提要：一提城镇化，不少人首先有意识和无意识想到的是“大兴土木”，更让一些房地产商欢呼雀跃，不知道是真没看懂还是故意不懂。事实是，下一步的城镇化，与传统的房地产商是无缘的，他们反而在城镇化过程中被大部分消灭掉。

一提城镇化，不少人首先有意识和无意识想到的是“大兴土木”，更让一些房地产商欢呼雀跃，不知道是真没看懂还是故意不懂。事实是，下一步的城镇化，与传统的房地产商是无缘的，他们反而在城镇化过程中被大部分消灭掉。

城镇化就行政区域来讲，是指县城及乡镇所在地为中心的城镇辐射村庄。这样区域的消费群体，是最务实消费的，收入的限制，也没更多钱让你白白的赚去，只能为建筑商和材料供应商提供基础利润，中国城镇化建设，尽管总量上房地产开发不会小，但会出现与欧美发达国家的模式对接，房地产建筑商加开发商的利润在10%以下，这点利润显然是无法继续养育房地产商的。

从现在城镇化住宅开发情况来看，在发达珠三角和长三角等地区，已基本完成了城镇化建设，而全国县城这一集群，开发的程度虽有差别，但也已不算低。

随着城镇化推进中基础环境条件的配套，更大范围的城市到城镇、城镇到农村的距离在缩短，农民选择到城镇定居的积极性并不高，层层加码的传统房地产开发模式，是无法被城镇居民可接受的。欠发达地区，城镇化在一定时期里，更多是就地改善居住条件，农民宅基地基本是不花钱的，没必要高代价去短距离迁移。

更重要的是，城镇化的内涵，是试图解决城乡二元经济，通过改善综合环境，完成产业转移和农业反哺， 就地稳定农民，减少城市特别是大城市压力，建立起城乡平衡和谐经济模式，大力建设的机会主要是在基础设施布网上，而不是房地产开发。由于实施城镇化，将会把大量农村流动人口稳定在城镇，所谓的未来3亿农民进城，几乎注定会成想当然逻辑，这同样会对城市化房地产是一种潜在的挤压，因为进入城市的人口可能会大量减少，城市化人口增加的高峰期已过去。

就大部分地域来说，中国城市化过程中已生成的住宅资源，透支了二十年发展空间。据相关调查，现在不少一线以下城市住宅开发已严重过剩，继鄂尔多斯和温州房价大跳水后，如贵阳、唐山、邯郸、中山、连云港等大批城市，面临漫长的去库存和消化存量过程，比如连云港，和南京相比，其经济总量、人口数量、2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%及55%，但土地成交面积已是南京的117%。

而一线城市住宅所谓的短缺，随着空置率被逼迫得以释放，在人口增加趋势开始下滑和对房地产投资抑制的背景下，也很难拐头向上。

中国城市化过程中大批量产生的传统房地产商，已不再被需要，有品牌综合优势的大房地产商将全面兼并中小房地产商，走更加专业化的道路，其市场幅度向全国蔓延，大部分传统的中小房地产商的黄金日子已过完。干的早的，赚的已是盆满钵满，该收手了，而现在正在套中的，大部分注定会是白忙一场。

城镇化中的房地产政策将更加透明，如果农民的土地补偿大幅度提高，城镇化房地产开发因操作难度加大而变的缓滞，这种滞缓，本质上也并不会影响城镇居民住房改善，如果城镇化的土地改革能够配套，多种形式的自我改善将成为未来的主流。

中国传统意义上的房地产商，随着城镇化的推进，或有90%被消灭，这是社会的进步，房地产商越多，房地产商赚钱越多，经济的市场化越远。