提要：未来15年，房地产调控长效机制政策目标可分两步走：第一步，以“每户一套房，满足家庭基本需求” 为目标，解决城镇家庭基本生活起居需要;第二步，以“每人一间房，满足个人基本需求”为目标，为城镇居民提供相对舒适的居住条件。

从土地招拍挂，到国六条、国八条、国四条，再到限购政策，几年来房地产调控政策可谓层出不穷，实施之时雷厉风行，但大多全是头疼医头脚疼医脚的“短时政策”，势头一过往往迎来的是房价报复性反弹，出现了房价越调越高的尴尬局面。对此，万科集团执行副总裁、北京市政协委员毛大庆在今年的政协提案中建议，2011年四季度以来，房地产市场显著降温，房价上涨的趋势得到遏制，也为探讨、建立长效机制赢得了时间。他建议建立以增加住房供应、发展租赁市场、支持自主购房需求、强化租赁保障房为基本手段，短期内把“每户一套房，满足家庭基本需求”作为调控的目标，把“每人一间房，满足个人基本需求”为长期目标的房地产调控长效机制。

一户一套

到一人一间

住建部部长姜伟新在一次访谈中曾经坦言，作为住建部部长其身上的责任就是让“居者有其屋”。

其实，不仅在中国从古到今全在为“居者有其屋”畅想，发达国家亦是如此。

上世纪30年代大萧条后，美国开始将住房政策纳入公共政策范畴。住房政策重点是减少无家可归人数，支持中产阶级家庭发展。1949年美国制定住房法案，提出住房政策要“为每个美国家庭提供体面、舒适居住环境”，明确了每户一套房的基本要求，开始大规模开展公共住房建设，建立住房金融政府担保和再融资体系。1960年，美国套户比达到1.09。1973年，美国过度拥挤家庭占全部家庭数量5.6%，到2005年下降到2.4% 。同时在德国、日本以及西欧等国家全在二战后提出了类似的住房政策。

在毛大庆看来“居者有其屋”目标的实现，要依靠许多系统性的工作，其中增加房屋的供应是其中的重中之重。

建议：未来15年，房地产调控长效机制政策目标可分两步走：第一步，以“每户一套房，满足家庭基本需求” 为目标，解决城镇家庭基本生活起居需要;第二步，以“每人一间房，满足个人基本需求”为目标，为城镇居民提供相对舒适的居住条件。

供应减少1%

房价上涨0.29%

在市场经济中供求关系决定价格是最为基本的规律，在房地产市场亦是如此，经研究表明，供应对房价有较大负向影响。住房供应减少1%将带动之后的房价上涨0.29%，比预期带动作用更显著。

从目前的调控思路来看，仍然以抑制需求为主，短期内可以收到明显效果，但长期而言会造成欠账更多。

根据第六次全国人口普查数据，2010年我国城镇住房成套率仅为75.8%，即使加上空置房后的套户比也仅为0.83 ，每间房平均居住人数为1.1人。按照“一户一套，一人一间”的基本供应水平，供需缺口至少为3566万套，这与上世纪六七十年代时美国、日本的情况类似。发达地区住房短缺问题更为突出，北京、上海、广东、浙江、江苏五省市，2006-2010年住房建设套数与新增家庭户数之比约为0.77。

未来10年要取得住房供需平衡，城镇住房套户比达到1，还需新增1.11亿套，建设能力需增长65.4%。

建议：房屋供应的增加主要依赖于土地市场的放量来解决。在目前土地资源紧缺的情况下，可以适当地扩大城市建设用地规模，优化土地供应结构。同时增加城市可用土地供应，提高土地供应潜力。集约使用土地，提高土地利用效率。