终处于弱势地位，而其他几个利益相关方显然要强势得多。纵观近十年来的历次楼市调控，自住需求者尤其是改善性需求者或多或少地成为利益受损的一方。而中央政府就是这些利益涉及方的协调者，左手要保增长（增长涉及地方政府和开发商等），右手要保民生（涉及自住需求者的住房问题），两手当然都要抓，但要两手都硬就很不容易了。近几年中央政府大力推进保障房建设，就是为了求得两全协调之策。

当然，实事求是地说，任何政策都不可能完美，我们评析一项政策措施应该全面分析，客观评价，一味拍手叫好，一味批评，都不符合“实事求是”精神。

我们认为，要说这次楼市调控新政有什么不足的地方，那就是没有抓住要害，打蛇没打到七寸。个人售房将按转让所得征收20%个税，显然针对的是二手房市场，而二手房市场也是卖方市场，所以并没能真正起到彻底的抑制投机投资的需求的作用。根据经济学原理，卖方市场中卖方可以将交易的税费全部或部分转嫁到买方身上，转嫁的程度如何取决于卖方市场的强度如何，强度越高，转嫁的程度也就越高。一个地方商品房越是供不应求，房价高涨，说明卖方市场的强度越高，交易产生的税费就越能转嫁到买方。比如北京，据媒体报道，二手房交易产生的个税就全由买方承担。这就导致新规对拥有多套住房的卖方的惩罚效果很有限，这反而会限制多余存量房的释放。别看目前各地的二手房交易这么火爆，那都是为了赶在规定全面实施前过户，之后或许各地二手房价格涨跌将呈现区域分化的格局，而新建商品房价格将普涨。这样的局面，显然是与调控的初衷大大背离的。

所以说，在上有政策，下有对策的环境下，楼市调控并没能起到释放市场空置存量房的作用。今天中国大中城市的房价高，并不是因为住房太少，而是因为住房太多且严重分配不均。在扭曲的市场机制配置作用下，住房资源配置不合理，形成了一些拥有大量住房而空置着的房姐、房叔，造成资源浪费，而另一些人则因买不起房而无奈成为无房户的现象。如果以住房基尼系数来衡量商品房市场分配的不均等程度的话，住房基尼系数无疑要大于已经公布的收入分配基尼系数。也就是说商品房市场分配不公，加剧了不同阶层居民的收入分配不均，而后者反过来又影响前者。

因此，我们认为，楼市调控需要转变思路，不能再以增加土地供应、住房供应来解决住房矛盾，而应该释放大量空置的住房存量。毕竟开发商无论增加多少商品房供应，都能被房姐、房叔们所消化，这符合经济学中“供给创造需求”的萨伊定律。因此，在目前商品房已被部分异化成投机投资工具而又不能不加以有效调控的今天，加大商品房供给的思路，无疑在客观上加大了贫富差距。目前我国房地产调控政策对买和卖环节都有了具体措施，唯独对持有环节还没有普遍施行调控手段，而这恰是楼市难题的关键所在。不妨说，没有对持有住房环节的征税，就不可能真正释放空置房，也就不可能真正把房价逼下来，也就不可能真正解决百姓的住房难题，房地产市场也无法回归正常。

令人欣慰的是，改革在不断地推进，中央已经释放出明确的信号，将加大个人住房信息建设并联网，并扩大房产税试点，引导住房合理消费。对大部分想尽快改善住房条件的百姓而言，这无疑是福音。（作者单位：李沛霖：中国人口与发展研究中心；李飞：求是杂志社）