提要：随着2012年多家开发商销售情况的超额完成，国内开发商已经纷纷提高了其在新一年度的销售目标。

中国大型房地产商在2013年一开始就表现出了集体亢进的姿态。

在刚刚过去的短短半个月时间里，包括恒大地产（03333.HK）、富力地产（02777.HK）、越秀地产（00123.HK）、雅居乐（03383.HK）、碧桂园（02007.HK）、世茂房地产（00813.HK）等在内的多家开发巨头相继宣布了海外融资计划。在此之前，旭辉集团（00884.HK）、江苏新城（01030.HK）、金轮天地（01232.HK）等亦完成了在香港资本市场的登陆。

从几家公司公告的融资计划来看，大部分资金都将被用于新增土地储备。实际上，随着2012年多家开发商销售情况的超额完成，国内开发商已经纷纷提高了其在新一年度的销售目标。

海外融资热潮

1月17日，恒大地产宣布向市场配售10亿股，每股配售价4.35港元，共计筹资43.5亿港元（约合5.6亿美元）。恒大之前，已经有多家港股地产商选择发债融资。

1月16日，富力地产刊发公告表示，全资附属公司彩富控股有限公司作为发行人将发行票据，根据认购协议，发行人将发行2020年到期的本金额4亿美元、利率8.75%的优先票据。同一日，上海实业控股宣布发行可换股债券总本金额将为39亿港元（约5亿美元），发行价为可换股债券本金额的100.00%。越秀地产宣布公司已于2013年1月16日与经办人订立认购协议，据此越秀地产将发行3.5亿美元2018年到期、利率3.25%的票据及5亿美元2023年到期、利率4.50%的票据。

另外，2013年1月11日雅居乐发行7亿美元的次级永久资本证券。去年跻身房企20强的港股房企佳兆业也成功融资，1月初公布将发行于2020年到期的5亿美元优先票据。另一家广东巨头碧桂园今年也在举债，发行了7.5亿美元、息率为7.5%、于2023年到期的优先票据。世茂房地产9日发行的7年期8亿美元债券，票面利率6.625%，可谓房地产行业发行利率最低，超额认购达27倍。

据不完全统计，仅仅上述几家地产商的融资额就已经达到50.6亿美元。

与此同时，从去年下半年开始，不少内地企业积极搭建境外融资平台。

近期，绿地集团宣布，分拆酒店集团和海外业务赴港上市。万科地产在收购了南联地产之后，公布了B转H股方案，再次搭建一个境外融资平台。瑞安房地产计划分拆新天地赴港上市。

此外，多家地产公司也在近期完成了港股上市计划。1月16日，江苏金轮天地在香港挂牌上市，成为今年首个成功在港IPO的内地房企。2012年11月23日，旭辉控股集团在香港完成了首次发行，募集资金约15.3亿港元，成为2012年以来首家登陆香港资本市场的内地房企。11月29日，江苏新城地产也完成了港股上市，募集资金约18.96亿港元。

融资环境好转

有境外上市的开发商负责人昨日向早报记者表示，境内融资以项目为载体，资金运用的灵活度很低。境外融资以企业为载体，融得资金，可以通过注册资本金或者增资的方式，进入境内既可以用作土地款支付，也可以用于任何项目的开发资金，灵活度极高。从融资成本来看，评级越高的企业，融资成本越低，以3B级企业为例，十年期的发债利息仅3%，而国内五年期以上的贷款利率为6.55%，还没有算上上浮的空间。但是如果信誉级别较低的企业，融资成本一般在8%左右，有些会更高。这是企业的差异所造成的。

中原地产市场研究部总监张大伟分析称，2013年年初再启动融资，主要原因更大的可能性在看多市场。而且选择在香港等海外融资的主要原因是由于美国QE3的推出，热钱流入香港的步伐有所加速，内地房企在香港融资的难度大幅降低。

值得指出的是，在境外融资潮被掀起的同时，国内的贷款也有所放松。

张大伟表示，房地产开发商主要的融资途径包括银行贷款、信托和海外融资。银行贷款和海外融资的规模均明显上升。银行贷款向来是开发商最主要的资金来源。在调控政策最严格的2011年，全国房地产行业银行贷款出现了负增长，而2012年以来，银行贷款便出现了明显的正增长，近期贷款势头有进一步上升的趋势。这表明在经济逐步回落的情况下，银行对房地产行业政策偏紧的局面已明显改观，房地产行业的融资困局得到基本缓解。

上述龙头房企负责人坦言，近期银行对于大企业的融资态度明显改善，在信贷总量上升的情况下，企业申请开发贷款的难度有所好转。

此前，部分股份制银行人士称，有意增加2013年的房地产开发贷额度。更多受访银行人士的普遍说法则是，眼下尚未接到总行的最新信贷政策，但银行对于房企的态度确有微妙变化。

值得指出的是，中小企业的融资环境依然较为艰难。

有中型企业负责人坦言，没有境外融资的平台，即使有，中小企业的融资成本也要高于大型企业。国内银行对于中小企业的支持力度也明显小于大型企业。因此，融资环境的改善并非每家企业都感受得到。