提要：在新加坡，业主出售购买时间不足1年的房屋要缴纳高额房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效

在新加坡，业主出售购买时间不足1年的房屋要缴纳高额房产税，这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效

一个星期之内，山东试点现房销售、房产税试点或落地鄂州等消息，传播得沸沸扬扬。专家学者、分析人士对此认为，现房销售在现阶段难以推广，以此来安抚市场又开始躁动的心。

每当有政策吹风，市场都十分敏感，这与我国在预售制、房产税征收等制度的建设不完善密切相关。或许我们可以跳出来，看看这些制度相对成熟的国家是如何运作，是否可以给我们提供相关经验或教训。

预售制监管普遍严格

商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，因各国国情不同而存在较大差异。我国商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激房地产业发展起到了积极的推动作用。但由于我国预售制不完善，开发商利用资金杠杆在项目间腾挪资金，使得房地产市场偏离了健康发展的轨道。

纵观制度相对完善国家的预售制，都与国内预售时一次性缴纳房款截然不同。

新加坡和德国的预售款都是分期缴纳。

新加坡政府详细规定了购房者按照施工进度分期支付房款的比例。签订房屋购买合同后，购房者总共支付的预付款比例应达到20%;完成地基后再交10%;完成整体框架后交10%;砖墙，房顶，电线铺设、水管、门窗安装，车库、道路和排水系统等完工时分别交5%;确定无他人占用该房后交25%;最后确认所有项目建成时交15%.

德国房主购买预售房同样不是从银行一次性贷款支付全部房价，而是按照工程进度在交房前分期支付：在签订购房合同时并不付款，在地基动工后支付10%,在主体封顶后支付30%,门窗安装或者装修开始后再支付相应资金等。如果建设进度延时，购房者可以随时谈判推迟付款，并要求付款折扣等。如果确实无法在规定日期前交房，购房者可以根据合同要求退款或者获得赔偿。

法国对预售款的监管方式与新加坡和德国相近。法国预售房认购定金的支付方法为：不超过一年的工程，付买卖价格的5%;工程为两年付2%;超过两年不用支付定金。购买预售房的付款方式必须分期进行：房基建好交付35%;建房封顶交付70%;所有基本设施工程结束交付95%;剩下的5%交付房产时付清。这最后5%的款项主要是在移交房产发生纠纷时，用作抵押金以确保卖主按规定执行合同。在期房买卖合同里，必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。作为卖主，从房地产移交之日起一个月之内，必须对售房后一切表面的瑕疵承担责任。