提要：10月22日，陕西省住建厅及物价局出台楼市新政，要求各城市“确定(开发商)合理利润率并控制在10%左右。”超出价格区间的商品房，将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

陕西省住建厅的一纸“限利令”，再次搅动有关“商品房利润几何”的一江春水。

10月22日，陕西省住建厅及物价局出台楼市新政，要求各城市“确定(开发商)合理利润率并控制在10%左右。”超出价格区间的商品房，将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

耐人寻味的是，这一媒体眼中的“全国首个限利政策”，却一边倒地遭遇“执行难”质疑。“能否合理、合法地确定一套商品房的成本及利润率，是政策有效实施的 ‘起点’。但目前，不同商品房的成本构成差异太大，一些说不清、道不明的‘灰色成本’，更让利润率成为一笔政府与房企‘各说各话’的糊涂账。”北京大学经济学院金融系副主任吕随启在接受中国青年报采访时表示。

受访房产界专家均认为，不破解成本之谜，陕西“限利令”将举步维艰。而在解谜过程中，“政府的角色尤为关键”。

莫衷一是的“利润率”：从10%-55%皆有

如果说陕西省的“限利令”有一个引爆点，恐怕就是10%这一数字。

尽管陕西省建设厅房产监管处处长张继刚对媒体表示,“限利令”是对中央“一房一价、明码标价”政策的细化，目的是希望开发商既有利润，老百姓也能买得起。但为何确定利润率是10%？其回应是：总体来看，陕西省多数样本的利润率均在10%上下。

在几乎无人反对房地产属暴利行业的今天，这一数字显得有些出人意料。

日前，国务院发展研究中心出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》权威统计称，我国房地产行业2007年以后的年均利润率是30%左右，已超出工业整体水平约10个百分点。国内部分知名开发商的毛利润率，接近甚至超过了50%。

从10%到50%，差距为何如此之大？

“原因首先可能在于，不同项目间的利润率差距颇大，不具有统一性。”吕随启副主任向中国青年报记者分析，单就某个房地产项目的成本而言，从土地价格到设计、建安成本、销售及管理，都具有特殊性，物价也在随时间变动，“指望‘一刀切’不现实。”

另一种可能性的呼声更高。即有业内人士指出，在一些房地产管理部门和物价部门，基本上是以开发商报送的商品房建造成本数据为准，进行核算利润率，并不核查上述商品房成本数据“是否真实”。

在吕随启副主任看来，上述两点，已使“限利令”在起点上就成了一笔糊涂账。

而中国青年报记者进一步检索发现，房地产业的利润率从来都没有“标准答案”，从10%-55%皆有。且媒体与学界统计的数字，与地产界常相距甚远。

据 2011年4月新华网报道，2009年，我国房地产业平均毛利率为55.72%。而房地产利润的合理区间，国际惯例通常是不超过5%。此外，据人民网报道，去年商务部专家梅新育称，他对北京地区房地产业利润率的估算是34.7%。全国政协委员刘明华也证实，我国房地产行业的利润率在30%以上。

另一个数字来自2011年4月证券业的统计，统计显示，主流房企如招保万金、首开、万通等，2008年至2010年的毛利率均在30%-40%之间，净利率则在15%-18%之间。

而地产商的“自我估计”，则保守得多。

中国青年报记者检索发现，2010年3月，媒体曾报道全国政协委员、广州富力地产总裁张力自称，开发商的利润只有10%。SOHO中国张欣也称，房地产的利润率只有营业额的10%。有网民质疑：“若这么算，即使是净利润，10%也很难称为‘暴利’了。情况真的如此吗？”