城市综合体 中国房地产发展的国际化之路
中国房地产行业一直在追寻世界之路。
前几年,在很多中国房企眼中,美国铁狮门是追赶的目标;现在,成功的城市综合体,正是中国房企学习的目标。对于有雄心的房企来说,法国拉德芳斯、美国洛克菲勒中心正是他们追寻的对象。
仿似一夜之间,中国的城市综合体呈现燎原之势,北京、上海、广州、深圳这些一线城市之外,杭州、南京、成都、重庆……都要打造城市综合体,并且要大量建造城市综合体。“凡是有城市的地方就有城市综合体”,用这句话来形容中国当下的城市综合体发展并不为过。
有商业大佬说过,做住宅地产是小学生;做商务地产、写字楼、度假村等是中学生;做商业地产是大学生;做城市综合体是研究生。中国赶超铁狮门的目标,早已经完成;打造成功的城市综合体,最终成功者又会有谁?
房地产业面临新的选择
如果作一个对比就可以发现,城市综合的兴起,其实与房地产调控密切相关。自2005年这一轮楼市调控以来,城市综合体开始频频出现于市民的视野之中。
从这个意义上来说,中国城市综合体建设兴起,其实有被动选择的意味。在单纯住宅销售前景并不被看好的时候,中国房企终于想起了国际上已经被证明了的,并且非常适合当下中国房地产市场的城市综合体。房地产调控之下,投资城市综合体为开发商未来资金稳定性提供保证,成为最直接的利益驱动。另一方面,城市综合体也为城市带来名片效应,使得地方为了功绩而积极推动。
其实,楼市调控,只是加快了城市综合体在中国的兴起和发展。从中国房地产业发展历程来看,即使延后一些,也必须走向这样的发展模式。随着中国城市化程度的越来越高,可开发土地的减少,要求房企改变过去粗放式开发的模式。与此同时,随着经济水平的提升,人们居住、消费观念的改变,也要求房企必须改变原有的住宅开发模式。按世界银行的房地产发展周期理论,当人均GDP超过1万美元时,住宅地产将逐步萎缩并向商业服务型地产过渡;当人均GDP超过1.5万美元时,将全面开启CBD复合商业的黄金时代。合富辉煌提供的数据显示,2011年年末,珠三角的深圳、广州、佛山、珠海等地人均GDP已突破或接近1.5万美元。全国城市化率达到51.27%,广州则在80%以上。
城市综合体,是中国房企在目前阶段作出的全新选择。
主动拥抱好于被动选择
是主动拥抱城市综合体,还是将其作为一时的权宜之计,被动选择?这是广州房企必须考虑的问题。
从一些权威的预测里,我们可以知道,十年内,广州市人口将达到1800万的可承载极限,住房需求将停滞不前。另外,独生子女一代十余年后将陆续继承父母房屋遗产,双独家庭普遍拥有3套以上住房,二手房交易量将占据80%以上的住宅交易市场。
另一方面,受调控限制下的住宅市场,今年5月以来持续反弹,阳光家缘数据显示,连续4个月,广州一手商品住宅的月度网签面积,都在六七十万平方米之间。即便如此,与广州楼市高峰期每月动辄八九十万平方米的成交量相比,已不可同日而语。广州业内人士分析,广州十区商品住宅每年约600万平方米的成交量将会成为常态,绝对不会恢复到2009年978万平方米的高成交量。抑制投机投资需求,是房地产调控的长期政策,即使限购取消,仍然会有替代政策继续抑制投机投资需求。
对于房企而言,必须改变无奈于限购而被迫转型商业地产的错误思维,而要顺应房地产业今后的发展趋势,把握新型城市化发展带来的机遇,主动推进地产转型升级。