提要：楼市调控“新国八条”出台已有两年时间，房地产市场在经历一度低迷后又有抬头趋势。而“一刀切”的调控政策虽易于执行，但有悖公平。因此，对政策的细化和差别化处理不仅符合市场新形势的要求，也是使政策趋于合理化的必经步骤。

近来房地产市场量价齐升，尽管地方“两会”不断传出延续调控政策的信息，但市场仍然存在明显看涨心理。分析人士认为，房地产调控应采取进一步措施，在坚持现有调控方向和手段基础上有所深化，通过信贷、税收、土地等方面的差别化手段来调控市场，抑制房价过快上涨。在一些房价快速上涨、投机氛围浓厚的地区，应该研究取消对投机性购房者的贷款。

去年6月以来，全国70个大中城市新建商品住宅平均价格已连续7个月环比上涨，并在一线城市带动下，涨幅连续三个月扩大。与此同时，部分二三线城市借发展经济之名大肆圈地造城，市场供应远超当地消化能力，形成相当数量的“空城”。因此，针对不同地区的市场形态，有必要推出差别化的调控政策。

首先，在土地供应方面，应采取切实手段，督促一线城市加大土地供应力度，并促进已供土地的开发，尽快形成市场供应。在部分供应过剩的二三线城市，对透支性卖地应予以制止。地方政府需根据当地的市场容量、市场潜力等，有计划、有步骤地实施土地供应，避免土地供应过剩。

其次，在税费政策方面，普通住房与非普通住房交易、五年以上与五年以内的二手房交易，严格执行差别化税费政策。对于个别房价上涨过快的热点城市，具备房产税推进条件的，可纳入房产税试点范围中。开征保有环节的税收，不仅有助于增加市场供应，其释放出的打击投机需求信号，对市场预期的影响同样明显。

与上述两项手段相比，对需求端的管控政策更有必要。第一，一线城市和部分热点城市应严格执行住房限购政策，严厉打击违规获取购房资格行为，以确保对投机投资需求的持续抑制。对于城镇化潜力较大、住房供应充足的城市来说，可引导合理住房需求的释放，勿使购房资格成为推进城镇化的障碍。

第二，差别化信贷政策应继续坚持和细化。货币宽松特别是住房信贷政策宽松是房价上涨的催化剂。在货币供应创出新高，未来通胀预期升温的背景下，金融机构须严格执行差别化信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

同时，为促进合理购房需求的释放，在具体执行层面，差别化信贷政策有必要进一步细化。对于以自住需求为主的首套房购房者，可恢复至此前的优惠水平，即鼓励商业银行给予七折利率优惠，也可以考虑将首付比例降至20%。

在二套房购房者中，同样有为数不少的改善型需求。为扩大对合理自住需求的支持范围，可将二套房认定标准由此前“认房又认贷”，调整为“认房不认贷”。同时，还可明确合理的人均住房标准，对低于该标准的二套房购房者，给予一定政策支持。

对于二套房交易中的投机性购房者，则应该继续执行最低首付6成、利率上浮10%的规定，允许商业银行根据所在地区房价、风险及流动性情况制定差异化授信政策。对于房价快速上涨、投机氛围浓厚的地区，可研究取消对投机性购房者的信贷支持。对于三套房停贷的规定，则仍有坚持的必要。

楼市调控“新国八条”出台已有两年时间，房地产市场在经历一度低迷后又有抬头趋势。而“一刀切”的调控政策虽易于执行，但有悖公平。因此，对政策的细化和差别化处理不仅符合市场新形势的要求，也是使政策趋于合理化的必经步骤。岁末年初的时间节点，无疑是进行政策调整的最佳时机。(张敏 张朝晖)