提要：前几年，在很多中国房企眼中，美国铁狮门是追赶的目标；现在，成功的城市综合体，正是中国房企学习的目标。对于有雄心的房企来说，法国拉德芳斯、美国洛克菲勒中心正是他们追寻的对象。

中国房地产行业一直在追寻世界之路。

前几年，在很多中国房企眼中，美国铁狮门是追赶的目标；现在，成功的城市综合体，正是中国房企学习的目标。对于有雄心的房企来说，法国拉德芳斯、美国洛克菲勒中心正是他们追寻的对象。

仿似一夜之间，中国的城市综合体呈现燎原之势，北京、上海、广州、深圳这些一线城市之外，杭州、南京、成都、重庆……都要打造城市综合体，并且要大量建造城市综合体。“凡是有城市的地方就有城市综合体”，用这句话来形容中国当下的城市综合体发展并不为过。

有商业大佬说过，做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生。中国赶超铁狮门的目标，早已经完成；打造成功的城市综合体，最终成功者又会有谁？

房地产业面临新的选择

如果作一个对比就可以发现，城市综合的兴起，其实与房地产调控密切相关。自2005年这一轮楼市调控以来，城市综合体开始频频出现于市民的视野之中。

从这个意义上来说，中国城市综合体建设兴起，其实有被动选择的意味。在单纯住宅销售前景并不被看好的时候，中国房企终于想起了国际上已经被证明了的，并且非常适合当下中国房地产市场的城市综合体。房地产调控之下，投资城市综合体为开发商未来资金稳定性提供保证，成为最直接的利益驱动。另一方面，城市综合体也为城市带来名片效应，使得地方为了功绩而积极推动。

其实，楼市调控，只是加快了城市综合体在中国的兴起和发展。从中国房地产业发展历程来看，即使延后一些，也必须走向这样的发展模式。随着中国城市化程度的越来越高，可开发土地的减少，要求房企改变过去粗放式开发的模式。与此同时，随着经济水平的提升，人们居住、消费观念的改变，也要求房企必须改变原有的住宅开发模式。按世界银行的房地产发展周期理论，当人均GDP超过1万美元时，住宅地产将逐步萎缩并向商业服务型地产过渡；当人均GDP超过1.5万美元时，将全面开启CBD复合商业的黄金时代。合富辉煌提供的数据显示，2011年年末，珠三角的深圳、广州、佛山、珠海等地人均GDP已突破或接近1.5万美元。全国城市化率达到51.27%，广州则在80%以上。

城市综合体，是中国房企在目前阶段作出的全新选择。

主动拥抱好于被动选择

是主动拥抱城市综合体，还是将其作为一时的权宜之计，被动选择？这是广州房企必须考虑的问题。

从一些权威的预测里，我们可以知道，十年内，广州市人口将达到1800万的可承载极限，住房需求将停滞不前。另外，独生子女一代十余年后将陆续继承父母房屋遗产，双独家庭普遍拥有3套以上住房，二手房交易量将占据80%以上的住宅交易市场。

另一方面，受调控限制下的住宅市场，今年5月以来持续反弹，阳光家缘数据显示，连续4个月，广州一手商品住宅的月度网签面积，都在六七十万平方米之间。即便如此，与广州楼市高峰期每月动辄八九十万平方米的成交量相比，已不可同日而语。广州业内人士分析，广州十区商品住宅每年约600万平方米的成交量将会成为常态，绝对不会恢复到2009年978万平方米的高成交量。抑制投机投资需求，是房地产调控的长期政策，即使限购取消，仍然会有替代政策继续抑制投机投资需求。

对于房企而言，必须改变无奈于限购而被迫转型商业地产的错误思维，而要顺应房地产业今后的发展趋势，把握新型城市化发展带来的机遇，主动推进地产转型升级。