提要：在日前结束的“第三届地产金融创新峰会”上，与会的经济学家和地产企业家就“资本拓道”和“地产变局”的话题进行了深入探讨，大家一致认为“房地产调控政治化、长期化”的压力，往往给予了企业革新求变的机会。

在日前结束的“第三届地产金融创新峰会”上，与会的经济学家和地产企业家就“资本拓道”和“地产变局”的话题进行了深入探讨，大家一致认为“房地产调控政治化、长期化”的压力，往往给予了企业革新求变的机会。而这个“变局”的态势和前景究竟如何，求“变”房企的创新与转型之路各自呈现何种特色，业内专家对地产“变局”又抱持怎样的观点，本期周刊将作一梳理和解读。

资本创新：金融作用力下变通之法

在当前经济环境和调控政策下，获取“更多的资金运转”是房企切实需求，正如此次峰会主办方和讯网总编王炜所言：“资本意志已成为房地产争夺战中的一个重要砝码。在金融力量的作用下，房地产的游戏规则正在被重新改写。”典型房企的创新求变，在“找钱”上力求变通的代表如首创、万通；以存量资产运营的代表如金融街控股；主张回归持有的如万科。

中国地产目前面临的不仅是变局，更是一个发展中的重大转折点，首创集团董事长刘晓光说，从二十多年的变化来讲，中国已经拥有了世界最大的房地产市场，同时积累了很多问题，如粗放的发展、短浅的目光和发展不均衡等，因此需要企业“去粗存精，去短取长”，而模式创新、金融创新和服务创新就是非常重要的战略。刘晓光认为，从模式创新的根本角度来讲，金融创新是其主干。金融创新承担着给地产行业输送血液的责任，但中国的金融创新起步较晚，房地产业真正进入融资阶段是在1998年之后，房地产金融业发展迅速，大大推动了房地产业的发展，时至今日，融资手段单一已成阻碍，建立结构合理的房地产金融体系显得非常重要。刘晓光介绍说，未来几年，首创会将创新着力点放在房地产信托、债券、股权以及REITS、房地产私募融资及房地产抵押贷款证券化等角度上。据了解，首创近期正在与北京开发银行共同发展一个小城镇发展基金，该模式还将移植到其他地区。

万通控股副总裁郑沂将这几年企业的转型之路称之为“美国模式”，其核心有两点，一是轻资产，变大量自有资金投资为利用基金。这里提到的“基金”即国内所说的“融资”，包括债(与投资人共担风险、收益)和核心能力，即要求产品设计能力、后期招商能力、资产证券化能力和经营运作能力都比较强；二是资金量占用非常大。郑沂说，万通目前在基金的操作中，已从最早的单项融资型基金慢慢转向了投资型基金。目前，中国房地产基金90%以上是单向的融资型基金，而投资型基金是在项目并不很确定的前提下，从投资人处拿到基金再去投钱，投的也不一定是单项，而是一个资产组合，这是万通未来的方向，之所以这样操作，是基于万通对房地产大势的理解，郑沂认为中国过去十年城市化发展速度非常快，很多数据表明中国城市化程度已经很高，再以后就是资产证券化的十年，在这种趋势下，对持有一定的商业地产这种基础资产的市场需求会有急剧膨胀性的发展，这就是未来中国房地产十年的大趋势。