提要：城镇化是支撑房价必然走高的一个原因吗？我们认为，这是部分市场人士的一个误读，甚至是有意为之，以未来中国城镇化为借口，进一步炒高房价并不可取。

近期，不少地方房价再次出现上涨苗头，背后很重要的一个支持理由是城镇化。城镇化是支撑房价必然走高的一个原因吗？我们认为，这是部分市场人士的一个误读，甚至是有意为之，以未来中国城镇化为借口，进一步炒高房价并不可取。

城镇化的确是未来很长一段时间我国经济社会发展的一条主线，也是中国经济转型并实现持续增长的强劲动力。不管是党的十八大，还是不久前召开的中央经济工作会议，都对城镇化进行了浓墨重彩的阐述。十八大报告强调了“四化同步”，即坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。中央经济工作会议更具体指出，积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。

正是在上述政策指引下，市场各方对未来城镇化发展充满憧憬。其一，城镇化带来的将是大规模人口进入城市。目前，中国城镇化率刚超过50%，按户籍人口算仅为35%左右，明显低于发达国家和许多同等发展阶段国家的水平。差距也是潜力，这意味着，未来二、三十年，每年将有1000多万人口转移到城市，数亿农业人口市民化，带来的将是巨大的内需潜力。其二，根据发达国家经验，城镇化水平快速提升阶段，也是房地产增量规模快速扩张阶段，这一点在我国1998年后至今的房地产市场上，的确得到验证。有统计显示，同期房地产销售规模快速增长，销售面积年均复合增长约20%。

这些憧憬与预期，对于当前的房价意味着什么，很多人都在探寻答案。也恰在此时，调控两年有余的房价，再次显现回升迹象。根据国家统计局发布的数据，11月份全国70个大中城市新建商品住宅中，价格环比上涨的城市达53个，比例超过了75%，为2012年以来最多，其中广州、上海等一线城市全线上涨，且涨幅远远超过二线城市。大家都很关注房价走向，而推动城镇化的预期，无疑强化了那些坚定看多的人的观点，甚至，借此炒作未来房价将继续大涨的言论也此起彼伏，这也的确影响到了一些潜在购房者的行为。对此，我们不敢苟同。

首先，新型城镇化将不同以往老路，更强调的是质量，而不是规模，其并不意味着未来会重现新一轮房产大扩张。过去十几年，我国城镇化水平已取得较快发展，1999年城市化率为35%，到2011年全国城市化率已超过50%，达到51.3%，年均增长近1.4个百分点，速度已经相当快。从中央的政策指引看，尽管更加重视城镇化的潜力，但突出强调的是“积极稳妥”与“质量”。也就是说，城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积扩张，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等由“乡”到“城”的重要转变，强调公共服务均等化和城乡统筹发展。有研究就认为，虽然推进城镇化是未来一段时间中国经济增长方式转化的一条主线，但是新城镇化难以支持再一轮的房地产扩张，其中很重要的一个原因在于，一、二线城市人口趋于饱和，而三、四线城市房屋供过于求。

其次，城镇化过程中，居民的购买力是制约房价走高的一个根本因素。有质量的城镇化，最为核心的应该是“有序推进农业转移人口市民化”，这些市民化后了的农业转移人口，其购买力将会如何呢？其实，即便目前房价不涨，很多在城市工作的年轻人也都买不起房子，而以城镇新移民目前的收入，即便考虑未来收入增加，恐怕也无力支撑高高在上的房价。有观点就认为，目前农民工在务工地购房比例很低，估计不到1%，即使转为市民后，由于收入水平在城镇中仍然处于相对低位，对房屋的需求相对有限。供需决定价格，对于房价，同样如此。

第三，积极稳妥推进城镇化，需要的是一个房价稳定的城镇化，高房价只会拖了城镇化的“后腿”。城镇化是未来扩大内需的最大潜力所在，内需包括投资需求与消费需求，但如果房价持续高涨，受损害的将是内需的扩大。有业内人士表示，过去十年城市房价的上涨，对其他行业造成挤压，地价上涨对生产成本的抬升，也构成了我国潜在增长率下行的压力来源之一。因此抑制城镇房价和地价上涨，有利于增加长期的经济增长潜力。也就是说，高房价会成为城镇化的阻碍，要推进城镇化，要做的当然是遏制住房价走高的势头。

当然，很多人一定会说，即便城镇化不会推高房价，当前房价也依然在上涨。的确，大量农民涌入城市且定居，将是长期影响房价一个不可忽视的因素，但不总是房价上涨的原因。此前房价的走高，更多的在于投资投机性需求主导，也正因此，中央经济工作会议提出“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。针对近期土地市场回暖过快，多地频现“地王”的情况，相关部门应该继续出台一系列整治“地王”抑制地价的举措，切勿让房价再现大涨局面。(赵洋)