提要：由于经济增长的中枢长期回落和体制改革不断推进，再考虑近几年来二三线和三四线城市土地放量供应，未来相当长的时期内库存压顶之势难改，房价再现快速上涨的大环境不复存在。

过去30年中国高速增长在普惠于民方面的不足，造成改革释放出的正能量渐渐衰减。社会对此批评很多，而房地产领域背负的骂名最多。上世纪90年代，住房市场化改革是政府职能改革和国有企业改革的重要前提，目的是脱下政府和国企“办社会”的包袱，为转变政府职能和国企改革扫清道路，也是扩大内需的重要路径。但在住房市场化改革过程中，政府对于市场失灵的矫正不到位，这被认为是近年来住房领域弊病丛生的根源。

事实上，住房市场化改革要与政治社会领域的政府职能、中央和地方关系等改革以及财政税制改革、收入分配改革、要素市场化改革等领域的改革结合起来配套推进，才能收到好的效果。一般来说，经济改革深化能否顺利推进和政治、社会领域改革能否有实质性启动是重要的前提。不卸掉政府推动经济增长的职能，不改变中央对于地方GDP增长的政绩考核标准，不解决地方政府财权和事权失衡的现状，就难以消除地方政府推动地价、房价上涨的内在激励。目前，在义务教育、医疗卫生、农田水利建设和住房保障等投入方面，中央和地方的义务边界划分都还是一笔糊涂账，住房保障的投入不足、供应的有效性难以提升也就不意外了。同样，以流转税为主的间接税制向以所得税财产税等直接税为主的税制转变、反垄断等收入分配改革等无法实质性推进，就难以建立房地产调控的长效机制，市场投机炒作成风的现象就会存在，资金向房地产领域集聚的趋势就不会改变，产业转型升级就会渐行渐远。

因此，房价上涨并非是民生受损的原因，而是民生受损的表现之一。房地产调控，功夫更多在诗外！房地产只是整个经济体制、政治社会体制链条上偏下游的一个结点，也是上游改革不到位的矛盾爆发点。目前，关键在于树立改革的全局观，打通经济体制、政治社会体制链条上的各个节点。近年来，特别是实施限购政策以来，房地产调控基调就是单向的，是一种强调堵塞资源向房地产领域过分集中的思路。这些政策措施都是在房地产领域本身“打转”。同时，短期经济增长又依赖房地产，管理层没有决心出台力度非常大的措施（如像香港地区2011年出台“九招十二式”、2012年出台超额印花税那样），更没有决心出台可以实现房价实质性下跌的彻底打死投资需求的政策。调控政策在执行过程中被地方政府以各种方法消解了许多，限购、限贷政策执行两年有余后已经产生“抗药性”。近期，主要城市房价在连续7个月环比上涨的同时，同比在2012年最后一个月扭转下跌。2012年12月百城房价环比上涨了0.03%，40个限购城市房价环比上涨了0.16%，而在限购执行最为严厉的一线城市，房价则环比上涨了0.94%。

新一届管理层执政应当是一个分水岭，过去30年留下的问题需要得到全面解决。在实现经济软着陆的同时，必须寻找到经济增长的新动力，并平稳过渡到新一轮增长。要解决的问题有收入分配、市场准入和政府职能等。目前，收入分配、户籍制度、征地制度、要素市场化、行业准入等方面的改革有破冰的迹象。解铃还须系铃人，由于这些领域的改革效果如何，直接决定了房地产调控的绩效，因此受到了广泛关注。如果这些领域改革能够获得突破，房地产市场调控将出现“解除枷锁”良性效应。

但是，经济体制和政治体制改革非常艰难，效果显现具有长期性和滞后性，而城市化依旧在快速推进，新型城镇化也将成为未来主题，房地产的需求也依旧旺盛，而推动房价上涨的因素也一直没有消退。但是，由于经济增长的中枢长期回落和体制改革不断推进，再考虑近几年来二三线和三四线城市土地放量供应，未来相当长的时期内库存压顶之势难改，房价再现快速上涨的大环境不复存在。

因此，目前房地产调控政策的基调已经发生变化，即从通过一切手段抑制房价转换到回归行业规范化发展的时期，具体有以下几点：一是住房市场要适应需求增长而增加供应规模，对于包括改善性需求和合理投资需求（促进租赁市场发展）也要给予支持，如北京公积金购买二套住房新规；二是住房保障在确保开竣工规模的基础上，更加重视供给的有效性，如在2013年保障房建设任务中，加快配套设施建设摆在更加突出的位置。第三，一线城市和部分二线城市由于资源聚集能力强，库存压力小（消化周期普遍在7-8个月，而二三线城市很多在1-1.5年），限购后形成了需求的“堰塞湖”，2012年主要发生在这些城市的“暖冬”会顺延至一季度，不排除2013年一季度针对这些城市的政策加码，但力度不会很大。